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案情回顧

2011年6月，某縣建筑公司與某縣新華書店簽訂了一份建筑工程施工合同，雙方約定由某縣建筑公司負(fù)責(zé)新華書店一幢綜合大樓及其附屬工程的施工。

2012年5月，工程竣工后，雙方對部分增加工程沒有進(jìn)行結(jié)算，某縣建筑公司以新華書店拖欠工程款為由一直占用了其所承建的綜合大樓的兩間店面，一間自己辦公使用，一間出租給他人。

2012年9月，某縣新華書店將上述兩間店面出售給黃某，并在房管部門辦理了產(chǎn)權(quán)登記。黃某要求某縣建筑公司交還上述兩間店面，某縣建筑公司認(rèn)為自己系兩間店面的建設(shè)工程承包人，在未結(jié)清工程價款的情況下，占用店面系行使優(yōu)先權(quán)，拒不返還店面。

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存在分歧

對于某縣建筑公司應(yīng)否返還店面，存在兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包人對其所承建的工程有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，某縣建筑公司在新華書店未付清工程款的情況下，有權(quán)占用店面。

第二種意見認(rèn)為，某縣建筑公司行使建設(shè)工程承包人優(yōu)先權(quán)的方式不符合法律規(guī)定，其應(yīng)將兩間店面返還給黃某。

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筆者評析

筆者同意第二種意見，理由如下：

我國合同法第二百八十六條規(guī)定，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償，最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》進(jìn)一步明確建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

根據(jù)上述規(guī)定，某縣建筑公司與某縣新華書店之間的工程款結(jié)算糾紛，可待法院作出生效判決后，某縣建筑公司作為建設(shè)工程承包人，有就兩間店面折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，且該優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

但本案中，某縣建筑公司占用其所承建的新華書店綜合大樓的兩間店面拒不返還，其所采用的是留置權(quán)的行使方式，根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，留置權(quán)僅適用于動產(chǎn)而不適用于不動產(chǎn)，某縣建筑公司強(qiáng)行占用兩間店面缺乏法律依據(jù)。

黃某作為買受人，其已支付了兩間店面的全部價款，并辦理了這兩間店面的產(chǎn)權(quán)登記，故黃某擁有這兩間店面的合法所有權(quán)。所有權(quán)作為一種物權(quán)，具有排他性，某縣建筑公司已無法就上述兩間店面行使優(yōu)先受償權(quán)，其只能另行向某縣新華書店追償工程款?！　?/p>

（作者單位：江西省豐城市人民法院）