近十多年來，房價成為影響民生和社會經(jīng)濟活動的重要因素。在房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的時代，隨之而來的是越來越多法律糾紛的發(fā)生，而關于商品房買賣合同的糾紛，一直以來都是房地產(chǎn)訴訟的熱點和難點。本文搜集整理了涉及商品房買賣合同糾紛，大量采集、分析案件的審判情況，歸納、總結、剖析最高人民法院的裁判觀點，并根據(jù)分析結果提出有針對性、結合審判經(jīng)驗的法律分析和裁判啟示。

商品房買賣合同糾紛常見問題主要裁判觀點

一、合同效力問題

當事人訴訟請求主要為請求法院認定《商品房買賣合同》無效、《商品房認購書》無效等，以下分別予以說明：

1.出賣人未取得《商品房預售許可證》是否導致商品房預售合同無效？

【裁判要旨】出賣人如未取得涉案房屋的《商品房預售許可證》即銷售商品房，買賣雙方簽訂的商品房預售合同自始無效，但在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定為有效。

2.出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押是否必然導致房屋買賣合同無效？

【裁判要旨】出賣人將出售房屋和其依附的土地抵押后與買受人簽訂《商品房買賣合同》，且未將抵押情況告知買受人的，《商品房買賣合同》無效。

3.認購協(xié)議是否因出賣人未取得《商品房預售許可證》而無效？

【裁判要旨】對于已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購協(xié)議，均認定為商品房買賣合同。如出賣人至審理時仍未取得商品房預售許可證，該認購協(xié)議書應屬無效。如認購協(xié)議完全不具備商品房買賣合同的基本要件，此時該認購協(xié)議應屬于預約合同，合法有效，不受是否辦理《商品房預售許可證》影響。

4.合同無效違約方是否應返還購房款、支付違約金、賠償損失？

【裁判要旨】因出賣人原因造成的合同無效，絕大部分判令出賣人應當返還購房款并承擔賠償責任。

【律師評析】根據(jù)已采集的最高院商品房買賣合同糾紛案例，目前絕大多數(shù)《商品房買賣合同》無效的原因是由于出賣人未取得《商品房預售許可證》，在此情況下人民法院一般都支持買受人返還購房款并賠償損失的要求，但對賠償損失的具體標準，部分判決根據(jù)中國人民銀行同期貸款利率確定，部分判決根據(jù)中國人民銀行同期存款利率確定。買受人簽訂合同時，對出賣人未取得商品房預售許可證這一事實知曉的，仍與出賣人簽訂合同，也有一定責任，因此其應自行承擔部分損失。

二、合同解除問題

【裁判要旨一】如出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中明確約定解除條件，而且解除條件已經(jīng)成就的，應判令解除合同。

【律師評析】對于出賣人與買受人在合同中明確約定了解除條件的，人民法院一般均依據(jù)雙方合同約定，判定解除條件是否成就并做出相應的判決。

【裁判要旨二】未約定合同解除條件，但是一方嚴重違約已經(jīng)致使合同目的無法實現(xiàn)的，合同應予解除。

【律師評析】對于因一方違約導致合同目的無法實現(xiàn)時，人民法院均判令解除合同。但此類案件當事人間的爭議較大，主要爭議焦點為違約行為是否足以導致合同目的無法實現(xiàn)。

根據(jù)現(xiàn)有案例，法院會在出現(xiàn)以下情況時認定合同目的無法實現(xiàn)：①.房屋尚未過戶登記被抵押權人主張優(yōu)先受償權；②.房屋尚未過戶登記被法院查封的；③.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；④.建筑面積誤差過大；⑤.剩余購房款因政策變化無法做銀行貸款。

三、逾期交付問題

【裁判要旨】：商品房買賣合同中往往約定，當房屋辦理竣工驗收備案手續(xù)后，房屋滿足交付條件。但根據(jù)法律規(guī)定，房屋交付之前還應辦理建筑工程規(guī)劃驗收，而該項驗收一般會在竣工備案之后一段時間才可辦理完畢。如果開發(fā)商在房屋竣工驗收備案完成后即將房屋交付業(yè)主的行為無效，開發(fā)商應承擔合同約定的交付之日至規(guī)劃驗收完成之間的晚交房違約金。

