裁判要旨：關(guān)于金某某、高某、高某A請(qǐng)求調(diào)整違約金的問(wèn)題?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。原審法院認(rèn)為買賣雙方在約定了總房款的20％賠償金的情況下，又約定每日萬(wàn)分之五的違約金顯屬過(guò)高，可予適當(dāng)減少。

案號(hào)索引：（2009）滬高民一（民）終字第48號(hào)

案情簡(jiǎn)介：

2004年10月19日，金某某、高某、高某A登記為上海市閔行區(qū)金豐路xxx弄x區(qū)xxx號(hào)房屋的共同共有人?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記冊(cè)》的備注欄載明，高某A的監(jiān)護(hù)人為金某某。訟爭(zhēng)房屋上設(shè)定了抵押權(quán)人為華夏銀行上海楊浦支行的抵押，債權(quán)數(shù)額為3,360,000元。2005年11月2日，金某某、高某、高某A在訟爭(zhēng)房屋上再次設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為唐某某，債權(quán)數(shù)額為2,600,000元。

2006年2月21日，張某某與金某某訂立《定金協(xié)議》約定，張某某擬向金某某購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋，建筑面積為315.85平方米，成交價(jià)為8,600,000元，并定于2006年2月28日前簽訂買賣合同。居間方美墅公司也在協(xié)議上蓋章確認(rèn)。張某某當(dāng)日支付定金30,000元。

2006年2月23日，金某某以本人及高某、高某A的名義（甲方）與張某某、楊某A、楊某B（乙方）訂立《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)償協(xié)議》約定：乙方購(gòu)買甲方座落于上海市閔行區(qū)金豐路xxx弄x區(qū)xxx號(hào)房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為7,000,000元。乙方同意就現(xiàn)有裝潢及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補(bǔ)償甲方1,550,000元。雙方均認(rèn)知，目前該房地產(chǎn)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人是華夏銀行上海分行，剩余債務(wù)金額約為3,100,000元，甲方承諾于乙方完成本合同付款協(xié)議第2條所列付款義務(wù)后三十日內(nèi)還清以上貸款并將注銷抵押材料交至信義公司。同時(shí)，甲方陳述，該房地產(chǎn)除抵押給抵押權(quán)人外不存在任何權(quán)利瑕疵，并委托信義公司代為調(diào)取相關(guān)產(chǎn)權(quán)記錄。甲方產(chǎn)權(quán)人之一高某于簽約當(dāng)日未能到場(chǎng)，另一產(chǎn)權(quán)人金某某陳述，其系高某的合法代理人代為簽訂本合同，高某將于2006年3月10日之前至上海市公證處將本合同簽訂完畢，若屆時(shí)甲方未按本條約定完成義務(wù)，則由此產(chǎn)生的責(zé)任由金某某獨(dú)立承擔(dān)。合同附件三約定了付款方式，即：乙方于簽訂本合同當(dāng)日，直接支付甲方房款1,000,000元；簽訂本合同并辦理公證申請(qǐng)之日起七個(gè)工作日內(nèi)，乙方再支付甲方1,100,000元，雙方同意待信義公司收到該款并取得與甲方陳述一致的產(chǎn)權(quán)調(diào)查后一個(gè)工作日內(nèi)轉(zhuǎn)付甲方950,000元，甲方承諾將該款優(yōu)先用于歸還其尚欠抵押權(quán)人之購(gòu)房借款，若有任何不足均由甲方自行承擔(dān)并支付，余款150,000元仍暫存信義公司作為該交易房?jī)r(jià)尾款。上述合計(jì)2,100,000元作為首期房?jī)r(jià)款。裝修補(bǔ)償款155萬(wàn)元于同期支付。甲、乙雙方應(yīng)于2006年5月21日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，簽訂房屋交接書(shū)并交付。乙方于本交易過(guò)戶當(dāng)日將4,900,000元的現(xiàn)金本票交存信義公司，在取得以乙方為申請(qǐng)權(quán)利人的收件收據(jù)后三日內(nèi)，轉(zhuǎn)付甲方。雙方確認(rèn)，甲方中任何一人或多人以任何形式收到本協(xié)議項(xiàng)下乙方應(yīng)支付甲方的任何款項(xiàng)，均視為甲方全體收到該款項(xiàng)，甲方承認(rèn)除該收款人外的其他出售方均同意收款人代為收取該房地產(chǎn)全額或部分房?jī)r(jià)款。合同同時(shí)對(duì)違約責(zé)任作了約定，乙方付款或甲方交房違約的，應(yīng)按日萬(wàn)分之五計(jì)算違約金，逾期超過(guò)十五日的，相對(duì)方有權(quán)單方解除合同，并主張違約金和總價(jià)款20％的賠償金。

