裁判要旨

賣房人就同一標的房屋簽訂兩份房屋買賣合同，先后將該房屋賣與不同買受人，兩份買賣合同均合法有效，此時，若出賣人將房屋過戶至其中一個買受人名下，則另一方買受人的買賣合同客觀上無法繼續(xù)履行，即使其與出賣人簽訂合同在先也不能要求賣房人按照合同約定繼續(xù)履行。

案情簡介

一、2009年11月5日，陳兆龍與劉恬川簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定陳兆龍以160萬元的價格購買劉恬川名下的702號房屋，購房定金5萬元于合同簽訂當時同時給付。合同簽訂后，截至2009年11月6 日，陳兆龍共向劉恬川支付購房款110萬元。

二、2010年1月11日，劉恬川和賈凱華經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司居間服務(wù)簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定劉恬川將702號房屋賣給賈凱華，房屋成交總價184萬元。合同簽訂后，賈凱華于2010年1月11日向劉恬川支付購房款159.8萬元，并于當日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

三、陳兆龍向法院起訴要求繼續(xù)履行其與劉恬川簽訂的購房合同，并請求法院確認劉恬川、賈凱華房屋買賣合同無效，劉恬川支付逾期交房違約金以及因此造成的經(jīng)濟損失。

四、一審法院開庭審理過程中經(jīng)法院釋明，陳兆龍仍然堅持要求履行合同。法院最終判決劉恬川支付陳兆龍違約金16萬元，駁回陳兆龍的其他訴訟請求。

五、陳兆龍不服一審判決，上訴至北京市三中院，堅持要求繼續(xù)履行合同。北京市三中院經(jīng)審理認為劉恬川的行為實質(zhì)為一房二賣，在涉案房屋已經(jīng)過戶至賈凱華名下且由賈凱華占有使用，陳兆龍與劉恬川的房屋買賣合同已無法履行，最終判決駁回上訴，維持原判。

裁判要點

本案中陳兆龍與劉恬川、賈凱華與劉恬川簽訂的房屋買賣合同均系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，兩份合同均合法有效。在此前提下，劉恬川按照與賈凱華的合同約定將房屋過戶至賈凱華名下屬于履行合同的行為，并無不當。自完成過戶手續(xù)之時劉恬川已經(jīng)喪失了對702號房屋的所有權(quán)，其與陳兆龍簽訂的房屋買賣合同無論在法律上還是客觀事實上都屬于不能繼續(xù)履行的合同，因此，陳兆龍可以劉恬川違約為由主張損害賠償，但無權(quán)要求其繼續(xù)履行合同約定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等義務(wù)，因此經(jīng)兩級法院審理最終判決駁回陳兆龍關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請求。

經(jīng)驗總結(jié)

1、買受人應(yīng)當在房屋買賣合同中明確約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的條件和時間，但切莫以為簽訂買賣合同后就一定可以取得房屋所有權(quán)，在約定的條件成就時應(yīng)當督促出賣人盡快辦理過戶手續(xù)。

2、在一房二賣甚至一房數(shù)賣的情況下，認定可以繼續(xù)履行合同的買受人的順序為：已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的——已實際占有的——合同履行程度較深的（需要綜合考慮實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素），因此，買受人在發(fā)現(xiàn)出賣人有一房多賣的情況時，應(yīng)當及時辦理過戶手續(xù)或者實現(xiàn)實際占有，以便優(yōu)先于其他買受人繼續(xù)履行合同。

3、如果一方買受人可以證明出賣人與另一方買受人簽訂合同時存在惡意串通、故意使簽訂在先的買賣合同陷于履行不能的境地，則可以惡意串通為由主張買賣合同無效，并要求出賣人繼續(xù)履行合同義務(wù)。

相關(guān)法律規(guī)定

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》

第十三條第一款 出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；

（2）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；

（3）均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》

十六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位

一房數(shù)賣中的數(shù)個買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當依據(jù)《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