【律師評析】在采集的數(shù)據(jù)案例中，買受人主張逾期交房的主要原因為出賣人未建造完畢房屋、買受人拒絕接收房屋，其中買受人拒絕接收房屋的理由均為房屋不符合交付條件或存在質(zhì)量問題。

然而在商品房買賣合同關系中，逾期交付房屋與房屋是否符合交付條件分別為《商品房買賣合同》不同條款的約定內(nèi)容，為兩個不同層面的問題。因此出賣人構成逾期交房的違約情形應同時具備兩個條件：

第一，因出賣人的原因未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)交付房屋；

第二，買受人尚未接收房屋。如果買受人因交付條件或者房屋質(zhì)量問題拒絕接收房屋，應當向出賣人主張未達到交付條件的違約責任或者要求出賣人承擔質(zhì)量保修責任，否則在《商品房買賣合同》約定了公告送達方式的情況下，買受人因上述問題拒絕接收房屋從而主張逾期交付的違約責任很難得到法院支持。

四、逾期辦證支付違約金

【裁判要旨】在《商品房買賣合同》合法有效的情況下，出賣人未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將辦理房屋權屬登記資料報產(chǎn)權登記機關備案，已構成違約，應當按照《商品房買賣合同》的約定支付相應的違約金。如果在辦證過程中，確實因為第三方原因導致晚辦證，開發(fā)商是否應承擔晚辦證違約責任呢？開發(fā)商首先需要證明自身有無過錯。如果需因第三方原因導致晚辦證，根據(jù)開發(fā)商自身有無過錯及過錯比例，承擔晚辦證責任。

【律師評析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，購房者本身是申請辦理房屋權屬證書的法定義務人，開發(fā)商具有協(xié)助義務，基于開發(fā)商對辦理房產(chǎn)證的協(xié)助義務，現(xiàn)實情況中，尤其是對于購買商品房的購房者而言，可以在購房合同中約定由開發(fā)商代為辦理房屋權屬證書。

五、車位歸屬問題

【裁判要旨】：隨著居民生活水平提高，汽車愈發(fā)普遍，圍繞小區(qū)車位歸屬問題的法律糾紛也比較常見?，F(xiàn)在很多地區(qū)的不動產(chǎn)登記部門并未對車位進行登記，因而無法從權屬登記上確定車位權屬。因此，按照物權法第七十四條規(guī)定，車位歸屬應考慮開發(fā)商與業(yè)主對該問題是否有約定。如果商品房買賣合同中已明確約定車位歸開發(fā)商所有，業(yè)主物權主張該約定無效難以法院得到支持。

六、定金問題

【裁判要旨】：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

在有關定金問題實務中，往往是業(yè)主在簽訂認購書后反悔，要求開發(fā)商返還定金。而如何判斷“非因不可歸責于雙方的事由”在實務中存在一定的爭議。從統(tǒng)計案例上看，主要是取決于業(yè)主是否已知悉、同意商品房買賣合同的內(nèi)容，是否對認購的房屋存有異議。

如果開發(fā)商在認購書已經(jīng)明確業(yè)主對商品房買賣合同沒有異議，而且業(yè)主已簽字確認。業(yè)主在簽署認購書后再反悔，要求開發(fā)商退還定金，難以得到法院支持。

七、配套設施（學位）

【裁判要旨】：好學區(qū)的學位房讓家長趨之若鶩。而城市土地稀缺，一些大型社區(qū)往往由開發(fā)商代建學校移交政府。開發(fā)商廣告中也加入學位的宣傳，以推動房屋銷售。如何判斷廣告中關于學位宣傳是否對開發(fā)商具有約束力?

如果開發(fā)商與業(yè)主的合同中已明確相關廣告僅為要約邀請。業(yè)主起訴開發(fā)商要求承擔賠償責任，法院往往判決因該學校承諾不屬于合同內(nèi)容，開發(fā)商無須承擔責任。而如果開發(fā)商的合同中并未明確該點，而學位對業(yè)主購房具有重大影響，則該廣告應視為要約，對開發(fā)商具有約束力，從而應對業(yè)主承擔責任。

來源：網(wǎng)絡

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