2006年2月23日，張某某支付金某某970,000元。

2006年3月10日，金某某出具《收條》一張，收到張某某購(gòu)房款2,650,000元。

2006年4月27日，美墅公司收到信義公司代收的金豐路xxx弄x區(qū)xxx號(hào)服務(wù)費(fèi)85,500元。

2006年6月10日，金某某以本人及高某、高某A（甲方）的名義與張某某（乙方）訂立《補(bǔ)充協(xié)議》，雙方確認(rèn)，甲方已收到乙方按約支付的3,650,000元房?jī)r(jià)款（其中150,000元款項(xiàng)作為房?jī)r(jià)尾款暫存于信義公司）。鑒于甲方簽約時(shí)隱瞞出售房屋的抵押擔(dān)保情況以及甲方未能按合同約定按時(shí)辦理抵押擔(dān)保的注銷手續(xù)，已造成乙方的經(jīng)濟(jì)損失，甲方同意為此補(bǔ)償乙方240,000元，該款項(xiàng)由乙方在支付后續(xù)房?jī)r(jià)款中直接扣除。甲方保證在2006年7月15日之前辦理完成出售房屋的抵押擔(dān)保注銷手續(xù)，如未能按時(shí)辦理完成，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同時(shí)，甲方應(yīng)承擔(dān)如下責(zé)任：1、立即返還乙方已支付的房?jī)r(jià)款；2、按已付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之五計(jì)算支付乙方違約金；3、按房屋總價(jià)款8,550,000元的20％支付乙方賠償金。金某某承諾其有權(quán)代理共有人簽署本協(xié)議。

2006年9月11日，張某某委托律師向高某發(fā)函稱，金某某的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并請(qǐng)高某與律師聯(lián)系，以解決糾紛。

2006年10月24日，高某與金某某登記離婚。

2006年10月26日，高某出具《授權(quán)委托書(shū)》，委托金某某代為簽訂定金協(xié)議、房地產(chǎn)預(yù)售合同/房屋交接書(shū)/出售合同/買賣合同；代為辦理提前還貸、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶、注銷房地產(chǎn)抵押登記等手續(xù)；代為領(lǐng)取房?jī)r(jià)款和辦理房地產(chǎn)買賣過(guò)程中的其它相關(guān)事宜。該《授權(quán)委托書(shū)》于2006年10月30日經(jīng)上海市長(zhǎng)寧區(qū)公證處公證。

2006年11月7日，金某某以本人及高某、高某A（甲方）名義與張某某（乙方）訂立《協(xié)議書(shū)》約定，為促進(jìn)雙方買賣合同的順利履行，雙方同意就乙方已向甲方支付的3,650,000元房款在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)人為乙方的抵押擔(dān)保（注：為辦理抵押手續(xù)，在抵押擔(dān)保合同中將甲方已收取的3,650,000元購(gòu)房款表述為欠款），以保障乙方在房屋過(guò)戶前的合法權(quán)益。同日，雙方訂立了《抵押擔(dān)保合同》，并于2006年11月13日進(jìn)行了公證和抵押登記。

