從工作第一年開始，小明就定下了在廣州買房的小目標(biāo)。5年來，精打細(xì)算，省吃儉用，到2017年底，終于攢夠了在廣州買一套小戶型房子的首付

小明來到房屋中介公司，

房屋中介員工小李熱情地接待了他。

廣州市最新限購規(guī)定，廣州市戶籍居民家庭繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房，廣州市戶籍成年單身(含離異)人士在本市限購1套住房；非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，在本市限購1套住房。

問題來了：

如果小明沒有購房資格卻要執(zhí)意買房，

他會有什么風(fēng)險？

針對上述問題，

法官用實例來給小明支招——

◆ 買方隱瞞其不具備購房資格的事實，賣方基于此產(chǎn)生的信賴?yán)嫒绾伪Ｗo(hù)？

晏某是湖北人，不具備在廣州購房資格。

2017年2月25日，晏某隱瞞了自己不具備購房資格的事實，和周某（賣方）簽訂了房屋買賣合同。周某也沒有對晏某購房資格一事提出質(zhì)疑。

雙方在合同中約定，買方確認(rèn)其具備廣州市購房資格；并約定房屋成交價為173萬元，定金25萬元。賣方在2017年3月31日交付房屋，若賣方違約不出售房屋，則支付房屋成交價10%作為違約金及退還一切費用；逾期交付房屋則按照房屋成交價每日千分之一支付違約金；賣方若違反合同約定，需支付50萬元違約金給買方，等等。

此后，周某發(fā)現(xiàn)晏某不具備購房資格，遂以此為由，要求退還晏某定金25萬元，不同意在2017年3月31日交付房屋并繼續(xù)履行合同。

晏某向法院起訴，要求解除房屋買賣合同，并退回定金25萬元和支付違約金50萬元。

最終法院判決，解除晏某與周某于2017年2月25日簽訂的房屋買賣合同，被告周某返還定金25萬元給晏某，并駁回原告晏某的其他訴訟請求。

房屋限購限貸政策之施行及變更均向社會公眾公開，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對其是否具備購房資格作出判斷。賣方基于信賴買方具有購房資格而作出的違約責(zé)任承諾，在買方隱瞞其不具備購房資格的情況時，可以免責(zé)。

◆ 雙方在明知買方屬于限購對象情形下而簽訂的房屋買賣合同的解除權(quán)如何行使？

呂某是非廣州戶籍人員，按照廣州最新的房屋限購政策，其暫不具備廣州購房資格。

即使如此，呂某依舊“執(zhí)著”地要買房子。

2016年12月9日，呂某、李某明（賣方）、房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定呂某購買李某明所有的房屋；此時，李某明也清楚呂某不具備購房資格。

雙方就房屋價格協(xié)商達(dá)成一致，房屋成交價為93萬元，定金3萬元，中介費2.5萬元。此外，合同還約定，如果賣方違約，賣方需在15日內(nèi)返給買方雙倍定金及已付首付款的1.5倍。

此后，呂某因為限購政策而無法辦理銀行按揭貸款等手續(xù)。雙方就解除合同一事進(jìn)行協(xié)商，最終協(xié)商不成。于是，2017年3月23日李某明給呂某郵寄了解除合同通知。

呂某遂向法院起訴，要求李某明賠償房屋差價損失20萬元，并雙倍返還購房定金6萬元，以及已經(jīng)支付的一半中介費12500元。

最終法院判決，被告李某明于該判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告呂某返還定金3萬元，此外，駁回原告呂某其他訴訟請求。

雙方明知買方屬于限購對象，但仍然簽訂房屋買賣合同，雙方存在同等過錯，由此導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)的，雙方均有權(quán)隨時要求解除合同，產(chǎn)生的損失應(yīng)各自負(fù)擔(dān)。

小明對這套房子各方面都很滿意，于是中介小李約了房主王先生面談。

經(jīng)過協(xié)商，小明和房主王先生在價格上達(dá)成了一致，便約好三天之后交定金并簽署《房屋買賣合同》。

沒想到，三天未到，小明收到中介小李和房主王先生的短信，被告知，王先生的房子是登記在妻子名下，現(xiàn)在王先生的妻子不同意賣房，所以不能和小明簽合同了。

雖然房子沒買成，但小明心里還是慶幸：“幸好還沒簽合同交定金，不然這糾紛鬧上法庭，耗費金錢不說，現(xiàn)在房價漲得快，時間上哪耗得起呀?！?/p>

法官再次給小明支招——

◆ 夫妻一方未經(jīng)對方同意而出賣登記在對方名下的房屋的合同效力如何認(rèn)定？

曾某和寸某是一對夫妻，兩人有一套房子登記在妻子曾某的名下。

在未經(jīng)過妻子曾某同意的情況下，丈夫寸某自己做主，要將房子賣給王某。2017年2月26日，寸某、王某、房屋經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋買賣合同。

寸某和王某對房屋價格協(xié)商達(dá)成一致，房屋成交價為125.9萬元，定金5萬元。兩人在合同中約定，賣方要在2017年3月31日前完成交易過戶手續(xù)，如果賣方不按合同約定將房屋售予買方，則要向買方支付該房屋成交價的10%作違約金并退回買方已付的所有費用。

合同簽訂時，寸某并沒有獲得妻子曾某書面簽名，王某也同意由寸某代簽后再由曾某補(bǔ)簽。

但到了2017年2月28日，寸某卻告知中介方，其妻子曾某不同意出售房屋，所以不能履行合約。中介方通過微信將此事告知王某。2017年3月20日，寸某也就曾某不同意賣房一事向王某發(fā)送了短信。

