01

【法律分析】

　　一房?jī)少u的行為本身是違反誠(chéng)實(shí)信用原則的。賣主在第一次賣房屋所簽的買賣合同符合《合同法》所要求的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法這兩個(gè)要件時(shí)，就應(yīng)認(rèn)定該買賣合同已經(jīng)生效，而不論該房屋是否已辦理過戶手續(xù)。賣主跟第三人所簽的再次轉(zhuǎn)賣房屋的合同的效力，則要分情況：(1)第三人是善意第三人，即他并不知道該賣主已經(jīng)簽過買賣房屋的合同了，并且該房屋的轉(zhuǎn)讓已經(jīng)過戶了。那么就認(rèn)定第二份合同有效，該房屋的所有權(quán)歸第三人。第一次合同的買主只能向買主要求不履行合同的違約賠償。(2)第三人明知賣主與其他人已經(jīng)簽訂合同了，仍然與賣主簽訂買賣合同，則該合同無效。

02

【案情簡(jiǎn)介】

　　陳先生與劉先生于2017年11月17日簽訂房屋買賣合同，《合同》約定，陳先生將名下的房屋賣給劉先生，當(dāng)時(shí)陳先生的房屋未辦理完產(chǎn)權(quán)證，因此雙方在合同中注明陳先生房產(chǎn)證辦好后立即過戶。合同簽訂后，劉先生將房款115萬元交給陳先生，陳先生將房屋交付給劉先生居住使用。2018年2月，劉先生得知該房屋可以辦理房產(chǎn)證后，即要求陳先生辦理過戶手續(xù)，但陳先生想反悔，認(rèn)為房屋漲價(jià)了，劉先生應(yīng)該給加錢，劉先生不同意。此后，陳先生以種種理由拒絕辦理過戶手續(xù)。于是劉先生向人民法院起訴，要求陳先生履行合同，協(xié)助劉先生辦理過戶手處。法院就此案做出判決，判令被告于判決生效后10日內(nèi)辦理房屋的所有權(quán)過戶手續(xù)。因陳先生拒不履行該生效判決，劉先生申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，竟發(fā)現(xiàn)陳先生已將房屋以145萬元的價(jià)格賣給王先生，且王先生已拿到房產(chǎn)證。為此，劉先生又以陳先生、王先生二人為被告，向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)陳先生與王先生簽訂的買賣合同無效。法院認(rèn)為：王先生在知道該房屋已出售給陳先生的情況下，仍與陳先生簽訂房屋買賣合同。故陳先生與王先生簽訂的房屋買賣合同無效，陳先生與王先生應(yīng)將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給劉先生。

03

【案例分析】

　　劉先生與陳先生簽訂的房屋買賣合同，是當(dāng)時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同沒有違反有關(guān)法律規(guī)定，是有效合同。雖然當(dāng)時(shí)由于房屋建設(shè)方的原因，房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理，但雙方已在合同中約定待房產(chǎn)證辦理后立即過戶。原告陳先生與被告劉先生簽訂的房屋買賣合同依法成立并生效后，雙方均應(yīng)依法全面履行各自的合同義務(wù)。劉先生在能夠辦理房屋過戶手續(xù)后拒不辦理過戶，反而將房屋出賣給被告王先生，違反了合同義務(wù)，也違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，而其賣房行為發(fā)生在訴訟期間，導(dǎo)致了此后法院生效判決書無法履行，也是一種妨害司法的行為。

04【提醒】

　　買賣雙方自愿并立有契約，買方交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。

來源：房產(chǎn)糾紛法律服務(wù)部