2007年8月，張某某、楊某A、楊某B以金某某、高某、高某A至今不能交房的行為構(gòu)成根本違約及信義公司、美墅公司在提供中介服務(wù)時(shí)隱瞞房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)信息，造成其重大損失為由，提起訴訟，要求解除買賣合同，金某某、高某、高某A歸還其已付房款365萬(wàn)元并支付每日萬(wàn)分之五的違約金及房屋總價(jià)款20％的賠償金，信義公司、美墅公司對(duì)金某某、高某、高某A的上述第2、3項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

【一審法院】

原審法院認(rèn)為，1、關(guān)于合同的效力問(wèn)題?！抖ń饏f(xié)議》、《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》系金某某以本人及高某、高某A的名義與張某某所簽，此時(shí)，這些文件的效力處于待定狀態(tài)。但從張某某一方委托律師向高某發(fā)出的信函中披露了金某某出售訟爭(zhēng)房屋的信息后，高某就委托金某某出售訟爭(zhēng)房屋事宜出具了《委托書(shū)》等分析，高某所稱該《委托書(shū)》并非委托金某某出售房屋，僅作辦理抵押登記之用，與《委托書(shū)》的內(nèi)容不符，故可以認(rèn)定高某追認(rèn)了金某某簽訂合同的行為。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。關(guān)于金某某與高某A的代理關(guān)系問(wèn)題，由于在《上海市房地產(chǎn)登記冊(cè)》的備注欄載明，高某A的監(jiān)護(hù)人為金某某，表明金某某為高某A的代理人。即便如高某A所稱，“監(jiān)護(hù)人”的記載為錯(cuò)誤信息，對(duì)相對(duì)人而言是難以判斷的。根據(jù)《合同法》第四十九條的規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。綜上所述，本案訟爭(zhēng)合同是有效的。2、關(guān)于解除合同的問(wèn)題。2006年6月10日的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，出售方未在2006年7月15日之前辦理完成出售房屋的抵押擔(dān)保注銷手續(xù)的，買受方有權(quán)單方解除合同。《合同法》第九十三條規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定，解除合同的條件已成就，張某某一方有權(quán)解除合同。3、關(guān)于違約金和賠償金的問(wèn)題。2006年6月10日的《補(bǔ)充協(xié)議》約定，買受方單方解除合同時(shí)，金某某、高某、高某A應(yīng)立即返還買受方已支付的房?jī)r(jià)款；按已付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之五計(jì)算支付買受方違約金；按房屋總價(jià)款8,550,000元的20％支付乙方賠償金。根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。據(jù)此，金某某、高某、高某A應(yīng)承擔(dān)支付違約金、賠償金的責(zé)任。關(guān)于金某某、高某、高某A請(qǐng)求調(diào)整違約金的問(wèn)題?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規(guī)定，約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。原審法院認(rèn)為買賣雙方在約定了總房款的20％賠償金的情況下，又約定每日萬(wàn)分之五的違約金顯屬過(guò)高，可予適當(dāng)減少。4、關(guān)于信義公司、美墅公司的連帶責(zé)任問(wèn)題。原審法院認(rèn)為，張某某一方要求信義公司、美墅公司承擔(dān)連帶責(zé)任，既未提出合同依據(jù)，也未提供法律依據(jù)，故對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。

綜上所述，原審法院判決：一、解除張某某、楊某A、楊某B與金某某、高某、高某A于2006年2月23日訂立的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》、《補(bǔ)償協(xié)議》；二、金某某、高某、高某A于判決生效之日起十日內(nèi)，返還張某某、楊某A、楊某B人民幣3,650,000元；三、金某某、高某、高某A于判決生效之日起十日內(nèi)，支付張某某、楊某A、楊某B賠償金人民幣1,710,000元；四、金某某、高某、高某A于判決生效之日起十日內(nèi)，支付張某某、楊某A、楊某B違約金，計(jì)算方法為：以人民幣3,650,000元為本金，按中國(guó)人民銀行發(fā)布的同期存款利率，自2006年7月16日起計(jì)算至判決生效日止；五、駁回張某某、楊某A、楊某B的其余訴訟請(qǐng)求。

