在近些年國家實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的大背景下，各大一、二線城市均出臺了相關(guān)限購、限貸政策，導(dǎo)致很多購房者進(jìn)行房產(chǎn)投資或升級改善住房條件受到了一定的限制。

因此有很大一部分購房者通過假離婚的方式去規(guī)避調(diào)控政策，也有一部分購房者通過借名買房的方式去規(guī)避調(diào)控政策。當(dāng)然，也有因身份關(guān)系（父母子女）、躲避稅收、隱匿真實(shí)財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)、獲取貸款等情形而產(chǎn)生的借名買房情形。

那么【借名買房】這種方式，真的合法嗎？對于你借的這個名，你真的心里有底兒嗎？

今天，我們就來講一下借名買房的法律風(fēng)險及糾紛處理方式。

什么是借名買房？

借名買房，是指當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋暫時登記在他人名下，由借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益。

借名買房一般發(fā)生在關(guān)系親密的親戚、朋友等熟人之間，但當(dāng)借名人與登記權(quán)利人產(chǎn)生不睦、喪失信任后，一般就會出現(xiàn)房屋權(quán)屬的糾紛。

房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，根據(jù)《民法典》第209條，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。不動產(chǎn)的物權(quán)應(yīng)遵循物權(quán)法定原則。

根據(jù)《民法典》第216條，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。根據(jù)《民法典》第217條，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致。因此，在不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿信息一致的情況下，不動產(chǎn)權(quán)屬證書（房本）上登記的權(quán)利人，即為法律意義上的房屋所有權(quán)人。

但是，根據(jù)《民法典》第220條，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記，并且應(yīng)在十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

因此，如果借名買房雙方當(dāng)事人發(fā)生爭議，可以采取以下方式解決：

1.雙方協(xié)商達(dá)成一致，向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請更正登記。

2.借名人（實(shí)際出資人）向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請異議登記，并在十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。 法院對借名買房糾紛的處理

一. 對借名買房性質(zhì)的認(rèn)定

普遍采取【債權(quán)說】，即被借名人購房的買賣合同真實(shí)有效且完成了所有權(quán)登記，登記權(quán)利人是唯一合法所有權(quán)人。借名人與登記權(quán)利人間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定只能約束雙方，不產(chǎn)生直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得所有權(quán)，但可提起合同之訴、要求登記權(quán)利人為其辦理房屋過戶手續(xù)。

二. 對借名買房糾紛審查的要點(diǎn)

1. 對房屋真實(shí)歸屬的審查：包括購房經(jīng)過（購房原因、選房、簽約等過程由誰主導(dǎo)）、出資情況（房款、稅費(fèi)、中介費(fèi)等是由誰來出資、比例如何）、房屋使用情況（由誰居住、日常生活繳費(fèi)、辦理相關(guān)手續(xù)等）、房屋憑證留存情況（由誰保管合同、房本、發(fā)票等重要憑證）、有無當(dāng)事人雙方約定的書面憑證（如約定了出資、占有、權(quán)利歸屬等情況）、證人證言（親友等知情人的證人證言）等。

2. 對房屋是否符合過戶條件的審查：在支持變更房屋權(quán)利人的情況下，還會審查房屋是否是能夠進(jìn)行權(quán)利轉(zhuǎn)移，比如經(jīng)適房、還遷房還在限制交易的期限內(nèi)，或是房屋已被司法查封等情形，則法院無法支持房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移登記。

3. 對借名人購房資格的審查：很多借名人是為了規(guī)避限購政策，通過法院的判決進(jìn)行過戶，所以法院一般會審查借名人是否具有購房資格，以免出現(xiàn)執(zhí)行中的過戶障礙。

4. 是否涉及案外人的權(quán)利：1）房屋登記是否發(fā)生在登記權(quán)利人的婚姻存續(xù)期間，如屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，則配偶應(yīng)參加訴訟；2）不動產(chǎn)登記簿是否抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人，如有則他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)參加訴訟；3）是否存在已與登記權(quán)利人簽訂房屋買賣合同的交易相對人，如有則應(yīng)參加訴訟。

三. 處理方式

如借名人的主張達(dá)到了高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)，則法院會判令登記權(quán)利人協(xié)助借名人辦理房屋過戶手續(xù)，但因房屋不符合過戶條件、借名人不具有購房資格導(dǎo)致無法過戶的除外。若借名人因上述原因無法取得物權(quán)，則可以通過房屋折價、變價的方式進(jìn)行分割，折價時綜合考慮房款出資情況、房價上漲情況等因素，變價時按照實(shí)際出售后所得的房款進(jìn)行分割。