1.土地使用權出讓合同的幾個法律問題是什么

我國實行的是土地公有制，即國家所有制和集體所有制。

土地所有權即土地所有者對土地享有占有、使用、收益和處分的權利。在過去的計劃經濟體制下，我國實行的是國有土地無償劃撥使用制度。

隨著改革開革開放的深入發(fā)展和市場經濟體制模式取向的確立，1988年4月第七屆全國人大審議通過的《憲法修正案》針對土地的合理利用問題，刪去了原有的禁止土地出租的規(guī)定，增加了土地使用權可以依法轉讓的規(guī)定，從而確立了國有土地使用權出讓的憲法基礎。 之后，國家立法機關、行政機關、司法機關及各有關部門陸續(xù)出臺了眾多規(guī)范性法律文件，對國有土地使用權出讓行為進行規(guī)范。

土地使用權出讓合同（以下簡稱“出讓合同”）是國有土地使用權出讓行為的法律表現(xiàn)形式。土地使用權出讓合同無疑是一種比較特殊的合同，那么，其特殊性何在？出讓合同是民事合同還是行政合同？代表國家實施出讓行為的主體是誰？出讓標的是泛指一切類型的土地使用權還是存在限制性規(guī)定？出讓價格的形成方式有哪些？協(xié)議作價合同的效力如何？本文擬結合現(xiàn)行規(guī)范性法律文件的規(guī)定，對出讓合同所涉及的該等法律問題進行探討和分析。

一、出讓合同的性質出讓合同是民事合同還是行政合同？本問題的爭議價值在于，如果發(fā)生出讓合同糾紛，受讓方到底是提起民事訴訟，還是提起行政訴訟？由此導致的訴訟費用和舉證責任承擔也會判然有別。關于該問題，理論界對此頗有爭議。

觀點一主張，從所有權的角度出發(fā)，認為“國家以國有資產為基礎參與各種民事關系時，其身份自然是民事主體”【1】。 土地出讓合同是政府代表國家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自愿的原則確立的一種民事法律行為或民事合同【2】，并按民事合同的理論去解釋并運用到國有土地使用權出讓行為中去。

觀點二主張，出讓合同自然是一種行政合同，概括起來，理由主要有三點：第一，合同中的出讓方是代表國家的土地管理部門；第二，簽訂合同的目的在于公共利益，具體說來就是為了合理開發(fā)和利用土地資源的行政目的；第三，出讓方，即各級土地管理部門享有特權，如單方解除、變更合同權【3】。 對于上述爭論，筆者贊同第一種觀點。

不可否認，出讓合同有其特殊性，但是第二種觀點的主張并不足以否認出讓合同的民事性。國家機關無疑具有行政主體資格，但是國家機關也可以參與民事活動。

雖然出讓合同中往往會包括土地管理部門的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內容，但是該等內容本身出于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并非是因為雙方約定而有效。 任何一個典型的民事合同都默認一個基本前提，即不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均是客觀存在且雙方必須遵守的。

自然，合同的性質也不會因為是否在其中具明了該等強制性規(guī)定就發(fā)生變化。就出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定之外，如土地位置、面積、價格、期限、違約責任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則達成合意而訂立的，完全符合民事合同的基本特征。

對此，最高人民法院在2004年11月23日出臺的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中，實質上已經確認了按一般的民事合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原則。到此，關于出讓合同性質的爭論，至少在司法界已經塵埃落定，告一段落。

二、出讓主體資格1。出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門依據我國《憲法》規(guī)定，國有土地為全民所有，那么國家最高行政機關國務院為“全民”的當然代表。

按照這種理解，國務院應當是國有土地使用權的出讓主體。不過，我國《城市房地產管理法》第十一條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第九條均明確規(guī)定，市、縣人民政府對轄區(qū)內國有土地使用權出讓負責，并得有計劃、有步驟地進行。