【二審法院】

本院另查明，2006年10月26日，高某出具委托金某某代為出售訟爭(zhēng)房屋《授權(quán)委托書(shū)》的同日，又出具了內(nèi)容為就訟爭(zhēng)房屋委托金某某代為與張某某簽訂抵押擔(dān)保合同及相關(guān)事宜的《授權(quán)委托書(shū)》。

本院認(rèn)為，張某某、楊某A、楊某B作為臺(tái)胞以個(gè)人名義投資購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋，該行為有別于外資企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，故不適用外商投資經(jīng)營(yíng)的相關(guān)法規(guī)。未成年人父母為出售共有房屋代理未成年人簽訂房屋買賣合同，并不必然侵犯未成年人的利益，高某A關(guān)于系爭(zhēng)房屋買賣合同違反《未成年人保護(hù)法》而無(wú)效的上訴理由難以成立。

系爭(zhēng)買賣合同于2006年2月23日由金某某以本人及共有人高某、高某A名義與張某某等簽訂，從合同條款可反映，雙方均明知合同還需得到高某的認(rèn)可，此時(shí)金某某對(duì)高某的代理為無(wú)權(quán)代理，故合同的效力待定。2006年9月，因金某某無(wú)法注銷抵押，張某某向高某發(fā)出律師函以尋求解決之道，高某在明知金某某與張某某已就訟爭(zhēng)房屋的買賣事宜產(chǎn)生糾紛的情況下，仍于2006年10月26日同時(shí)出具了兩份關(guān)于委托金某某代為出售訟爭(zhēng)房屋及代為與張某某簽訂抵押合同的《授權(quán)委托書(shū)》，此行為應(yīng)當(dāng)視為高某對(duì)金某某與張某某所簽合同事后予以承認(rèn)的一種意思表示，構(gòu)成法律上的追認(rèn)。上訴人高某A認(rèn)為此系高某僅為償還款項(xiàng)所作出的委托依據(jù)不足。關(guān)于金某某對(duì)高某A的代理是否為無(wú)權(quán)代理的問(wèn)題。即便金某某當(dāng)時(shí)非高某A的監(jiān)護(hù)人，但簽約時(shí)經(jīng)中介居間簽訂買賣合同，各方均未提出過(guò)高某A的監(jiān)護(hù)人問(wèn)題；相對(duì)人鑒于金某某與高某的夫妻關(guān)系及高某A為未成年人的事實(shí)，有理由相信金某某與高某A之間系家庭成員關(guān)系而具有代理權(quán)；其未再進(jìn)一步核對(duì)高某A的監(jiān)護(hù)人身份亦符合一般人的認(rèn)知常理。原審據(jù)此認(rèn)定金某某對(duì)高某A的代理行為有效是正確的，高某A主張相對(duì)方非屬善意無(wú)過(guò)失的上訴理由不能成立。綜上，系爭(zhēng)房屋買賣合同應(yīng)為有效。

因雙方在2006年6月10日的“補(bǔ)充協(xié)議”中對(duì)合同解除后出賣人需同時(shí)承擔(dān)違約金和賠償金的違約責(zé)任作了明確約定，而該補(bǔ)充協(xié)議的效力及于被代理人，故高某A主張賠償金與違約金不應(yīng)同時(shí)適用且應(yīng)由金某某一人承擔(dān)缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)。原審法院基于金某某、高某、高某A調(diào)整違約金的請(qǐng)求，酌情減少部分違約金并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以維持。駁回上訴，維持原判。

【律師分析】

本案中法院鮮少地支持了約等于房屋價(jià)款20%的違約金是法院沒(méi)有對(duì)違約金條款進(jìn)行調(diào)整嗎？仔細(xì)分析法院的闡述可以得知，買賣雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定了同時(shí)承擔(dān)違約金和賠償金的條款。因此在違約方要求調(diào)整違約金的情況下，法院根據(jù)情況酌情調(diào)整了部分違約金，但是主要對(duì)于日萬(wàn)分之五的賠償金進(jìn)行了大幅度調(diào)整。