本意見(jiàn)摘錄自《民事審判指導(dǎo)與參考》(總第34輯-總第71輯)中【民事審判信箱】欄目下關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的意見(jiàn)，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員參考。

▌01、商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)效力之間的關(guān)系

問(wèn)：作為出賣(mài)人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其未取得商品房預(yù)售許可證之前與買(mǎi)受人簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是否有效?

答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國(guó)的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見(jiàn)，無(wú)論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋?zhuān)A(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。

而《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》作為一個(gè)獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成的書(shū)面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)應(yīng)，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請(qǐng)求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、允諾書(shū)、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。

既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》是出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對(duì)出賣(mài)人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》等預(yù)約合同均為有效。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第281頁(yè)。

▌02、開(kāi)發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來(lái)判決？

問(wèn)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》)第十七條規(guī)定：

“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！?/p>

而在實(shí)踐中，對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況，業(yè)主往往支付的銀行按揭貸款利息高于同地段同類(lèi)房屋租金。因此，在開(kāi)發(fā)商逾期交房的情況下，能否判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)銀行按揭貸款利息的違約責(zé)任?

答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為典型的雙務(wù)合同，交付房屋及支付房屋價(jià)款是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的對(duì)待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期支付價(jià)款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：

“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失。”

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：

“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>

因此，我國(guó)法律確定的違約損害賠償責(zé)任以填補(bǔ)損失為基本原則。而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行合同過(guò)程中，對(duì)于業(yè)主遲延付款給開(kāi)發(fā)商所帶來(lái)的損失是開(kāi)發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對(duì)于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)于違約責(zé)任沒(méi)有約定的情況下，為金融機(jī)構(gòu)收取該筆貸款的預(yù)期貸款利息，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商從銀行取得相應(yīng)貸款的代價(jià)，這符合業(yè)主遲延支付價(jià)款造成開(kāi)發(fā)商利用資金成本的損失實(shí)際。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實(shí)際損失的實(shí)際。

至于業(yè)主所需要負(fù)擔(dān)的同期銀行貸款利息高于租金的問(wèn)題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無(wú)邏輯關(guān)系。假定開(kāi)發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會(huì)比其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息高，對(duì)此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔(dān)。

綜上，《司法解釋》所確定的開(kāi)發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分是建立在違約責(zé)任以填補(bǔ)損失基礎(chǔ)上的，二者并不存在矛盾。故在開(kāi)發(fā)商逾期交房時(shí)，業(yè)主請(qǐng)求依據(jù)其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任，在當(dāng)事人并無(wú)約定時(shí)，該種請(qǐng)求并無(wú)依據(jù)，人民法院不應(yīng)予以支持。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第52輯)第249-250頁(yè)。

▌03、出賣(mài)人因自身原因，未能在合同約定期限內(nèi)為買(mǎi)受人辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的，人民法院如何認(rèn)定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任？

問(wèn)：甲(出賣(mài)人)和乙(買(mǎi)受人)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定甲在房屋交付后3個(gè)月內(nèi)為乙辦理完畢房屋權(quán)屬證書(shū)，現(xiàn)甲因自身原因，未能在約定期限內(nèi)履行該義務(wù)，乙訴至法院，要求甲承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償因此給其造成的損失，人民法院應(yīng)如何認(rèn)定甲應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任呢?

答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

如果當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)[2003]251號(hào))第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。 而由于商品房買(mǎi)賣(mài)合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒(méi)有規(guī)定的，參照買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買(mǎi)賣(mài)雙方合同義務(wù)的對(duì)等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

如出賣(mài)人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買(mǎi)賣(mài)解釋》第十八條、《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第227-228頁(yè)。

▌04、房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償？

問(wèn)：我與賣(mài)房人通過(guò)中介公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定了賣(mài)房人違約時(shí)需要支付給我30萬(wàn)元違約金。但是，簽約后，賣(mài)房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同。現(xiàn)在房屋升值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于合同約定的30萬(wàn)元違約金。我在請(qǐng)求解除合同的情況下，能否請(qǐng)求將房屋差價(jià)作為我的損失，由違約方予以賠償?

