【關(guān)鍵詞】

房屋買賣   物權(quán)   居住權(quán)

【內(nèi)容摘要】

通的商品房買賣之中，對(duì)于已經(jīng)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的買受人而言，其基于物權(quán)的排他性而得以請(qǐng)求房屋的非法占用者“排除妨害”，但此一權(quán)利的獲得，應(yīng)當(dāng)以買受人在此過程中的行為無瑕疵和房屋占用人占用行為的“非法性”作為前提。且從另外一個(gè)角度分析，物權(quán)的排他性亦非絕對(duì)存在，我國(guó)法律規(guī)定中的“買賣不破租賃”即是最明顯的例證。法律之所以在某種范圍內(nèi)對(duì)物權(quán)的排他性作出一定限制，究其根本，是由維護(hù)市場(chǎng)秩序穩(wěn)定和誠(chéng)實(shí)信用的法律原則衍生而出。

簡(jiǎn)要案情

岳某是鄭某的獨(dú)生子，長(zhǎng)期居住在國(guó)外，鄭某居住在國(guó)內(nèi)岳某名下的唯一住房?jī)?nèi)。2013年1月，李某與岳某簽訂房屋買賣合同，約定李某購(gòu)買岳某的該處房屋，成交價(jià)為178萬元。雙方同時(shí)簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議約定：由于該房目前由岳某的母親鄭某居住，過戶后半年如果鄭某不合作騰房，李某有權(quán)起訴要求鄭某騰退房屋。此后李某依約支付了房款，2013年5月，李某取得房屋所有權(quán)證書。但鄭某并不知曉其子岳某與李某買賣房屋之事。同年10月，李某訴至法院，要求鄭某排除妨害，騰退房屋。

不同觀點(diǎn)

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：取得房屋所有權(quán)的李某能否要求居住人鄭某騰退房屋。第一種意見認(rèn)為，李某有權(quán)要求鄭某騰退房屋，因?yàn)槔钅骋呀?jīng)取得涉訴房屋的所有權(quán)，得以請(qǐng)求他人排除妨害。第二種意見認(rèn)為，李某無權(quán)要求鄭某騰退房屋，因?yàn)猷嵞郴谔囟ㄉ矸蓐P(guān)系取得的居住權(quán)益可以對(duì)抗李某騰退房屋的請(qǐng)求權(quán)。

連線法官

筆者同意第二種意見，理由如下：1.鄭某對(duì)涉訴房屋擁有居住權(quán)益在實(shí)踐中，基于各種特定的法律關(guān)系而產(chǎn)生的居住權(quán)益已普遍存在。雖然我國(guó)目前法律層面的規(guī)范沒有明確居住權(quán)的概念，但是對(duì)于一些特定的自然人，依然設(shè)置了諸多保護(hù)其居住權(quán)益的規(guī)范性條文。如老年人權(quán)益保障法、婚姻法解釋(一)等。具體到本案，涉訴房屋雖然最初登記在岳某名下，但作為獨(dú)生子，岳某在國(guó)內(nèi)僅此一處房屋，而該房屋長(zhǎng)期由鄭某居住使用，鄭某名下也沒有其他房屋。鄭某年事已高，涉訴房屋被出賣之后，鄭某又未從岳某處得到其他贍養(yǎng)場(chǎng)所。從贍養(yǎng)義務(wù)的履行和公序良俗的法律原則出發(fā)，當(dāng)可認(rèn)定岳某的母親鄭某對(duì)于涉訴房屋具有居住使用的權(quán)益。作為房屋的買受人，李某在簽訂涉訴房屋的買賣合同時(shí)，明知出賣人岳某在國(guó)外居住，且涉訴房屋長(zhǎng)期由鄭某居住使用，但為了以較為優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買該房屋，李某并未詢問鄭某是否還有其他住房，亦未在看房的過程中明確告知鄭某房屋買賣的事實(shí)，而是在與岳某的雙務(wù)合同中約定了“起訴鄭某”的條款，因此，可以認(rèn)定在購(gòu)買涉訴房屋之初，李某就已經(jīng)明知房屋存在騰退的風(fēng)險(xiǎn)，但依然簽訂了合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，對(duì)于在此交易過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，李某應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。綜上，本案中，雖然李某通過買賣獲得了房屋所有權(quán)，并與岳某在合同中作出了“起訴鄭某”的約定，但鄭某基于特定身份關(guān)系取得的居住性權(quán)益足以對(duì)抗李某的騰退房屋的請(qǐng)求權(quán)。來源：人民法院報(bào)第七版|史智軍