這可以理解為國家最高立法機關以及最高行政機關已經通過立法的形式對市、縣人民政府進行了授權，因此國有土地使用權出讓主體應當是市、縣人民政府。問題是，《城市房地產管理法》第十一條又規(guī)定，土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

這樣一來，就造成了理解上的困惑，出讓主體究竟是市、縣人民政府還是其土地管理部門？如果發(fā)生出讓合同糾紛，應當以誰作為訴訟當事人？針對這個問題，《解釋》第一條明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關系中的出讓主體。2。

出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經濟技術開發(fā)區(qū)管委會根據現(xiàn)行法律規(guī)定，只有市、縣人民政府及其土地管理部門才有權利出讓國有土地使用權。 在實踐中，不少地方存在一些市轄區(qū)人民政府及設立的經濟技術開發(fā)區(qū)管委會出讓土地的情況。

從行政級別來看，市轄區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)與縣級相當甚至更高一些，那么國有土地使用權出讓主體是否也包括市轄區(qū)人民政府、經濟技術開發(fā)區(qū)管委會呢？其出讓行為的效力如何？筆者認為，這并非立法機關的疏忽，不可以想當然地以所謂行政級別相當的理由對出讓主體進行擴張理解或解釋。 我們知道，國有土地是價格不菲的稀。

2.土地使用權出讓合同有哪些法律問題呢

土地使用權出讓合同的幾個法律問題： 一、出讓合同的性質出讓合同是民事合同還是行政合同本問題的爭議價值在于，如果發(fā)生出讓合同糾紛，受讓方到底是提起民事訴訟，還是提起行政訴訟由此導致的訴訟費用和舉證責任承擔也會判然有別。

關于該問題，理論界對此頗有爭議。 觀點一主張，從所有權的角度出發(fā)，認為“國家以國有資產為基礎參與各種民事關系時，其身份自然是民事主體”。

土地出讓合同是政府代表國家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自愿的原則確立的一種民事法律行為或民事合同，并按民事合同的理論去解釋并運用到國有土地使用權出讓行為中去。 觀點二主張，出讓合同自然是一種行政合同，概括起來，理由主要有三點：第一，合同中的出讓方是代表國家的土地管理部門；第二，簽訂合同的目的在于公共利益，具體說來就是為了合理開發(fā)和利用土地資源的行政目的；第三，出讓方，即各級土地管理部門享有特權，如單方解除、變更合同權。

二、出讓主體資格1。出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門依據我國《憲法》規(guī)定，國有土地為全民所有，那么國家最高行政機關國務院為“全民”的當然代表。

按照這種理解，國務院應當是國有土地使用權的出讓主體。不過，我國《城市房地產管理法》第十一條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第九條均明確規(guī)定，市、縣人民政府對轄區(qū)內國有土地使用權出讓負責，并得有計劃、有步驟地進行。

這可以理解為國家最高立法機關以及最高行政機關已經通過立法的形式對市、縣人民政府進行了授權，因此國有土地使用權出讓主體應當是市、縣人民政府。問題是，《城市房地產管理法》第十一條又規(guī)定，土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

這樣一來，就造成了理解上的困惑，出讓主體究竟是市、縣人民政府還是其土地管理部門如果發(fā)生出讓合同糾紛，應當以誰作為訴訟當事人針對這個問題，《解釋》第一條明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門是出讓合同關系中的出讓主體。2。

出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經濟技術開發(fā)區(qū)管委會根據現(xiàn)行法律規(guī)定，只有市、縣人民政府及其土地管理部門才有權利出讓國有土地使用權。 在實踐中，不少地方存在一些市轄區(qū)人民政府及設立的經濟技術開發(fā)區(qū)管委會出讓土地的情況。

從行政級別來看，市轄區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)與縣級相當甚至更高一些，那么國有土地使用權出讓主體是否也包括市轄區(qū)人民政府、經濟技術開發(fā)區(qū)管委會呢其出讓行為的效力如何筆者認為，這并非立法機關的疏忽，不可以想當然地以所謂行政級別相當的理由對出讓主體進行擴張理解或解釋。 我們知道，國有土地是價格不菲的稀有資源，對政府財政、百姓生活乃至國民經濟的影響非同小可。

