大河報記者 段偉朵

物業(yè)服務(wù)存在瑕疵 ，業(yè)主能否不繳納物業(yè)費？10月20日，河南省高級人民法院召開新聞發(fā)布會，發(fā)布全省法院涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛的典型案例。記者從發(fā)布會獲悉這樣一起判例。

（圖片源自網(wǎng)絡(luò)）

【案情】物業(yè)服務(wù)存在瑕疵 ，業(yè)主不繳納物業(yè)費表“抗議”

天某物業(yè)公司系天某第一城物業(yè)服務(wù)單位，馮某系該小區(qū)業(yè)主。2011年5月24日馮某接收房屋時同天某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》一份，協(xié)議主要約定物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是每月每平方米0.9元，物業(yè)管理服務(wù)費實行預(yù)交制度，每半年繳納一次，馮某應(yīng)在每半年的第一個月預(yù)交下半年的物業(yè)服務(wù)費和公攤能源費。逾期按所欠費用日萬分之五收取滯納金。

馮某房產(chǎn)面積96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日馮某未交物業(yè)服務(wù)費，天某物業(yè)公司主張馮某拖欠金額5124元，違約金金額2376元。但馮某則認為物業(yè)服務(wù)不好，用不繳納物業(yè)費的形式來表示“抗議”，為此雙方形成糾紛。

【裁判】不能不繳納物業(yè)費，但可以酌情減少違約金

法院生效裁判認為，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務(wù)合同。天某物業(yè)公司與簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是有效合同，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。天某物業(yè)公司系經(jīng)有權(quán)機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理公司，有權(quán)在經(jīng)營范圍內(nèi)行使權(quán)利。天某物業(yè)公司已對馮某居住的小區(qū)實施了物業(yè)管理服務(wù)，并履行了相應(yīng)的義務(wù)，馮某理應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費，拖欠不交已構(gòu)成違約。

馮某提供大量的照片和視頻資料等證據(jù)證明天某物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在瑕疵，對小區(qū)業(yè)主提出的問題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動及時加以整改，承擔(dān)養(yǎng)護、維修公共設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任，對小區(qū)內(nèi)私占公攤面積違章建筑，應(yīng)及時制止，不聽勸阻的，及時向有關(guān)執(zhí)法部門報告，配合執(zhí)法部門依法強制處理。

馮某作為業(yè)主，不能因物業(yè)公司個別地方做的不足，以拒交物業(yè)管理服務(wù)費的方式對抗物業(yè)服務(wù)瑕疵的行為，影響整個小區(qū)正常的物業(yè)管理， 對天某物業(yè)公司要求馮某給付物業(yè)管理服務(wù)費5124元的訴訟請求，予以支持。對天某物業(yè)公司要求馮某承擔(dān)滯納金的訴訟請求，天某物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時確實存在一定的瑕疵，為緩解雙方的矛盾，促進天某物業(yè)公司重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，且雙方合同中約定違約金過高，遂將違約金酌定為500元。

【意義】業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意應(yīng)理性維權(quán)，避免“惡性循環(huán)”

物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主，朝夕相處，關(guān)系緊密，雙方均應(yīng)誠實守信地履行物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時交納物業(yè)費用，雙方協(xié)調(diào)配合，共同維護小區(qū)的安全、衛(wèi)生與秩序。如果發(fā)生糾紛，也應(yīng)當(dāng)互相理解，互諒互讓，采取實事求是的態(tài)度解決糾紛，盡快恢復(fù)小區(qū)的安寧與和諧。

物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營的基礎(chǔ)，物業(yè)費的收取具有公共屬性，業(yè)主不能僅憑個人感受拒絕接受服務(wù)或不予繳納物業(yè)費，業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，就不交納服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量肯定會無法維系，業(yè)主更不滿意，更多的業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費，從而陷入惡性循環(huán)，最終受損害的是小區(qū)的全體業(yè)主，這也不符合業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費的初衷。從另一個方面講，隨著業(yè)主對美好生活的需求日益增長，物業(yè)公司也不應(yīng)只關(guān)注收取費用，而應(yīng)不斷提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，滿足業(yè)主對小區(qū)安全、安定與美好環(huán)境的需要。

來源：大河新聞 編輯：侯效勇