答：對(duì)于你所提及的問(wèn)題在審判實(shí)踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，由于出賣(mài)人拒絕履行合同，導(dǎo)致買(mǎi)受人需要另行購(gòu)買(mǎi)相類(lèi)似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

至于你所提及的問(wèn)題，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價(jià)的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問(wèn)題。對(duì)此，屬于事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)違約金予以調(diào)整，以房屋差價(jià)作為非違約方的損失，由違約方對(duì)你予以賠償。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第56輯)第228-229頁(yè)。

▌05、購(gòu)房人因賣(mài)房人違約而遭遇限購(gòu)政策，還能否請(qǐng)求合同繼續(xù)履行？

問(wèn)：2010年，張某通過(guò)房屋中介，與產(chǎn)權(quán)人李某簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同并依約支付了全部購(gòu)房款。由于當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)價(jià)格不斷上漲，李某意欲反悔，便多次找借口拖延時(shí)間，未協(xié)助張某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)續(xù)。后當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，按限購(gòu)政策張某喪失了購(gòu)房資格?，F(xiàn)在張某起訴至人民法院請(qǐng)求判令李某繼續(xù)履行合同或者賠償其損失，該案應(yīng)當(dāng)如何處理?

答：為遏制當(dāng)前部分一、二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。由于相關(guān)政策不斷升級(jí)且陸續(xù)出臺(tái)，實(shí)務(wù)中因合同訂立、履行等遇到阻礙而產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)，有的還訴至法院。人民法院需要根據(jù)不同情況，作出妥善處理。本案中，由于張某被認(rèn)定為限購(gòu)對(duì)象，不具備購(gòu)房的主體資格，人民法院不宜判令合同繼續(xù)履行，應(yīng)判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。不過(guò)，結(jié)合雙方履約情況分析，張某作為守約一方，已經(jīng)履行合同義務(wù)，如果李某也依約履行，雙方完全可以在政策出臺(tái)前完成房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，合同目的就能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，對(duì)張某請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的主張雖不能支持，但是張某主張追究李某的違約責(zé)任并賠償其所受損失的合理訴求，人民法院還是應(yīng)當(dāng)在查明事實(shí)基礎(chǔ)上予以保護(hù)。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第244-245頁(yè)。

▌06、未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，不能構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得

問(wèn)：我善意購(gòu)買(mǎi)了某人的房屋，價(jià)格是合理的，并且我已經(jīng)占有了該房屋，我能夠基于物權(quán)法第一百零六條規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)嗎?

答：你所問(wèn)的問(wèn)題在目前審判實(shí)踐中經(jīng)常被問(wèn)到，就是雖然沒(méi)有辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，但是已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施了占有，能否基于善意取得制度取得該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。對(duì)此，物權(quán)法第一百零六條規(guī)定善意取得需要具備以下幾個(gè)方面的條件：(1)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(3)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。上述三個(gè)條件缺一不可。雖然你受讓某人的房屋的時(shí)候是善意的，價(jià)格是合理的，并且你已經(jīng)占有了該房屋，但是由于你所受讓的該房屋并沒(méi)有辦理完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，即不符合物權(quán)法第一百零六條善意取得規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”條件，故你不能根據(jù)該條的規(guī)定取得該房屋的所有權(quán)。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第57輯)第246頁(yè)。

▌07、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定能否適用于以房屋所有權(quán)安置租賃房屋的情形？

問(wèn)：甲廠與乙拆遷辦簽訂的《拆遷安置協(xié)議書(shū)》約定，乙拆遷辦拆遷甲廠的房屋后，以某特定位置、面積的所有權(quán)房屋安置甲廠。但該安置協(xié)議書(shū)中拆遷甲廠的房屋中，甲廠僅對(duì)部分被拆遷房屋享有產(chǎn)權(quán)，對(duì)大多數(shù)被拆遷房屋并不享有產(chǎn)權(quán)，僅享有承租的權(quán)利，此種情形能否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》)第七條的規(guī)定?

