民法典實(shí)施后，二手房購買需注意的法律風(fēng)險(xiǎn). 一、房屋在出售時(shí)是否存在隱性共有人？

夫妻婚后共同出資購房，卻只登記在一方的名下，另一方即 隱性共有人。

《民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。

因此，購房時(shí)需了解售房人的家庭情況，可查看戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要取得其配偶的書面同意。否則，產(chǎn)生糾紛時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房屋無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)。此外，當(dāng)配偶去世后，還可能存在因繼承而產(chǎn)生的其他共有人，此時(shí)若購買房屋，會(huì)存在其他共有人主張繼承的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、房屋在出售前是否已出租給他人？

買房時(shí)存在租約所產(chǎn)生的兩個(gè)法律問題：

（1）買賣不破租賃問題

根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因此即使你購買了這套房子，但如果這套房子有租約在身，你還是得需要繼續(xù)履行租約。

（2）承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題

根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，承租人對所承租的房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，在購買二手出租房時(shí)，應(yīng)及時(shí)取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。否則，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可依法主張賠償。 三、房屋是否設(shè)立了居住權(quán)？

非房屋所有人因擁有居住權(quán)，而長期或者終生享有使用他人住房及其附屬設(shè)施，且不會(huì)因房屋轉(zhuǎn)讓而消滅。

根據(jù)《民法典》第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。因此，買二手房要核實(shí)該房是否單獨(dú)設(shè)置了居住權(quán)，以免產(chǎn)生購房后不能入住的問題。

四、房屋在出售時(shí)是否存在司法查封或者抵押情形？

二手房屋一旦被法院查封或已辦理抵押登記的，購房者也可能無法順利購得該房屋。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條就明文規(guī)定司法查封的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓存在合同無效的法律風(fēng)險(xiǎn)。以及根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。

因此，購房者在簽訂購房合同前，應(yīng)當(dāng)要了解清楚該二手房的產(chǎn)權(quán)狀況，是否已被法院查封或者辦理抵押登記。對于簽訂房屋買賣合同后至房屋過戶登記前的一段期間，購房者在購房合同中要求房東承諾，一旦因其擅自將房屋辦理抵押登記或者因房東債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被法院查封的，購房者有權(quán)立即解除合同，并且有權(quán)要求房東賠償其因此遭受的全部損失，包括但不限于法律費(fèi)用及購房同等規(guī)格房屋而多產(chǎn)生的費(fèi)用。

此外，對于低于市場價(jià)格的二手房，購房者需要格外注意，售房者可能深陷債務(wù)糾紛而要急于出售該房產(chǎn)，故其開價(jià)非常低。對于該情況，建議購房者與售房者詳細(xì)交流了解情況后，再確定是否要購買該房屋。即便要購買的，建議大部分資金全部進(jìn)入資金托管賬戶，以保證資金安全。