換言之，涉訴的房屋租賃合同一般矛盾較大，常常伴隨合同解除問題。而合同解除問題關(guān)系著合同效力、過錯認(rèn)定、違約責(zé)任等一系列問題，是糾紛處理的核心。但另一方面，房屋租賃合同糾紛多是老百姓的糾紛，當(dāng)事人的法律知識較為缺乏，因此較難判斷租賃合同能否解除、是否解除，易在判斷錯誤的情況下不當(dāng)采取措施進(jìn)一步擴大損失。本文擬就合同解除的一般方式作簡要梳理，并結(jié)合《九民紀(jì)要》（即《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》）及《民法典》的相關(guān)內(nèi)容就違約方解除合同的問題作簡要介紹。

01.協(xié)商解除

合同是合同雙方對自身權(quán)利義務(wù)的約定，因此合同雙方可以通過合意解除的方式解除合同。按常理來說，協(xié)商解除合同意味著合同雙方已就糾紛解決、損失承擔(dān)形成了一致意見，之后涉訴的可能性較低。但實務(wù)中常有一方當(dāng)事人利用自身的優(yōu)勢地位或相對方法律知識的欠缺，以強迫、忽悠等方式與相對方協(xié)商解除合同并簽署相應(yīng)文件。

上述情況因符合協(xié)商解除的外觀，而雙方當(dāng)時的真意難以探究，如果事后再行起訴想要推翻協(xié)商解除的外觀、重新主張違約責(zé)任難以獲得支持。因此，在糾紛發(fā)生前、簽署類似解除合同確認(rèn)書等文件前，建議向?qū)I(yè)人士咨詢，了解自己真正享有的權(quán)利、需要承擔(dān)的義務(wù)，在此基礎(chǔ)上再決定是否協(xié)商解除合同以及以何種條件解除合同。

02.約定解除

與協(xié)商解除類似的是，約定解除的法理依據(jù)同樣是意思自治原則。一般情形下當(dāng)合同約定的解除情形出現(xiàn)時，享有解除權(quán)的一方可以解除合同。但是九民紀(jì)要出于維護(hù)交易安全等方面的考慮，否定了部分合同解除條款的效力。此類合同解除條款的特點是約定的違約情形較為輕微，對合同目的的影響不大。如合同約定承租人遲延支付租金達(dá)3日的，出租人有權(quán)解除合同。此時合同完全可以繼續(xù)履行，解除合同是對社會資源的浪費。

03.法定解除

法定解除的情形由法律明文規(guī)定，合同法定解除的核心就是合同目的無法實現(xiàn)，只是因無法實現(xiàn)合同目的的情形不同而分別作出規(guī)定。需要注意的是預(yù)期違約中所稱默示是指可以通過實際行為等方式推知，不同于單純的沉默。單純的沉默僅在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定及符合交易習(xí)慣時才構(gòu)成意思表示。而催告解除需要符合違約催告合理期限后仍未履行解除的程序性要求。值得注意的是，正因《九民紀(jì)要》否定了部分合同約定解除條款的效力，導(dǎo)致許多時候是否可以根據(jù)合同約定解除合同處于不確定的狀態(tài)，因此法定解除的適用更加頻繁。

相同地，合同一方違反合同次要義務(wù)的，守約方無合同解除權(quán)。如甲出租商鋪給乙用于經(jīng)營，合同約定甲應(yīng)當(dāng)為乙提供免費停車位，但實際上甲并未提供。甲此時雖然違約，但違反的是提供免費停車位的合同義務(wù)，乙當(dāng)然可以要求甲承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但無權(quán)解除合同。該情形在實務(wù)中的典型意義在于，許多與乙處境類似的當(dāng)事人會因甲違約后雙方協(xié)商無果，一怒之下搬離商鋪，還以為自己不追究對方的違約責(zé)任已經(jīng)很大度很講理了，沒想到最后自己反而因擅自撤離房屋變?yōu)楦具`約方。