我叫鄒，是杭州的一名律師。抵押權(quán)的一個顯著特征是我對抵押財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。抵押物一旦拍賣，拍賣所得應(yīng)先分配給抵押權(quán)人，其余分配給普通債權(quán)人。如果房產(chǎn)有多項抵押權(quán)，拍賣款不足以清償全部債務(wù)，即使設(shè)定抵押也可能無法收回欠款。我舉個例子詳細解釋一下這個問題。

老王向張三、李四和翠花各借了100萬。老王用一套120平米的房子做抵押，辦理了抵押登記。老王無力償還債務(wù)。張三、李四、翠花將老王訴至法院，法院判決老王各賠償他們100萬元，共計300萬元。案件進入執(zhí)行程序，法院對老王的財產(chǎn)進行了拍賣。除去拍賣費、訴訟費、執(zhí)行費，只剩下200萬。這200萬怎么分配？

我國民法主要是按照先來后到的原則處理的?？丛O(shè)定抵押的登記時間。如果按揭是在張三之前李四之前和李四之前翠花設(shè)立的。這200萬先分給張三，剩下的100萬分給李四，翠花分不到一份。先登記的抵押優(yōu)先于后登記的抵押。如果三者都在同一天登記，拍賣款的分配順序是一樣的，按債權(quán)比例清償。三、李四、翠花平均分配200萬元。

最后特別提醒一下，不要用抵押房產(chǎn)證的方式，這不符合抵押設(shè)立的規(guī)則。抵押必須在不動產(chǎn)登記中心登記。未辦理抵押登記的，抵押不生效。后順序抵押權(quán)人，如借款人按時履行義務(wù)，應(yīng)先于其他抵押權(quán)人通過訴訟解決，盡早申請強制執(zhí)行。抵押財產(chǎn)不足的，還可以強制執(zhí)行債務(wù)人的其他財產(chǎn)。