[基本案情]

　　2010年5月18日，孫先生和王先生在中介的介紹下，簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，由孫先生將自己享有產(chǎn)權(quán)的位于廊坊市廣陽(yáng)區(qū)某某小區(qū)一套住房轉(zhuǎn)讓給王先生，總房款為62萬(wàn)元，在簽訂合同時(shí)，孫先生口頭承諾在辦理過(guò)戶前將自己的戶口遷出，并約定了具體的過(guò)戶時(shí)間。合同簽訂后，王先生按照合同約定支付了購(gòu)房款，但到期后孫先生沒(méi)有如期協(xié)助辦理過(guò)戶，由此，王先生按照合同約定依法提起訴訟，要求孫某辦理過(guò)戶并且將戶口遷出。

[審理結(jié)果]

法院依法支持王某要求孫某辦理過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求，但駁回了要求孫某將戶口遷出的訴訟請(qǐng)求。

　　[法律分析]

　　由于孫某與王某并沒(méi)有對(duì)戶口遷移進(jìn)行書(shū)面約定，并且王某也沒(méi)有提出相應(yīng)證據(jù)證實(shí)孫某的承諾，在雙方談戶口的問(wèn)題時(shí)，并不是在中介，因此中介是不知道這個(gè)情況的，因此法院駁回了王某的訴訟請(qǐng)求。這里需要注意的是，即使雙方在合同中明確約定了戶口遷移問(wèn)題，法院仍然會(huì)這樣判的。

根據(jù)《戶口登記條例》第三條：“戶口登記工作，由各級(jí)公安機(jī)關(guān)主管?！钡谑畻l規(guī)定：“公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機(jī)關(guān)申報(bào)遷出登記，領(lǐng)取遷移證件，注銷(xiāo)戶口?！?/p>

根據(jù)《房屋登記辦法》第四條規(guī)定：“房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理?！?/p>

由上述規(guī)定可知，我國(guó)對(duì)于房屋權(quán)屬管理和戶籍管理是相互分離的，房屋權(quán)屬管理有房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)，戶籍管理則由公安部門(mén)負(fù)責(zé)，現(xiàn)有的戶籍管理規(guī)定并未對(duì)因房屋轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的戶口遷移問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性規(guī)定，導(dǎo)致了制度性漏洞，法律上的真空；同時(shí)戶口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，法院無(wú)權(quán)直接對(duì)戶口遷移做出民事判決，更無(wú)權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行；根據(jù)《戶口登記條例》第十條的規(guī)定，戶口遷移采取自愿原則，購(gòu)房者甚至是公安機(jī)關(guān)也無(wú)權(quán)要求出賣(mài)人將戶口遷出房屋。

【律師建議】

鑒于目前法院無(wú)法對(duì)戶口遷移行為直接作出民事判決，難以維護(hù)購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為對(duì)于避免房屋戶口遷移爭(zhēng)議糾紛，應(yīng)當(dāng)采取事先進(jìn)行充分調(diào)查、事中在合同中對(duì)戶口現(xiàn)狀及遷移作出詳細(xì)約定、事后采取補(bǔ)救措施三個(gè)方面著手：

一、事先進(jìn)行充分調(diào)查

購(gòu)房者在決定購(gòu)買(mǎi)一處房產(chǎn)前，除了對(duì)該房屋的年齡、面積、性質(zhì)、周邊配套措施、周邊環(huán)境的調(diào)查核實(shí)，也不能忽視對(duì)房屋掛靠戶口的情況進(jìn)行核實(shí)。對(duì)房屋掛靠戶口的核實(shí)，可以通過(guò)以下兩種方式進(jìn)行：第一種是通過(guò)查看出賣(mài)人的戶口本，了解出賣(mài)人及其家庭的戶籍登記情況，但存在兩種影響準(zhǔn)確性的情況，一種是不能排除非出賣(mài)人家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)，還有一種是戶口本不是最新的，與實(shí)際戶籍登記情況有出入；第二種是自行或委托房屋中介機(jī)構(gòu)或律師前往房屋所在地派出所對(duì)房屋掛靠戶籍信息登記調(diào)查核實(shí)，如何需要出賣(mài)人配合而出賣(mài)人拒絕配合的話，則買(mǎi)受人一定要謹(jǐn)慎，說(shuō)明房屋掛靠戶籍可能存在問(wèn)題。

二、事中在合同中對(duì)戶口現(xiàn)狀及遷移作出詳細(xì)約定

通過(guò)第一步的充分調(diào)查后，可能存在兩種情況：一種是出賣(mài)人承諾房屋內(nèi)無(wú)掛靠戶口，還有一種是房屋內(nèi)存在掛靠戶口，但是出賣(mài)人承諾在一定的時(shí)間內(nèi)將戶口遷出。對(duì)于上述兩種情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)分別在合同條款中作出如下約定：

（一）出賣(mài)人承諾房屋內(nèi)無(wú)掛靠戶口的，應(yīng)當(dāng)將房屋內(nèi)無(wú)掛靠戶口作為出賣(mài)人的承諾事項(xiàng)，如果有違反的話，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)具體明確，便于實(shí)際操作，避免空洞沒(méi)有執(zhí)行性。比如約定：“出賣(mài)人違反承諾在房屋內(nèi)存在掛靠戶口的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約金多少錢(qián)，如違約金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房者實(shí)際損失的，出賣(mài)人還應(yīng)當(dāng)賠償損失”；如果購(gòu)房者十分喜歡房屋的話，也可以約定：“出賣(mài)人違反承諾在房屋內(nèi)存在掛靠戶口的，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者支付違約金多少元，購(gòu)房者有權(quán)要求出賣(mài)人在二個(gè)月內(nèi)將戶口遷出房屋，每逾期一日，按總房款幾分之幾承擔(dān)違約責(zé)任，逾期幾日以上，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并追究出賣(mài)人的違約責(zé)任”。

（二）房屋內(nèi)存在掛靠戶口，但是出賣(mài)人承諾在一定的期限內(nèi)將戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)將出賣(mài)人在一定時(shí)間內(nèi)遷出戶口作為合同義務(wù)，如果有違反的話，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任同樣應(yīng)當(dāng)具體明確，比如約定“出賣(mài)人未在合同約定的時(shí)間內(nèi)將戶口遷出房屋的，每逾期一日，按總房款的幾分之幾承擔(dān)違約責(zé)任，逾期幾日以上，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并追究出賣(mài)人的違約責(zé)任”。

購(gòu)房者也可以將戶口遷出房屋作為部分房款的支付前提條件，在出賣(mài)人未將戶口遷出房屋前，購(gòu)房者有權(quán)拒絕支付該部分房款。除此之外，購(gòu)房者還可以通過(guò)預(yù)留部分房?jī)r(jià)款，待出賣(mài)人將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款；如果出賣(mài)人沒(méi)有按照合同約定期限遷移所有的戶口，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，購(gòu)房者可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以出賣(mài)人進(jìn)行追償。

通過(guò)上述闡述，建議買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中對(duì)戶口遷移問(wèn)題作出明確詳細(xì)約定，即使法院不支持判決遷移戶口，但會(huì)支持違約賠償?shù)模@樣最起碼能夠依法保護(hù)自己的合法權(quán)益，并且還可以要求依法解除合同。

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