承租方向出租方支付租金作為對(duì)價(jià)，對(duì)于大多數(shù)的租賃合同糾紛，因承租方未及時(shí)支付租金而導(dǎo)致出租房起訴解除租賃合同或者追要租金的訴訟屢見不鮮。

一、我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)制

根據(jù)民法典第四百四十七條之規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)。

故而對(duì)于留置權(quán)的行使，在我國(guó)具有法律肯定評(píng)價(jià)之基礎(chǔ)。

認(rèn)為，留置權(quán)行使的要件有如下：

1.債權(quán)人對(duì)債務(wù)人享有的債務(wù)已到期；

2.債權(quán)人已經(jīng)持續(xù)、合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)；

3.債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但是企業(yè)之間留置的除外。

二、現(xiàn)行司法實(shí)踐對(duì)留置權(quán)行使的評(píng)價(jià)不一

然而在租賃合同中承租人對(duì)于留置權(quán)的行使面臨怎樣的難點(diǎn)，現(xiàn)行的司法實(shí)踐又是如何評(píng)價(jià)租賃合同中留置權(quán)的行使的呢？

（1）租賃合同項(xiàng)下出租人留置權(quán)行使的大前提出租人、承租人雙方均是企業(yè)。

根據(jù)《民法典》第四百四十八條：債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但是企業(yè)之間留置的除外。該條款評(píng)價(jià)了留置財(cái)產(chǎn)與債權(quán)的關(guān)系。首先租賃合同中，出租人作為租金債權(quán)人享有對(duì)承租人的價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，其對(duì)應(yīng)的是出租的商鋪、場(chǎng)地或者房屋等租賃標(biāo)的物，而非是租賃標(biāo)的物內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)。

故而，租賃合同項(xiàng)下，租賃標(biāo)的物內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)并非屬于租賃關(guān)系調(diào)整的對(duì)象，也即出租人、承租人雙方均是企業(yè)，方具有留置權(quán)行使的基礎(chǔ)和前提。 （2）留置權(quán)行使構(gòu)成要件中的持續(xù)、合法占有民法典對(duì)于留置權(quán)的行使有著明文規(guī)定，留置權(quán)的行使需要合法地占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，對(duì)債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)不可行使留置權(quán)。那么在實(shí)踐中，出租人如何合法占有承租人的動(dòng)產(chǎn)？

承租人的動(dòng)產(chǎn)與出租人具有關(guān)聯(lián)的，極大程度上是承租人租賃出租標(biāo)的物后放置在租賃地點(diǎn)的動(dòng)產(chǎn)，那么在承租人欠付到期租金的情況下，關(guān)于這些動(dòng)產(chǎn)，可能會(huì)有多種情況引起是否合法占有的討論：

1.承租人租期屆滿或者雙方協(xié)商解除合同后，向出租人交還租賃標(biāo)的物，仍然將動(dòng)產(chǎn)遺留在租賃標(biāo)的物內(nèi)；

2.承租人在合同履行期間欲搬離遷出，出租人以欠付租金為由阻止搬離，要求留置承租人所有在租賃標(biāo)的物內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)；

3.承租人未搬離，但持續(xù)在租賃標(biāo)的物內(nèi)使用動(dòng)產(chǎn)，或直接在租賃標(biāo)的物加鎖，欲繼續(xù)控制租賃標(biāo)的物及其內(nèi)動(dòng)產(chǎn)；

4.出租人行使約定解除權(quán)或法定解除權(quán)通知承租人解除合同，承租人未搬離，出租人要求留置承租人所有在租賃標(biāo)的物內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)； 認(rèn)為除上述第一種情形外，其余情形出租人是否具備合法占有的要件具有較大的爭(zhēng)議。占有包括基于事實(shí)行為的占有和基于法律行為的占有，其中對(duì)于事實(shí)行為的占有亦需要法律對(duì)其予以規(guī)定和評(píng)價(jià)。

在第一種情形項(xiàng)下，傾向性認(rèn)為，承租人即已經(jīng)交還租賃標(biāo)的物，但是沒有將動(dòng)產(chǎn)遷出，此時(shí)的租賃標(biāo)的物合法地由出租人占有，基于此前提，承租人本可以在交還前遷出，但未予實(shí)施這一行為，進(jìn)而出租人對(duì)其動(dòng)產(chǎn)系合法占有。

但是第二、三情況項(xiàng)下，認(rèn)為出租人并不構(gòu)成對(duì)于承租人動(dòng)產(chǎn)的合法占有。此情形下，承租人對(duì)于租賃標(biāo)的物的占有狀態(tài)是持續(xù)性的，出租人無(wú)法直接基于租賃標(biāo)的物的所有權(quán)占有承租人的動(dòng)產(chǎn)，出租人欲占有該動(dòng)產(chǎn)并無(wú)法律依據(jù)，也難以在司法實(shí)踐中獲得肯定性評(píng)價(jià)。

在第四種情況下，認(rèn)為存在較大的爭(zhēng)議，不建議用此種方法進(jìn)行留置，首先解除合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)往往仍需司法判決對(duì)其予以確認(rèn)，在法律文書未對(duì)其予以確認(rèn)前，對(duì)于合同是否業(yè)已解除以及時(shí)間節(jié)點(diǎn)為何可能存在一定的爭(zhēng)議；其次承租人可能會(huì)以此出租人的行為對(duì)其造成了損失為由提出反訴，一旦解除合同的時(shí)間節(jié)點(diǎn)遭受到法官的調(diào)整，出租人將會(huì)面臨更大的法律風(fēng)險(xiǎn)。