答：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！彪m然上述規(guī)定針對(duì)所有權(quán)調(diào)換形式，但是從該條規(guī)定的立法原意而言，該規(guī)定的重點(diǎn)應(yīng)在于以所有權(quán)來(lái)安置被拆遷人。因此，如果拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議約定以房屋所有權(quán)來(lái)安置被拆遷人，則原則上應(yīng)考慮對(duì)上述規(guī)定作擴(kuò)張解釋?zhuān)磻?yīng)考慮上述規(guī)定的適用。

從提問(wèn)的情形來(lái)看，甲廠雖然只對(duì)部分被拆遷房屋面積享有產(chǎn)權(quán)，對(duì)多數(shù)房屋面積僅有使用權(quán)，但如果根據(jù)案涉《拆遷安置協(xié)議書(shū)》的約定，拆遷人與被拆遷人已經(jīng)約定以建成房屋的所有權(quán)對(duì)甲廠進(jìn)行安置，則這種產(chǎn)權(quán)安置的約定符合《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第七條規(guī)定的情形，在此種情況下可以適用《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第七條的規(guī)定，由甲廠優(yōu)先取得安置房屋。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第61輯)第286頁(yè)。

▌08、逾期辦證違約金訴訟時(shí)效應(yīng)如何起算？

問(wèn)：房屋買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期辦證違約金的，訴訟時(shí)效應(yīng)如何起算?在合同約定以日或月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額的情況下，買(mǎi)受人在逾期辦證期限屆滿(mǎn)兩年后主張違約金的，是否因罹于訴訟時(shí)效而不應(yīng)支持?

答：2016年12月11日印發(fā)的《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議(民事部分)紀(jì)要》第18條第1款規(guī)定：

“買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿(mǎn)之次日起計(jì)算訴訟時(shí)效期間?！?/p>

明確了逾期辦證違約金訴訟時(shí)效起算的一般原則，即當(dāng)事人有約定的，從其約定;無(wú)約定的，以法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿(mǎn)之次日作為起算點(diǎn)。對(duì)該條規(guī)定，應(yīng)結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)中當(dāng)事人約定的違約金計(jì)算方式以及逾期辦證違約行為的特點(diǎn)加以全面、正確理解。

以當(dāng)事人約定為例，如果當(dāng)事人在合同中明確約定了違約金的具體數(shù)額，即一旦發(fā)生逾期辦證的違約情形，出賣(mài)人應(yīng)支付確定金額的違約金，則該種違約金給付，在性質(zhì)上屬于一時(shí)性債權(quán)，其內(nèi)容在出賣(mài)人未按約定履行辦證義務(wù)時(shí)就已確定，故訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從該一時(shí)性債權(quán)的清償期限屆滿(mǎn)的次日起算。如果當(dāng)事人在合同中約定以每日或每月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額，則違約金的數(shù)額隨著違約行為的持續(xù)而不斷增長(zhǎng)，則該種違約金給付，在性質(zhì)上屬于繼續(xù)性債權(quán)，即其內(nèi)容和范圍受到時(shí)間因素的影響，隨著時(shí)間的推移不斷發(fā)生變化，違約金應(yīng)當(dāng)以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效。雖然此種繼續(xù)性債權(quán)的訴訟時(shí)效也是兩年，但在買(mǎi)受人于辦證期限屆滿(mǎn)超過(guò)兩年后起訴主張違約金時(shí)，由于逾期辦證違約行為仍在繼續(xù)，故對(duì)于自起訴之日倒推兩年的違約金，一般仍應(yīng)予以保護(hù)。自起訴之日回溯超過(guò)兩年的部分，應(yīng)認(rèn)定為已超過(guò)訴訟時(shí)效期間。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第68輯)第246頁(yè)。

▌09、出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人能否以侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由主張出租人與第三人簽訂與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效？

答：合同法第二百三十條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，即法律所規(guī)定的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)第118條規(guī)定，出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

我們認(rèn)為，基于合同相對(duì)性原則，出租人與第三人簽訂的合同效力應(yīng)當(dāng)依照合同法有關(guān)合同效力規(guī)定判斷，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定，對(duì)于承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持;對(duì)于出租人出賣(mài)租賃房屋于第三人，并未在合理期限內(nèi)通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第70輯)第257-258頁(yè)

