法院的拍賣標(biāo)的有瑕疵怎么處理?

雖然通過更加詳盡的審查，可以有效地避免有權(quán)利瑕疵的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入拍賣實(shí)施，但審查不是萬能的，總有因?yàn)楦鞣N原因?qū)е聶?quán)利瑕疵未能發(fā)現(xiàn)，畢竟執(zhí)行機(jī)構(gòu)并不是這些不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利所有人。買受人萬一競(jìng)拍購(gòu)得了法院未能審查發(fā)現(xiàn)、公告中并未提及的權(quán)利瑕疵，導(dǎo)致其權(quán)益受損，有必要在強(qiáng)制拍賣制度中為其提供救濟(jì)程序。

(一)不動(dòng)產(chǎn)拍賣款未進(jìn)行分配的情形

對(duì)于拍賣款未進(jìn)行分配的情形，若買受人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確存有重大瑕疵，且該瑕疵是拍賣公告未開示的買受人也不可能知曉的，導(dǎo)致買受人無法行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或者行使該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利要遭受巨大的損失的，應(yīng)當(dāng)賦予買受人的撤銷拍定申請(qǐng)權(quán)。由買受人向執(zhí)行法院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求法院準(zhǔn)許撤銷其拍定，經(jīng)審查，法院可以撤銷對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的拍定。對(duì)撤銷拍賣申請(qǐng)的適用必須要進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗?，因?yàn)槿舨粍?dòng)產(chǎn)上存有微小的瑕疵，動(dòng)輒撤銷拍定，則不利司法強(qiáng)制拍賣制度的目的實(shí)現(xiàn)和穩(wěn)定。在存有微小瑕疵的情況下，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)買受人自愿承擔(dān)相應(yīng)的負(fù)擔(dān)，如在案例二中，若水費(fèi)數(shù)額不大，則由買受人承擔(dān)水費(fèi)應(yīng)為一個(gè)經(jīng)濟(jì)而又便利的解決方案。

該買受人的撤銷拍定申請(qǐng)權(quán)與強(qiáng)制拍賣私法說中的要求與債務(wù)人解除合同的瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)做出區(qū)分。買受人的撤銷拍定申請(qǐng)權(quán)的相對(duì)方是國(guó)家執(zhí)行機(jī)關(guān)，并非債務(wù)人;該申請(qǐng)權(quán)意欲消滅的是國(guó)家執(zhí)行機(jī)關(guān)強(qiáng)制拍賣行為的效果而不是私法意義上的合同關(guān)系;該權(quán)利僅僅是申請(qǐng)權(quán)而不是私法上的解除權(quán)，必須經(jīng)過國(guó)家執(zhí)行機(jī)關(guān)的審查準(zhǔn)許，準(zhǔn)許與否體現(xiàn)的是公權(quán)力的意志，體現(xiàn)出公法上的不平等性。該申請(qǐng)權(quán)并不違背強(qiáng)制拍賣的公法屬性。

若買受人無法行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或者行使該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利要遭受巨大的損失，消滅拍定效果，回復(fù)至拍定前的狀態(tài)無疑是最經(jīng)濟(jì)也是最不會(huì)引發(fā)新的問題的解決方式。雖然強(qiáng)制拍賣的效果被消滅，可能導(dǎo)致執(zhí)行資源的白白浪費(fèi)，但將引發(fā)許多后續(xù)問題的執(zhí)行程序還不如一切“歸零”。執(zhí)行機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予撤銷的，也不會(huì)對(duì)強(qiáng)制拍賣的公信力造成損害，因?yàn)橘x予買定人撤銷拍定申請(qǐng)權(quán)，應(yīng)買人會(huì)更加無后顧之憂的參與競(jìng)拍，相反有助于提升強(qiáng)制拍賣的公信力。

(二)不動(dòng)產(chǎn)拍賣款已進(jìn)行分配的情形

在不動(dòng)產(chǎn)拍賣款已進(jìn)行分配的情形，回復(fù)至拍定前狀態(tài)已不可能，但拍賣效果仍可以被消滅。買受人向法院提出撤銷拍定申請(qǐng)后，法院準(zhǔn)許的。買受人可向法院申請(qǐng)執(zhí)行回轉(zhuǎn)，直接向參與分配的債權(quán)人要求返還拍賣款。該執(zhí)行回轉(zhuǎn)基于的不是執(zhí)行錯(cuò)誤，而是強(qiáng)制拍賣的效果被消滅。

該執(zhí)行回轉(zhuǎn)申請(qǐng)權(quán)與向債權(quán)人主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任也應(yīng)作出區(qū)分。瑕疵擔(dān)保責(zé)任必須經(jīng)由訴訟，法院行使審判權(quán)后再經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)執(zhí)行，進(jìn)入執(zhí)行程序，執(zhí)行機(jī)關(guān)公權(quán)力方才介入，而執(zhí)行回轉(zhuǎn)則不需要經(jīng)過訴訟程序而由執(zhí)行機(jī)關(guān)直接作出審查，作出是否準(zhǔn)予執(zhí)行回轉(zhuǎn)的裁決，進(jìn)而進(jìn)入執(zhí)行程序。該執(zhí)行回轉(zhuǎn)目的在于消滅執(zhí)行效果而不是承擔(dān)民事責(zé)任。

對(duì)于執(zhí)行回轉(zhuǎn)不能造成的損失，買受人并不能向執(zhí)行機(jī)構(gòu)要求國(guó)家賠償。因?yàn)榧幢惴ㄔ簩?duì)強(qiáng)制拍賣的不動(dòng)產(chǎn)未仔細(xì)審查，導(dǎo)致拍賣公告中未示不動(dòng)產(chǎn)的瑕疵，交付時(shí)買受人才發(fā)現(xiàn)的，法院并未違反執(zhí)行程序，不符合要求國(guó)家賠償?shù)臈l件。法院應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)強(qiáng)制拍賣的不動(dòng)產(chǎn)的審查，努力發(fā)現(xiàn)其瑕疵，但對(duì)法院審查不能過于苛刻，不能因?yàn)閷彶橛兴杪┚鸵蠓ㄔ撼袚?dān)國(guó)家賠償責(zé)任。

若法院拍賣過程中發(fā)生糾紛，無論是經(jīng)濟(jì)上的還是人身安全上，都可以請(qǐng)本網(wǎng)律師團(tuán)幫忙。