隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房價持續(xù)上漲，越來越多的人將買賣房屋變?yōu)橐环N投資方式。這樣的投資，勢必會導(dǎo)致房價的一路攀升，對于改善性住房和房屋的剛需者來說這無異于雪上加霜。

政府為遏制房價的攀升以及解決低收入家庭的居住問題，實(shí)施了限購政策以及推出了經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，這些措施必定使得部分人喪失購房資格，從而引發(fā)借名購房行為的發(fā)生，然而借名買房過程中卻隱藏著巨大的風(fēng)險。

案情簡介

2009年，李某以趙某名義競拍房屋，李某持有房屋付款憑證及競買次日趙某向李某出具的《證明》，記述趙某受李某委托購房、資金全部由李某投入、實(shí)際所有人系李某等內(nèi)容。房屋登記在趙某名下，2013年，趙某向王某出售房屋，王某支付了房款，趙某將房產(chǎn)證及房屋交付給王某，但一直未辦理過戶。2015年，趙某向銀行借款未還被訴，致該房屋被法院查封。2016年，趙某前妻張某提起離婚及析產(chǎn)糾紛之訴，要求確認(rèn)該房屋歸其所有，一審判決支持張某訴請。

之后，李某提起確權(quán)訴訟，歷經(jīng)一審、二審、再審，判決案涉房屋歸李某所有。王某知曉后，對趙某與張某提起房屋買賣合同糾紛之訴，要求繼續(xù)履行合同；對李某、趙某提起第三人撤銷之訴，二審法院最終支持了王某訴訟請求。

律師評析

通過上述案例不難看出雖然李某借了趙某的名字用于購買案涉房屋，而且趙某也出具了《證明》，明確了購房款系李某投入，并承認(rèn)該房屋的實(shí)際所有人系李某，但案涉房屋最終是登記在趙某名下的。案涉房屋登記在趙某名下，對外來說趙某就是案涉房屋的所有權(quán)人，趙某隨后將房屋進(jìn)行出售和抵押均屬于有權(quán)處分。案例中，王某最終能取得案涉房屋的所有權(quán)也是基于案涉房屋登記于趙某名下，并支付了合理的對價而取得的所有權(quán)。 所以，借名買房雖然簡單，其中所產(chǎn)生的法律風(fēng)險卻極其復(fù)雜。上述案例僅僅簡單的說明了其中一個法律風(fēng)險，還有可能存在其他的例如損害公共利益的法律風(fēng)險、違反法律規(guī)定而導(dǎo)致合同無效等一系法律風(fēng)險。該案例中，王某最終取得了案涉房屋的所有權(quán)是基于法律規(guī)定的善意取得制度（王某對李某借趙某之名買房不知情）。

如果一定要借名買房的，那么請控制好法律風(fēng)險。第一， 了解準(zhǔn)備購買房屋的性質(zhì)，明晰借名購買是否違反政策性規(guī)定；第二， 簽署借名買房協(xié)議，保留好借名買房協(xié)商、洽談證據(jù)；第三，保存實(shí)際支付購房款的支付記錄、款項(xiàng)收據(jù)等；第四，妥善保管房屋所有權(quán)證；第五，在借名人有充分證據(jù)證明借名買房關(guān)系成立的情況下，可提起訴訟，請求判令出名人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更登記，從而幫助借名人取回房產(chǎn)。