隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,廣告也已經(jīng)深入到社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域,尤其是現(xiàn)在不少小區(qū)都在積極開發(fā)區(qū)內(nèi)資源,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營廣告,使得小區(qū)廣告收益逐漸成為住宅小區(qū)內(nèi)的流行話題。

但是小區(qū)廣告收益的歸屬分配缺乏法律上的規(guī)范,廣告興旺而管理混亂,現(xiàn)實(shí)生活中因此造成的糾紛也不少見。

相關(guān)案例

案例：A市某小區(qū)甲投訴稱，在他們小區(qū)的電梯內(nèi)，經(jīng)常會(huì)有一些廣告。她說，每個(gè)電梯廣告都有三個(gè)廣告位，每月都會(huì)有固定的廣告費(fèi)收入，但是別人在電梯里打廣告，這些錢業(yè)主卻收不到。甲說，房子已經(jīng)由開發(fā)商賣給業(yè)主了，公共部分也進(jìn)行了分?jǐn)?，因此，在電梯里面做廣告，收入就應(yīng)該是業(yè)主的。

該小區(qū)物業(yè)管理處乙表示，小區(qū)電梯廣告確實(shí)是管理處在經(jīng)營，但收入是全體業(yè)主的，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)沒賬戶，收入目前在物業(yè)公司的賬上，賬目由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。他說，這筆錢怎么用，需業(yè)主委員會(huì)討論。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)丙也表示，小區(qū)在和物業(yè)公司簽訂管理合同時(shí)，就已明確電梯廣告收入屬于全體業(yè)主。甲的困惑、物業(yè)管理處乙的表示及業(yè)主委員會(huì)丙的說辭該怎么解讀呢？

相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定

《民法典》第二百七十一條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

《民法典》第二百七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

《民法典》第二百八十二條：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 律師解讀：廣告收益歸業(yè)主所有

2020年5月28日下午，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡(jiǎn)稱民法典），自2021年1月1日起正式施行。

小區(qū)中以占用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營而獲得的收益主要有以下幾個(gè)方面：公共道路停車費(fèi)(必須留有消防通道4.5米以上的距離，消防車通行4米、偶有非機(jī)動(dòng)車輛留0.5米的距離)；各運(yùn)營商交納的場(chǎng)地使用費(fèi)；信號(hào)輸入或改造費(fèi)用；電梯間及樓梯間廣告收益；公共區(qū)域廣告收益等。電梯屬于公用設(shè)施，根據(jù)《民法典》二百七十四條之規(guī)定，屬于業(yè)主共有。小區(qū)物業(yè)利用業(yè)主共有的電梯向外招租廣告，并獲取廣告費(fèi)收入，根據(jù)《民法典》二百八十二條之規(guī)定，該收入扣除合理成本之后，歸全體業(yè)主共有。

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對(duì)所購房屋單元享有專有所有權(quán)，對(duì)建筑物的外墻、電梯和樓道等共有部分享有共有所有權(quán)。也就是說小區(qū)電梯的使用權(quán)和收益都應(yīng)該歸于業(yè)主。同時(shí)，業(yè)主對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，物管公司無權(quán)擅自處分建造物共有部分的使用權(quán)，物管利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物管企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理手續(xù)。如果業(yè)主不同意，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)拒絕廣告進(jìn)入小區(qū)電梯。

其他相關(guān)問題解讀

問題一：物業(yè)可否未經(jīng)業(yè)主同意，進(jìn)行電梯廣告招租？

無論是建設(shè)單位還是物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，作為物業(yè)的管理者對(duì)其管理的區(qū)分所有建筑物的共有部分在不損害業(yè)主利益的情況下，是可以對(duì)其進(jìn)行利用的，并且通過利用這些共有部分創(chuàng)造利益，使共有部分產(chǎn)生收益，做到物盡其用。由于共有部分的權(quán)利屬于全體業(yè)主，對(duì)其利用而增加的收益，也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，只是利用共有部分的管理者可以扣除成本。小區(qū)公用電梯本就屬于業(yè)主共有的公用設(shè)施，強(qiáng)調(diào)在不損害業(yè)主利益的情況下，是可以決定電梯廣告招租的，但收益應(yīng)歸屬全體業(yè)主共有。

問題二：物業(yè)要是耍賴皮，業(yè)主拿不到共有部分的收入分配怎么辦？

首先業(yè)主先找物業(yè)談，并給其發(fā)律師函。無果后，業(yè)主可以要求街道、居委會(huì)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)可以向法院提起訴訟，訴訟是最后的救濟(jì)途徑。

問題三：物業(yè)不分收益，業(yè)主是否可以不繳納物業(yè)費(fèi)？

原則上還是要繳物業(yè)費(fèi)，但可以主張部分扣除。在法律上有抵消制度，在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主繳納相應(yīng)的費(fèi)用，物業(yè)是債權(quán)人。而同時(shí)，在履行物業(yè)合同過程中，物業(yè)利用業(yè)主共有部分的財(cái)產(chǎn)獲得了廣告收益，那就意味著物業(yè)實(shí)際上欠了業(yè)主錢，等額部分就可以抵消了。但必須注意，僅等額部分可抵消，不可以物業(yè)存在廣告收益為由惡意欠繳物業(yè)費(fèi)。

問題四：為何《民法典》二百八十二條要規(guī)定扣除合理成本？

明文規(guī)定扣除合理成本，主要是考慮了物業(yè)公司在電梯廣告招租及維護(hù)中確實(shí)產(chǎn)生了一些合理成本費(fèi)用，另外這樣規(guī)定也不至于打擊物業(yè)公司的積極性，讓物業(yè)更加積極招租，避免資源的閑置。