此后，雙方就合同處理問題多次協(xié)商不成，王某向法院提起訴訟，要求解除房屋買賣合同，并由寸某、曾某連帶返回定金5萬元及支付違約金125900元。

法院判決，解除原告王某與被告寸某、第三人廣州市國龍房地產(chǎn)中介有限公司簽訂的《房屋買賣合同》，被告寸某向原告王某返還定金50000元。另外，駁回原告王某的其他訴訟請求。

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。對于夫妻存續(xù)期間購買的登記在一方名下的房屋，另一方出賣房屋時應(yīng)當(dāng)取得登記一方的書面授權(quán)，否則以其名義簽訂的房屋買賣合同對登記權(quán)人不具有法律約束力。

經(jīng)過多方對比考量，小明這次看中了一套建筑面積78平方米的房子，處于中心城區(qū)，交通便利，并且還帶學(xué)位，大概的價格也符合小明的心理預(yù)期。就它了！小明心里暗暗決定！

有了上一次的教訓(xùn)，這一次，小明謹(jǐn)慎多了，他先要求查看房主的房產(chǎn)證，并到廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站查看了房產(chǎn)登記信息。

確認(rèn)沒有問題之后，小明、中介和房主協(xié)商價格。房主劉先生主張房屋按套出售給小明，小明答應(yīng)劉先生的要求，當(dāng)場交了定金，并約定一個星期之后進(jìn)行網(wǎng)簽。

交了定金之后，小明心里的石頭并未落下——因為廣州的房價一直處于上升趨勢，小明擔(dān)心房主在網(wǎng)簽之前違約，以更高價格將房子賣給別人。

◆ 賣方違約，買方主張房屋差價損失應(yīng)否支持？

2016年12月16日，羅某（買方）、鄭某（賣方）、經(jīng)紀(jì)方簽訂了房屋買賣合約。羅某和鄭某約定，房屋成交價123萬元，定金21萬元，在2016年12月30日前，羅某會支付首付款16萬元及申請辦理按揭貸款86萬元。

雙方在合同中約定，如果買賣雙方有違約行為，守約方有權(quán)解除本合約，并有權(quán)要求違約方按定金的雙倍或相當(dāng)于成交價10%作出賠償。

此后，羅某按約定支付給鄭某定金21萬元、首付款16萬元，并在2017年1月23日獲得商業(yè)貸款36萬元的審批，2017年2月4日獲得50萬元的公積金貸款審批。另外，羅某還支付了中介方5000元及辦理銀行按揭費5000元。

羅某在交完定金及首付款后，要求鄭某辦理房屋涂銷抵押及過戶手續(xù)，沒想到鄭某不予理會，鄭某也沒有將涉案房屋的抵押登記涂銷。

于是，羅某委托評估公司，支付了評估費1500元。評估公司出具評估意見書，認(rèn)定涉案房屋于2016年12月26日的價值為1280300元、于2017年8月13日的價值為1625981元。此次評估費用為5000元。

最后，雙方協(xié)商不成，羅某遂向法院起訴，要求解除《房屋買賣合同》，并要求被告鄭某返還樓款37萬元（含定金21萬元）及利息，雙倍返還定金21萬元，賠償中介費5000元、按揭費5000元、鑒定費1500元及因房屋升值而損失的40萬元。

合同約定內(nèi)容——

●在守約方或有關(guān)政府部門或銀行等其他機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)方發(fā)出關(guān)于辦理有關(guān)本次交易的相關(guān)手續(xù)的通知后五天仍不履行本合約之條款時，違約方除了向經(jīng)紀(jì)方支付應(yīng)付未付的中介代理費及咨詢費外，還要賠償因其違約給經(jīng)紀(jì)方造成的損失，賠償損失的范圍包括經(jīng)紀(jì)方所應(yīng)收而未收的買賣雙方中介代理費及咨詢費。

●守約方已支付中介代理費及咨詢費的，經(jīng)紀(jì)方不退回，應(yīng)由違約方賠償給守約方。

●賣方同意由銀行接受還貸申請之日起5日內(nèi)一次性還清所欠銀行貸款，在抵押銀行出具還清貸款證明等資料后5日內(nèi)到房管部門辦理涂銷抵押及歸檔手續(xù)。銀行經(jīng)審批同意貸款后，首期樓款（不含定金）人民幣16萬元買方應(yīng)在2016年12月30日前（不遲于遞件日）直接支付賣方。

法院判決，解除原告羅某與被告鄭某于2016年12月16日簽訂的房屋買賣合約。被告鄭某返還購房款37萬元（含定金21萬元）及利息（以16萬元為本金，從2016年12月30日起至被告還清之日止，按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計算）、雙倍返還定金剩余的21萬元給原告羅某。另外，被告鄭某在該判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)賠償中介費5000元、評估費1500元及房屋升值損失12萬元給原告羅某。原告羅某的其他訴訟請求被駁回。

依法成立的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實履行。一方違約時，應(yīng)當(dāng)按照買賣合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。因賣方違約導(dǎo)致的房屋差價損失，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋差價、支付購房款的情況、違約行為、過錯程度等予以酌情支持。

最終，小明擔(dān)心的事情沒有發(fā)生。

一個星期之后，房主劉先生按照約定，和小明簽訂了《房屋買賣合同》。隨后一個月，交房子首付，申請銀行貸款等一系列的事情都順利辦完了……

至此，

小明終于在廣州買到了屬于自己的房子，

他在廣州扎根立足的第一步就實實在在地邁出去了。