為抑制房市火熱的現(xiàn)狀，全國各省市紛紛為調(diào)控房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展做出努力。日益嚴(yán)格的房屋限購條件讓“房產(chǎn)投資者們”望而卻步，但同樣也阻擋了一批房屋的”實(shí)需者“。

這種情況下，真正有用房需求的人往往尋求“親朋好友們”的“幫助”。目前，市場上已存在成熟完整的”房屋代購業(yè)務(wù)“。而新的民事經(jīng)濟(jì)關(guān)系也催生了新的民事法律糾紛。

一房屋代購是什么
房屋代購指在嚴(yán)格的房屋限購政策下，實(shí)際需要買房的人因不滿足當(dāng)?shù)刭彿抠Y格而采用“借名買房”的方式，即與他人簽訂房屋代購合同以其他人的名義購房，而購房款項(xiàng)卻由購房者自己支付。
二司法實(shí)務(wù)觀點(diǎn)
目前司法實(shí)踐中，法院對房屋代購合同的效力主要持有以下兩種觀點(diǎn)：

（1）房屋代購合同無效
借名買房行為背后的原因往往多種多樣，司法實(shí)踐中，法院對于為規(guī)避限購、限貸政策而簽訂的借名購房協(xié)議，有可能以損害社會公共利益、以合法形式掩蓋非法目為由而認(rèn)定房屋代購合同屬無效合同。
（2）房屋代購合同有效
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際購房人借名購買房屋雖違反了地方政府限購規(guī)定，但各省市甚至國務(wù)院的限購文件也并非法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，代購協(xié)議雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，且沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故房屋代購合同屬于有效合同。

三存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
[ 實(shí)際需要購房人的風(fēng)險(xiǎn) ]

1、“代購房者”死亡，其代購房產(chǎn)被其繼承人繼承。
2、“代購房者”離婚，其代購房產(chǎn)當(dāng)作夫妻共同財(cái)產(chǎn)被分割。
3、“代購房者”存在債權(quán)債務(wù)糾紛，代購房產(chǎn)被法院執(zhí)行。
4、“代購房者”將代購房屋賣給“善意第三人”。
5、雙方未簽訂房屋代購合同，且房屋所有權(quán)登記在代購房屋者名下，代購者拒不辦理房屋過戶登記手續(xù)。
6、因法院認(rèn)定房屋代購合同屬于規(guī)避限購、限貸政策而簽訂的借名購房合同，有可能以損害社會公共利益、以合法形式掩蓋非法目為由而認(rèn)定房屋代購合同屬無效合同。

[ 代購房屋者的風(fēng)險(xiǎn) ]

1、實(shí)際購房者拖欠房貸，為代購者造成不良征信記錄。
2、房屋限購政策日益嚴(yán)格，導(dǎo)致自身喪失房屋購買資格。

四如何避免房屋代購行為中的各類法律風(fēng)險(xiǎn)
1、起草、簽訂規(guī)范的房屋代購合同

司法實(shí)踐中，往往因?yàn)殡p方無房屋代購合同，代購房屋者在房屋升值后否認(rèn)存在代購房屋的事實(shí)，而導(dǎo)致實(shí)際需要購房人所支付的”房款“被認(rèn)定為”朋友之間的借款“，法院也因此認(rèn)定雙方不存在合法有效的房屋代購合同，故在進(jìn)行借名買房時(shí)，要簽訂書面規(guī)范的房屋代購合同，在協(xié)議中明確約定房屋所有權(quán)及相關(guān)違約責(zé)任，在對方違約時(shí)最大程度的保護(hù)自己的利益。
2、保留實(shí)際購買房屋及占有使用房屋的憑證
妥善保管買房及占有使用房屋涉及的全部證據(jù)材料，如：首付款支付憑證、房貸還款銀行流水、購房發(fā)票、貸款合同、按揭還款憑證、過戶稅費(fèi)繳納憑證、雙方關(guān)于借名買房事宜的溝通記錄、占有使用房屋的證據(jù)，如物業(yè)費(fèi)、房屋裝修費(fèi)、水電費(fèi)等繳納憑證。
3、實(shí)際需要購房者在符合購房政策要求后及時(shí)去辦理房屋過戶手續(xù)
實(shí)際需要購房者在自身?xiàng)l件符合當(dāng)?shù)胤课葙徺I政策后，及時(shí)辦理過戶登記手續(xù)，補(bǔ)正房屋代購合同的效力，以免“夜長夢多”。
為規(guī)范房地產(chǎn)市場，國家各地均發(fā)布各種政策來規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，國家法制與社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，法制要起到引導(dǎo)國民樹立正確價(jià)值觀的作用。司法裁判是法制文明風(fēng)向的重要表現(xiàn)，房屋代購行為與國家的政策要求背道而馳，法院在認(rèn)定房屋代購合同效力時(shí)也會愈發(fā)嚴(yán)格，希望購房人在進(jìn)行房屋買賣時(shí)正確認(rèn)識其中風(fēng)險(xiǎn)，盡量避免房屋代購。

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