隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入調(diào)整階段，部分房企顯現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，更有房企進(jìn)入破產(chǎn)清算。這無(wú)不引起購(gòu)房人的擔(dān)憂，進(jìn)入破產(chǎn)最終錢房?jī)煽赵趺崔k呢？

一、商品房消費(fèi)者的定義

商品房消費(fèi)者是指以滿足基本的生活居住需求為目的而購(gòu)買住宅商品房的買受人。

商品房消費(fèi)者應(yīng)具備以下三個(gè)條件：第一，在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。第二，支付50%以上購(gòu)房款。第三，所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋，更進(jìn)一步理解是指，消費(fèi)者在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)名下沒(méi)有用于居住的房屋，或者雖然已有一套房屋，但在面積上尚無(wú)法滿足基本居住需要（即改善居住條件的需要）。

二、商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先性的法律基礎(chǔ)

關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先性，《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第126條論述了商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系，即商品房消費(fèi)者的權(quán)利具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位。追其淵源，是基于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條、第2條規(guī)定，即交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款的受償又優(yōu)先于抵押權(quán)，進(jìn)而商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)。因此，在執(zhí)行程序中，當(dāng)滿足《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干 問(wèn)題的規(guī)定》第29條明確規(guī)定的條件時(shí)，商品房消費(fèi)者具有優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利順位。雖然《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》已被廢止，但商品房消費(fèi)者享有超級(jí)優(yōu)先權(quán)的地位已屬于司法實(shí)踐中的共識(shí)。

三、破產(chǎn)程序中商品房消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)

上述關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先性的司法解釋、批復(fù)，主要明確了在執(zhí)行程序中，同一標(biāo)的房產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)利沖突時(shí)的權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位。那么這一權(quán)利順位是否適用于破產(chǎn)程序中，確實(shí)需要具體分析討論。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，破產(chǎn)清算程序?qū)儆谔厥獾膫鶆?wù)處理程序，《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)于優(yōu)先受償?shù)捻樞蚴蔷哂忻鞔_規(guī)定的，其他法律規(guī)定，例如《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》僅是執(zhí)行程序中的規(guī)定，不能直接適用于破產(chǎn)清算程序當(dāng)中。實(shí)踐中，確有管理人在處理購(gòu)房人的問(wèn)題上持有此觀點(diǎn)，同時(shí)還會(huì)結(jié)合破產(chǎn)管理人合同解除權(quán)以及個(gè)別清償?shù)膯?wèn)題進(jìn)行論述。相反觀點(diǎn)為，破產(chǎn)清算程序?qū)儆趥鶆?wù)處理程序，是一種特殊的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的清理執(zhí)行程序。破產(chǎn)清算程序同樣需要處理權(quán)利沖突的問(wèn)題，《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定了債權(quán)清償?shù)捻樜?，但有一些特殊類型的?quán)利沖突并未包含于該規(guī)定當(dāng)中。由于債的清償順序本質(zhì)上還是民事法律關(guān)系問(wèn)題，不能因破產(chǎn)法沒(méi)有特殊規(guī)定而直接否定，參考客觀的民事法律規(guī)范討論清償順位，在一些情況下更能公平的處理各方權(quán)益。 可以從以下幾個(gè)層面判斷消費(fèi)性購(gòu)房人的權(quán)利是否可在破產(chǎn)程序中被認(rèn)定為具有優(yōu)先受償性。

第一，管理人合同解除權(quán)的問(wèn)題?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》第十八條對(duì)破產(chǎn)管理人的解除權(quán)規(guī)定的情形為，管理人有權(quán)對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或繼續(xù)履行。從這個(gè)角度來(lái)看，如果對(duì)方當(dāng)事人（消費(fèi)性購(gòu)房人）已履行完畢的，應(yīng)不屬于雙方均未履行完畢的合同。如果買受人已支付完全部購(gòu)房款，則會(huì)被認(rèn)定為一方已履行完畢，在司法實(shí)踐中，法院會(huì)認(rèn)為管理人合同解除權(quán)將受到限制。但是如果買受人未能支付完全部購(gòu)房款，則符合法律規(guī)定的雙方未履行完畢的情形，那么仍可以支持管理人的合同解除權(quán)。

第二，繼續(xù)履行的問(wèn)題。在不解除商品房買賣合同的情況下，則需要考慮繼續(xù)履行該合同，通常為向購(gòu)房人交付房產(chǎn)、辦理過(guò)戶登記。這種情形可以理解為購(gòu)房人獲得了房產(chǎn)的實(shí)物清償，將涉及個(gè)別清償?shù)膯?wèn)題。對(duì)于消費(fèi)性購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，如參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的條件進(jìn)行判斷，可認(rèn)為滿足該條件的購(gòu)房人享有優(yōu)先于抵押權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利順位?？紤]購(gòu)房人是針對(duì)特定房產(chǎn)而非債務(wù)人的其他財(cái)產(chǎn)，在別除權(quán)規(guī)定的基礎(chǔ)上，認(rèn)為購(gòu)房人優(yōu)先獲得房產(chǎn)清償，也與限制個(gè)別清償?shù)囊?guī)定不沖突。在司法實(shí)踐中，確存在較多案例不構(gòu)成個(gè)別清償作出的認(rèn)定。

繼續(xù)履行消費(fèi)性購(gòu)房之商品房買賣合同，可能還要注意房產(chǎn)現(xiàn)狀。如果消費(fèi)性購(gòu)房的商品房在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序時(shí)尚未建成，仍處于在建工程狀態(tài)的情形下，那么繼續(xù)履行商品房交付義務(wù)將存在客觀不能，此時(shí)也會(huì)涉及合同解除的問(wèn)題。另外，未支付全款的購(gòu)房人可能也無(wú)法阻卻管理人行使合同解除權(quán)。在管理人選擇解除合同時(shí)，也將存在返還購(gòu)房款的情形?？紤]到消費(fèi)者購(gòu)房人的超級(jí)優(yōu)先權(quán)，也確有認(rèn)定優(yōu)先返還購(gòu)房款的情況，在司法實(shí)踐中也不乏相關(guān)判決。

綜上，在房企的破產(chǎn)程序中，消費(fèi)性購(gòu)房人的權(quán)利具有獲得優(yōu)先保護(hù)的空間，但是無(wú)論如何，購(gòu)房人也應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，關(guān)注房屋的預(yù)售情況、抵押情況及工程進(jìn)度，盡可能減少損失的發(fā)生，增強(qiáng)自身法律和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。