回顧案例

因為結(jié)婚需要買婚房，小王在某小區(qū)選了一個心儀的樓盤。雖然是二手房，但是位置和價格都很合適。小王隨即與業(yè)主李先生達(dá)成存量房買賣協(xié)議，并按約定支付了房款。李先生把房子和鑰匙交給小王使用。但幾天后，小王發(fā)現(xiàn)自己的門上貼著法院通知。原來，李先生與他人有債務(wù)糾紛，房子被法院查封了。無奈之下，小王對房屋執(zhí)行提出異議，要求法院停止房屋執(zhí)行。

法院認(rèn)為，該房屋雖登記在李先生名下，但在法院查封前，該房屋已出售給小王并交付占有，小王也按合同約定支付了房款。因李先生以在國外為由搪塞，未辦理房屋過戶手續(xù)，應(yīng)依法保護(hù)購房者權(quán)益。法院判決支持小王的異議請求。

法官的解釋

《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對被執(zhí)行人名下登記的房地產(chǎn)提出執(zhí)行異議的，人民法院應(yīng)予支持:人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；人民法院查封前已經(jīng)合法占有該房地產(chǎn)的；已經(jīng)支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款，并按照人民法院的要求支付剩余價款；因不可歸責(zé)于買受人的原因未能辦理轉(zhuǎn)移登記的。

本案中，法院在充分審查小王提交的相關(guān)證據(jù)的基礎(chǔ)上，認(rèn)為其異議請求同時符合上述四種情形，故裁定支持其異議請求。

法官在此提醒，只有同時滿足上述四個條件，才能將買受人的權(quán)利排除在法院強(qiáng)制執(zhí)行之外，提出的執(zhí)行異議才能得到法院的支持。因此，在購房交易中，購房者一定要做到證據(jù)意識，注意保留購房合同、房款發(fā)票或收據(jù)、房屋交付手續(xù)，以及主張過戶的短信、聊天記錄、書面通知等證據(jù)。一旦發(fā)生糾紛，可以及時拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。(作者單位:北京市房山區(qū)人民法院)