[案例]2012年1月8日，申請(qǐng)執(zhí)行人葉某借給羅某24萬元，羅某同意于2013年12月底前償還。2014年1月，葉某多次向羅某追討未果，遂向?qū)庍h(yuǎn)縣人民法院提起訴訟。法院判令羅向葉支付借款24萬元及利息。訴訟期間，羅與趙簽訂了房屋買賣合同，羅將其位于順嶺鎮(zhèn)中華路的450平方米房屋出售給趙。羅告訴趙，他賣掉房子是為了支付孩子的大學(xué)學(xué)費(fèi)。合同簽訂后，趙某一家居住在買賣的門面內(nèi)，并到有關(guān)部門辦理了過戶預(yù)登記。法院判決生效后，羅向法院申請(qǐng)執(zhí)行。執(zhí)行過程中，寧遠(yuǎn)縣法院作出裁定，裁定查封趙購買的房屋。趙提出異議:本案訴訟期間，我與羅簽訂了房屋買賣合同，并于合同簽訂當(dāng)日支付了全部購房款35萬元?，F(xiàn)全家已入住所購房屋，房屋買賣合同已預(yù)登記，只是因?yàn)榱_的原因，遲遲未辦理過戶手續(xù)；我是所購房屋的善意取得人，沒有任何過錯(cuò)，請(qǐng)求法院解除對(duì)其財(cái)產(chǎn)的查封。[審理情況]寧遠(yuǎn)法院經(jīng)審查認(rèn)為，在本案訴訟過程中，被執(zhí)行人羅某將所有需要辦理轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)出售給第三人趙某。趙按市場(chǎng)價(jià)購買該房屋并支付全款，實(shí)際占有該房產(chǎn)，并辦理了過戶預(yù)登記。趙某雖然在訴訟中買了房，但買的價(jià)格合理，羅某說賣房的原因是為了支付孩子的大學(xué)費(fèi)用。趙沒有過錯(cuò)，趙與羅之間的關(guān)系應(yīng)受無過錯(cuò)保護(hù)原則的保護(hù)。法院支持申請(qǐng)人請(qǐng)求解除查封的理由。因此，解除了對(duì)趙所購房產(chǎn)的查封。[點(diǎn)評(píng)]法院解除查封的裁定是正確的。一、異議人趙沒有過錯(cuò)。我國《民法通則》第五十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效?！逗贤ā返谖迨l也規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。趙在葉與羅借款合同糾紛訴訟期間簽訂房屋買賣合同，不屬于惡意串通損害葉利益的民事行為。首先，趙某與羅某以合理的市場(chǎng)價(jià)格約定了房屋買賣合同；其次，趙某已支付全部房款并實(shí)際擁有該房屋，全家已在所購房產(chǎn)居??；最后，主觀上，案外人趙某對(duì)房屋登記不存在過錯(cuò)。作為購房者，盡快辦理房屋登記手續(xù)，讓自己的合法權(quán)益得到堅(jiān)定的保護(hù)，是他迫不及待的事情。故趙某辦理了房屋轉(zhuǎn)移預(yù)登記，趙某不能行使權(quán)利而未行使，即客觀上不存在行使權(quán)利的障礙。2.法院解除查封，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定。被執(zhí)行人將需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)全部出售給第三人，第三人已支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際擁有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理財(cái)產(chǎn)過戶登記手續(xù)的，人民法院仍將予以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶手續(xù)的，第三人沒有過錯(cuò)的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。未過戶、未交款、未實(shí)際入住的房屋能否查封的分水嶺是第三人是否有過錯(cuò)。其目的是使買受人的無過錯(cuò)物權(quán)期待權(quán)得到特殊保護(hù)，使債權(quán)人的先履行權(quán)得到優(yōu)先保護(hù)。第三，解封體現(xiàn)了公平原則。目前，我國還不能實(shí)現(xiàn)房屋過戶實(shí)時(shí)登記，部分出賣人為了自身利益，規(guī)避國家宏觀管理，故意拖延辦理過戶登記。所以生活中大量存在買受人已經(jīng)入住房屋而沒有登記的現(xiàn)象。如果以登記作為保護(hù)案外人所有權(quán)的前提，對(duì)無過錯(cuò)的買受人是不公平的?，F(xiàn)在，房價(jià)一天天上漲。如果以登記為保護(hù)外人所有權(quán)的前提，部分房地產(chǎn)商會(huì)陸續(xù)解約，不利于社會(huì)秩序的穩(wěn)定。(作者單位:湖南省寧遠(yuǎn)縣人民法院)