裁判要點(diǎn)

1.在當(dāng)事人對(duì)案涉房屋不享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的情形下，對(duì)于金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第28條、第29條作為對(duì)買(mǎi)受人在何種情形下能夠排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行而作出的規(guī)定，均可作為判斷買(mǎi)受人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的依據(jù)。并非只能適用第29條而不能適用第28條之規(guī)定進(jìn)行審理。

2.房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)具備房屋位置、房號(hào)、面積、單價(jià)等主要內(nèi)容，房屋買(mǎi)受人亦支付了全部購(gòu)房款，該房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

3.商品房預(yù)售行政許可制度設(shè)立的初衷是防止國(guó)家在國(guó)有土地上的利益受到非法侵害及保護(hù)消費(fèi)者利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雖然開(kāi)發(fā)商因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預(yù)售許可證，但根據(jù)原審法院查明事實(shí)，案涉房屋所在小區(qū)系棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，黑龍江省人民政府對(duì)該類(lèi)小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則?，F(xiàn)案涉房屋所在小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問(wèn)題建審意見(jiàn)會(huì)簽程序，買(mǎi)受人作為消費(fèi)者購(gòu)房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心亦于本案一審起訴前受理了買(mǎi)受人辦理商品房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)。因此，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預(yù)售許可證明要件及辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證照的實(shí)質(zhì)條件，使案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力得以補(bǔ)正。

4.物業(yè)公司作為案涉房屋所在小區(qū)的外聘物業(yè)單位，在履行物業(yè)管理職責(zé)過(guò)程中掌握業(yè)主有關(guān)信息符合常理，其出具證明系對(duì)所知曉的業(yè)主辦理入戶(hù)等客觀情況的描述，與是否由開(kāi)發(fā)商委托無(wú)直接關(guān)聯(lián)。因此，開(kāi)發(fā)商關(guān)于物業(yè)公司非其聘請(qǐng)致使相關(guān)證據(jù)不具有證明力的主張不能成立。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

（2021）最高法民申7172號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：李江，基本信息略。

委托訴訟代理人：略。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：程棟，基本信息略。

委托訴訟代理人：略。

一審第三人：黑龍江辰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地略。

法定代表人：張啟坤，該公司總經(jīng)理。

再審申請(qǐng)人李江因與被申請(qǐng)人程棟及一審第三人黑龍江辰坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)辰坤公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級(jí)人民法院（2021）黑民終348號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

李江申請(qǐng)?jiān)賹彿Q(chēng)，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)之規(guī)定向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。主要事?shí)和理由：（一）原審法院認(rèn)定事實(shí)不清。1.辰坤公司至今未取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，程棟與辰坤公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)依法歸于無(wú)效?；诜蓛?yōu)先性原則，《哈爾濱市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)歷史遺留建設(shè)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理工作方案的通知》等文件效力不能優(yōu)先于司法解釋?zhuān)干娣课蓦m具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證條件，但不能阻止李江對(duì)案涉土地的查封。2.程棟僅提交其與辰坤公司的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，未提交其與劉勇的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議等二人之間有關(guān)聯(lián)的證據(jù)，不能認(rèn)定程棟為善意買(mǎi)受人及其繼受了劉勇的權(quán)利義務(wù)。3.辰坤公司已于2015年4月15日登報(bào)聲明公章丟失，故辰坤公司雖于2015年9月25日與哈爾濱翠悅物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)翠悅物業(yè)公司）簽訂《前期物業(yè)管理合同》，但翠悅物業(yè)公司并非由辰坤公司聘請(qǐng)，翠悅物業(yè)公司出具的《文化帝景進(jìn)戶(hù)繳費(fèi)清單》《文化帝景入戶(hù)單》不能證明程棟實(shí)際占有案涉房屋。（二）原審法院適用法律錯(cuò)誤。案涉房屋登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下，故應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》）第二十九條之規(guī)定。

程棟提交書(shū)面答辯意見(jiàn)稱(chēng)，原審認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求依法駁回再審申請(qǐng)。主要理由：（一）原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚。1.文化帝景小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問(wèn)題建審意見(jiàn)會(huì)簽程序，具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證條件，哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心也于一審起訴前受理了程棟辦理商品房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，故預(yù)售許可證不是程棟辦理所有權(quán)登記的阻卻事由。2.劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂《文化帝景認(rèn)購(gòu)書(shū)》，交納全部房款并占有案涉房屋，未辦理過(guò)戶(hù)登記非劉勇自身原因，故劉勇享有的權(quán)利能夠排除執(zhí)行。在案涉房屋轉(zhuǎn)讓給程棟后，程棟也于人民法院查封前與辰坤公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，程棟基于繼受初始買(mǎi)受人劉勇的權(quán)利也能排除執(zhí)行。3.證照及印鑒一直保管在王菲處，辰坤公司登報(bào)聲明公章丟失是虛假表述，翠悅物業(yè)公司是辰坤公司委托的前期物業(yè)公司，其提供的《文化帝景進(jìn)戶(hù)繳費(fèi)清單》等證據(jù)可證明程棟實(shí)際占有案涉房屋，且文化帝景小區(qū)所有居民在訴訟程序中也能相互證明。（二）《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條是普適性條款，對(duì)所有類(lèi)型的被執(zhí)行人和不動(dòng)產(chǎn)均可適用，故原審判決適用法律正確。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案為申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，李江申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪?，具體理由評(píng)述如下：