▌10、當(dāng)事人約定租賃合同租賃期限20年，到期后自動(dòng)續(xù)租20年，該自動(dòng)續(xù)期約定是否有效？

答：租賃期間即租賃合同的存續(xù)期間。合同法第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。即法律有特別規(guī)定之外，定期租賃合同的最長(zhǎng)期間不得超過(guò)20年。

對(duì)于實(shí)踐中當(dāng)事人簽訂租賃合同約定租賃期限20年，到期后自動(dòng)續(xù)租20年，對(duì)于“到期后自動(dòng)續(xù)租20年”的約定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。其理由是：

首先，租賃合同中出租人向承租人所移轉(zhuǎn)者，僅為債權(quán)性質(zhì)的使用收益權(quán)，在租賃關(guān)系消滅事，承租人應(yīng)向出租人返還租賃物，如允許租賃合同存續(xù)期限過(guò)長(zhǎng)，一般的租賃物均會(huì)損耗殆盡，勢(shì)將影響租賃物的返還，與租賃交易的初衷相悖。其次，租賃合同當(dāng)事人的權(quán)力和義務(wù)有賴(lài)于當(dāng)事人之間的約定，但當(dāng)事人的預(yù)見(jiàn)能力終究有限，而合同嚴(yán)守原則又使租賃合同的變更異常艱難，限制定期租賃合同的最長(zhǎng)存續(xù)期間，有助于租賃合同的當(dāng)事人適時(shí)調(diào)整交易的條件。再次，當(dāng)事人租賃合同約定租賃期限20年，意圖使租賃合同繼續(xù)存續(xù)的，可于定期租賃合同期限屆滿(mǎn)之前或之時(shí)，續(xù)訂租賃合同，但新的定期租賃仍需受20年的最長(zhǎng)期限限制。如果當(dāng)事人在訂立租賃合同時(shí)，在合同中約定到期后自動(dòng)續(xù)期二十年，這樣的約定為意圖規(guī)避合同法對(duì)于最長(zhǎng)租賃期限的限制而無(wú)效。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第70輯)第259頁(yè)

▌11、買(mǎi)受人從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)房屋，尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人，第三人能否直接請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理權(quán)屬證書(shū)？

答：對(duì)此實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，基于合同相對(duì)性原則，第三人只能要求買(mǎi)受人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，不能直接向開(kāi)發(fā)商主張。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，前后合同處于連續(xù)狀態(tài)，第三人代替了買(mǎi)受人的位置，為交易便捷，可以判決中間省略登記，最終買(mǎi)受人可直接要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。我們同意第一種觀點(diǎn)，理由是：(1)符合合同相對(duì)性的法理。合同法第八條規(guī)定依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。合同在相對(duì)人之間發(fā)生效力，除法律明確規(guī)定外，一般不能約束合同以外的第三人。對(duì)于連環(huán)買(mǎi)賣(mài)，雖然針對(duì)同一標(biāo)的物，且交易彼此連續(xù)，但仍屬于不同的主體和不同的法律關(guān)系，故第三人不能突破合同相對(duì)性直接向出賣(mài)人主張權(quán)利，除非符合合同法第七十三條關(guān)于代位權(quán)的規(guī)定。(2)防止國(guó)家稅收流失。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律規(guī)定，二手房交易需要繳納營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅種，如果允許第三人直接向出賣(mài)人主張過(guò)戶(hù)，將使中間環(huán)節(jié)的稅收被規(guī)避，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失，同時(shí)有民事審判阻礙國(guó)家征稅行政權(quán)之嫌。(3)合理平衡債權(quán)人利益。如果允許第三人直接向出賣(mài)人請(qǐng)求過(guò)戶(hù)，買(mǎi)受人的債權(quán)人利益可能會(huì)受損。特別在買(mǎi)受人惡意逃債時(shí)，其與第三人虛構(gòu)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由第三人通過(guò)法院裁判獲得房屋所有權(quán)，使買(mǎi)受人的債權(quán)人的利益落空。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第71輯)第257-258頁(yè)

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