關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法規(guī)梳理

在建筑行業(yè)工程承包的現(xiàn)象是非常普遍的，發(fā)包人支付價款，承包人負(fù)責(zé)建設(shè)工程。但是在工程建設(shè)完成后，發(fā)包人并不能如期付款，那么可就該工程進(jìn)行折價或拍賣，承包方享有工程款優(yōu)先權(quán)。

有關(guān)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的法律規(guī)范體現(xiàn)在如下方面：

一、一部法律。主要是《合同法》第第二百八十六條　發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

二、一個批復(fù)。最高人民法院２００２年６月１１日給上海市高級人民法院《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，內(nèi)容是：

１、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

２、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

３、建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

４、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

５、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月后施行。

三、一件復(fù)函。最高人民法院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)，系２００４年１２月８日給福建省高級人民法院的一個回復(fù)。內(nèi)容是：你院閩高法［２００４］１４３號《關(guān)于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

四、一個會議紀(jì)要。２００２年７月８日最高人民法院研究室有關(guān)人士談工程價款優(yōu)先受償權(quán)，此紀(jì)要未公開，實際是談到墊資及優(yōu)先受償權(quán)的問題。一是承包人款項給建設(shè)方，未用到工程上去的，是一種企業(yè)間的借貸行為，不能享受優(yōu)先受償權(quán)，二是承包人墊付的款項用到了工程建設(shè)中去，墊資施工，這應(yīng)該可以獲得優(yōu)先受償權(quán)，且此時的違約金或利息也可受到優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)。

五、一個講話。最高法院執(zhí)行辦副主任葛行軍在全國法院執(zhí)行隊伍建設(shè)工作會議上的總結(jié)講話，其中有這樣一個內(nèi)容：執(zhí)行個案服從大局，集中體現(xiàn)在服從法律，依法辦案上。許多房地產(chǎn)案件的執(zhí)行長期拖延，遲遲不能結(jié)案顧問，與對〈合同法〉第２８６條規(guī)定的誤解或者不愿服從有關(guān)。現(xiàn)在，最高法院已以法釋［２００２］１６號批復(fù)，對這條法律規(guī)定作出司法解釋。據(jù)此，執(zhí)行某一房地產(chǎn)用以清償債權(quán)的法定順序是：

１、交付購買商品房的全部或者大部分款項的房屋受讓人，并不以其辦理、領(lǐng)取房產(chǎn)證為條件；

２、建筑工程承包人，限于其為該工程實際支出的費用；

３、對該工程享有抵押權(quán)的抵押權(quán)人；

４、一般債權(quán)。各級法院應(yīng)當(dāng)按此法定順序，盡快將一批房地產(chǎn)案件執(zhí)結(jié)，不得再各行其是，借故拖延。

 關(guān)于該問題最新的司法解釋是于2018年10月29日由最高人民法院審判委員會第1751次會議通過，自2019年2月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》，用七條專門對該問題進(jìn)行了規(guī)定：

第十七條 與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，根據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第十八條 裝飾裝修工程的承包人，請求裝飾裝修工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人的除外。

第十九條 建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第二十條 未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第二十一條 承包人建設(shè)工程價款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊鴦?wù)院有關(guān)行政主管部門關(guān)于建設(shè)工程價款范圍的規(guī)定確定。承包人就逾期支付建設(shè)工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ翰挥柚С帧?/p>

第二十二條 承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價款之日起算。

第二十三條 發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。

馮文濤律師