租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。它轉(zhuǎn)移的是財產(chǎn)的使用權(quán)，其標(biāo)的物是特定的非消耗物，是有償、雙務(wù)、諾誠合同，具有期限性和連續(xù)性。

《合同法》對租賃合同的內(nèi)容、期限及形式的規(guī)定

《合同法》第二百一十三條：租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效；租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條：租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式；當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

簽訂租賃合同的注意事項

(一)簽訂合同前應(yīng)盡的注意義務(wù)

1.查看出租方對租賃物是否有產(chǎn)權(quán)證明，或授權(quán)委托書。

2.審查租賃物是否已被抵押。

3.需要報批的是否已報批核準(zhǔn)登記。

4.如果承租房屋，應(yīng)盡職調(diào)查所租賃房屋是否已經(jīng)竣工驗收，是否屬于違建，是否已被確定公示拆遷。

如果租賃物非出租方自有、或已被抵押、或未按規(guī)定報批，承租人在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定承租方如不能繼續(xù)租賃而由此產(chǎn)生的實際損承擔(dān)及如何補償。如果屬于未經(jīng)竣工驗收、或違建、或被確定拆遷的房屋，不應(yīng)承租，否則房屋租賃合同被當(dāng)然無效，存在損失自擔(dān)的風(fēng)險。

(二)明確約定支付租金的期限，按期支付租金

《合同法》第二百二十六條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。第二百二十七條：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，承租人應(yīng)在明確約定支付租金的期限內(nèi)按期足額支付租金，否則出租人可依法行使法定解除權(quán)。

(三)明確約定出租人履行維修義務(wù)

《合同法》第二百一十八條：承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二百一十九條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。第二百二十條：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十一條：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。比如加油站承租的房屋出現(xiàn)漏雨、局部安全隱患等，承租人可在合理期限內(nèi)向出租人提出維修的要求，若出租人未在合理期限內(nèi)維修，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。
(四)謹(jǐn)慎約定單方解除權(quán)

根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人在下列情況下，可以單方行使法定的解除權(quán)：

1.承租人使用不當(dāng)，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同；

2.承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同；

3.承租人無正當(dāng)理由未支付或者逾期支付租金的，出租人可以解除合同；

4.不定期租賃的，當(dāng)事人可以隨時解除合同；

5.租賃物有質(zhì)量瑕疵的，承租人可以隨時解除合同；

6.租賃物因非承租人的原因而受損，不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

根據(jù)《合同法》對當(dāng)事人單方解除合同的規(guī)定，當(dāng)合同成立后或者履行中出現(xiàn)這些條件時，有解除權(quán)的當(dāng)事人就可以依法行使解除權(quán)，單方解除合同。因此，須注意以下幾項：

一是為避免出租方單方行使法定解除權(quán)，簽訂合同時可以約定因不可抗力、對支付期限約定不明、租賃物有瑕疵(權(quán)利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及時維修保養(yǎng)租賃物等，非承租人過錯行為影響承租人正常支付租金的事由，出租方不得單方解除合同，同時承租人也應(yīng)按期支付租金。二是承租人在合同成立后要轉(zhuǎn)租，必須先取得出租人的同意。三是對于不定期租賃，當(dāng)事人任何一方都可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。四是對于租賃物一般質(zhì)量瑕疵，若承租人在訂立合同時不知情，承租人可以隨時解除合同;若承租人知情，則不能單方解除合同。但是，在特殊情況下，若租賃物危及承租人的安全或者健康，無論承租人在訂立合同時是否知情，仍可隨時解除合同。

實踐中，除上述法定情形外，當(dāng)事人還可以在合同中約定解除合同的其他情形：

1.出租人沒有按照合同約定的時間交付租賃物，承租人可以解除合同。如果出租人將延誤情況和租賃物預(yù)期到達(dá)的時間通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后及時將是否解除合同的決定通知出租人。

2.出租人交付的租賃物不適合約定的用途，超過約定的交付期限仍未交付符合用途的租賃物的，承租人有權(quán)解除合同。

3.承租人擅自利用租賃物從事非法或者不合用途的活動，出租人可以解除合同。

4.承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

5.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

簽訂合同后，如果承租方接到出租方的解除租賃合同通知書，第一要看出租方解除合同的事由是否符合合同約定，第二要看出租方解除合同的事由雖不符合合同約定，但是否符合法律規(guī)定。如果承租方對出租方解除合同有異議，在協(xié)商未果、合同又未約定異議期的情況下，一定要在法律規(guī)定的三個月異議期內(nèi)向法院提起異議之訴，否則法院不予受理。