關(guān)于原審法院適用法律是否錯(cuò)誤的問(wèn)題。李江主張本案應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條之規(guī)定進(jìn)行審理，原審判決適用第二十八條屬適用法律錯(cuò)誤。在本案李江對(duì)案涉房屋不享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的情形下，對(duì)于金錢(qián)債權(quán)的執(zhí)行，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條、第二十九條作為對(duì)買(mǎi)受人在何種情形下能夠排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行而作出的規(guī)定，均可作為判斷買(mǎi)受人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的依據(jù)。并且，李江依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十八條向一審法院提起本案訴訟，原審法院據(jù)此認(rèn)定本案符合該規(guī)定相關(guān)情形并作出判決并無(wú)不當(dāng)。因此，對(duì)李江關(guān)于原審判決適用法律錯(cuò)誤的主張，本院不予支持。

關(guān)于程棟是否對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益問(wèn)題。李江以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》因辰坤公司未取得商品房預(yù)售許可證而無(wú)效、翠悅物業(yè)公司提供的證據(jù)不能證明程棟在查封前占有案涉房屋為由，主張程棟不享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

首先，對(duì)于程棟是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題。劉勇與辰坤公司在人民法院查封前簽訂了《文化帝景認(rèn)購(gòu)書(shū)》，該認(rèn)購(gòu)書(shū)具備案涉房屋位置、房號(hào)、面積、單價(jià)等主要內(nèi)容，劉勇亦向辰坤公司支付了全部購(gòu)房款，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”的規(guī)定，故《文化帝景認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。后劉勇將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給程棟，程棟支付了全部購(gòu)房款，即承繼了劉勇與辰坤公司之間以案涉房屋物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)合同的權(quán)利義務(wù)，并與辰坤公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》予以確認(rèn)。對(duì)于合同效力問(wèn)題，商品房預(yù)售行政許可制度設(shè)立的初衷是防止國(guó)家在國(guó)有土地上的利益受到非法侵害及保護(hù)消費(fèi)者利益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雖然辰坤公司因欠繳土地出讓金一直未取得商品房預(yù)售許可證，但根據(jù)原審法院查明事實(shí)，案涉房屋所在小區(qū)系棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，黑龍江省人民政府對(duì)該類(lèi)小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的辦理確定了“先辦證后追繳”的原則。現(xiàn)案涉房屋所在小區(qū)已完成房屋權(quán)屬登記問(wèn)題建審意見(jiàn)會(huì)簽程序，程棟作為消費(fèi)者購(gòu)房人繳納了案涉房屋契稅，哈爾濱市不動(dòng)產(chǎn)登記中心亦于本案一審起訴前受理了程棟辦理商品房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)。因此，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，案涉房屋已具備預(yù)售許可證明要件及辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證照的實(shí)質(zhì)條件，使案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力得以補(bǔ)正。

其次，對(duì)于李江主張翠悅物業(yè)公司提供的證據(jù)不能證明程棟在人民法院查封前實(shí)際占有案涉房屋的問(wèn)題。王菲、孟祥軍因與辰坤公司之間的包銷(xiāo)協(xié)議關(guān)系取得公司所有證照及印鑒，以辰坤公司名義與翠悅物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》并加蓋辰坤公司公章及法定代表人名章。即使辰坤公司在簽訂《前期物業(yè)管理合同》前意圖解除包銷(xiāo)協(xié)議及已登報(bào)聲明公章丟失作廢，但現(xiàn)有證據(jù)并不能證明翠悅物業(yè)公司對(duì)此知情，翠悅物業(yè)公司有正當(dāng)理由相信王菲、孟祥軍有權(quán)與其簽訂合同，故《前期物業(yè)管理合同》因王菲、孟祥軍的表見(jiàn)代理行為而應(yīng)為有效。并且，翠悅物業(yè)公司作為案涉房屋所在小區(qū)的外聘物業(yè)單位，在履行物業(yè)管理職責(zé)過(guò)程中掌握業(yè)主有關(guān)信息符合常理，其出具證明系對(duì)所知曉的業(yè)主辦理入戶(hù)等客觀情況的描述，與是否由辰坤公司委托亦無(wú)直接關(guān)聯(lián)。因此，辰坤公司關(guān)于翠悅物業(yè)公司非其聘請(qǐng)致使相關(guān)證據(jù)不具有證明力的主張不能成立。對(duì)李江關(guān)于程棟未在人民法院查封前簽訂合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同及未占有案涉房屋的主張，本院不予支持。

綜上，李江的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

駁回李江的再審申請(qǐng)。

轉(zhuǎn)自：律騎士