法院判決

本院認為，綜合全案案情及雙方當事人訴辯稱意見，本案二審爭議焦點為：一、賈凱華與劉恬川所簽訂的房屋買賣合同的效力問題；二、陳兆龍與劉恬川簽訂的房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行。

關(guān)于爭議焦點一，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。根據(jù)已查明的事實，賈凱華與劉恬川就涉案房屋經(jīng)中介公司居間簽訂房屋買賣合同，并依照約定支付了相應(yīng)購房款，劉恬川亦出具收條予以確認。劉恬川已將涉案房屋過戶至賈凱華名下，賈凱華已取得涉案房屋的所有權(quán)證書且已實際占有使用。雖然賈凱華與劉恬川簽訂的房屋買賣合同及網(wǎng)簽合同在房屋價款數(shù)額上存在不一致，但根據(jù)上述事實，可以證明賈凱華與劉恬川就涉案房屋的買賣系雙方真實意思表示，雙方所簽訂的房屋買賣合同并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，一審法院對此認定正確，且該合同已實際履行完畢。劉恬川在與陳兆龍簽訂房屋買賣合同后，又與賈凱華簽訂房屋買賣合同，并實際履行了其與賈凱華的房屋買賣合同，劉恬川對此具有明顯惡意；雖然劉恬川的該行為侵害了陳兆龍的合法利益，但現(xiàn)有在案證據(jù)尚不足以證明賈凱華與劉恬川之間存在惡意串通之情形，并不符合合同無效的法定情形，故陳兆龍以賈凱華與劉恬川存在惡意串通為由主張賈凱華與劉恬川簽訂的房屋買賣合同無效，于法無據(jù)，本院不予支持。另，關(guān)于陳兆龍以賈凱華、劉恬川規(guī)避稅收征管侵害國家利益為由主張賈凱華與劉恬川的房屋買賣合同無效，依據(jù)不足，本院不予采納。陳兆龍可就此到相關(guān)部門予以解決。

關(guān)于爭議焦點二，陳兆龍與劉恬川簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法有效。劉恬川在與陳兆龍簽訂房屋買賣合同后，又與賈凱華簽訂房屋買賣合同，并實際履行了其與賈凱華的房屋買賣合同，劉恬川對此存在明顯惡意，對于陳兆龍已構(gòu)成根本違約，故陳兆龍所主張的違約金，符合雙方合同約定，一審法院對此予以支持，并無不當，所確定的違約金數(shù)額亦屬適當。

因為劉恬川分別與陳兆龍、賈凱華簽訂的房屋買賣合同均屬有效，本案實質(zhì)在于當劉恬川一房二賣的情形下，劉恬川與陳兆龍簽訂的房屋買賣合同應(yīng)否繼續(xù)履行的問題。因劉恬川與賈凱華的房屋買賣合同已實際履行完畢，涉案房屋已過戶至賈凱華名下且由賈凱華占有使用，陳兆龍與劉恬川的房屋買賣合同的合同目的已無法實現(xiàn)，該合同已無法履行，故陳兆龍關(guān)于要求繼續(xù)履行其與劉恬川的房屋買賣合同的主張，本院不予支持。在合同無法繼續(xù)履行的情況下，陳兆龍可變更訴訟請求，要求劉恬川承擔合同不能履行的違約責任并賠償相應(yīng)損失；但經(jīng)一審法院釋明，陳兆龍仍堅持本案訴訟請求，要求繼續(xù)履行合同，故一審法院對于陳兆龍基于繼續(xù)履行合同主張劉恬川承擔相應(yīng)違約責任并賠償損失的訴訟請求予以駁回，并無不當。關(guān)于陳兆龍與劉恬川的房屋買賣合同，劉恬川構(gòu)成根本違約，存在明顯惡意，陳兆龍并無過錯；作為守約方的陳兆龍，就合同無法履行而產(chǎn)生的相應(yīng)違約責任及損失，可與劉恬川另行解決。另，經(jīng)本院審查，一審程序并無嚴重違反法定程序之情形。

案件來源：陳兆龍與賈凱華、劉恬川房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[京市第三中級人民法院（2017）京03民終3383號]

來源：法客帝國