相對而言，市轄區(qū)和經濟技術開發(fā)區(qū)均為大、中城市所在地，國有土地擁有量大，經濟較為發(fā)達，土地使用權價格高，由此必然要求土地資源供應和配置的權力要集中規(guī)劃，合理統(tǒng)籌，因此由所在市人民政府或其土地管理部門統(tǒng)一管理為宜；反之，不設區(qū)的市、縣一般為小城市，國有土地擁有量不多，經濟不算發(fā)達，土地使用權價格偏低，國土資源配置交由當地人民政府或其土地管理部門負責可以更為合理和有效率，也有利于調動地方的積極性。 對此，國家土地管理局在《對出讓國有土地使用權有關問題請示的答復》（1991國土函字第71號）中已經明確指出，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的縣級人民政府不包括市轄區(qū)。

對經濟技術開發(fā)區(qū)出讓主體的問題，國土資源部認為開發(fā)區(qū)管委會和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格，其土地管理部門自然也不具備。 但是，由于近年來各地開發(fā)區(qū)廣泛設立，為了方便招商引資的發(fā)展，開發(fā)區(qū)管委會直接作為出讓方簽訂土地使用權出讓合同擅自出讓土地的情況較為嚴重，引發(fā)了大量的合同糾紛。

面對此類糾紛，需要解決的問題是，此類合同的效力如何首先可以明確，開發(fā)區(qū)管委會不能作為國有土地使用權出讓方，此類合同主體不適格，違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，其簽訂的出讓合同無效。 同時，考慮到我國目前實際情況，如果已經發(fā)生的此類合同一律無效，已成事實的土地利用行為將無法處理，勢必導致土地市場交易關系的更大混亂，因此《解釋》針對該等情形作出了例外規(guī)定，對《解釋》實施前（2005年8月1日）開發(fā)區(qū)管委會作為出讓主體訂立的出讓合同，按無權處分原則視作效力待定合同，在起訴前經過市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。

三、出讓標的物的范圍1。出讓標的物為國有土地使用權土地使用權出讓合同的標的物，應為國有土地使用權，而非集體土地使用權。

依據法律規(guī)定，土地使用權出讓制度只是針對國有土地實行的一種土地利用制度，允許出讓進行房地產開發(fā)的只能是國有土地。那么，集體土地使用權是否絕對不可以作為出讓標的物呢或者說，集體土地使用權要如何才可以用于出讓呢對上述問題，《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并。

3.土地使用權出讓合同的法律特征有哪些

土地使用權出讓合同是依照平等、自愿、有償的原則簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。

土地使用權出讓合同的概念和特征

一、概念

土地使用權出讓合同，即國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家（出讓人）與土地使用者（受讓人）就特定地塊的土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互問權利義務關系的書面協(xié)議。

《城市房地產管理法》第14條規(guī)定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。

二、土地使用權出讓合同的法律特征：

1.土地使用權出讓合同是一種民事合同。

根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出讓合同是依照平等、自愿、有償的原則簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。政府雖在合同中表達國家意志，但國家意志在合同中僅僅是土地所有人的意志，對他方并不具有強制性。沒有受讓人的同意，國家的單方意志不能成立合同，也不能對他人產生約束力。出讓合同確定的是平等的民事主體之間的權利義務關系，是由出讓人和受讓人在充分協(xié)商的基礎上共同簽訂的。當事人任何一方違背土地使用權出讓合同約定的義務，都要承擔相應的法律責任。所以，土地使用權出讓合同是一種民事合同。

2.土地使用權出讓合同的目的在于設定不動產物權。

受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權利。政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權的權能發(fā)生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權權能，實現(xiàn)用益目的。所以，土地使用權出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權合同。

3.土地使用權出讓合同是一種要式合同。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第16條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權?！币虼?，只有在按規(guī)定辦理登記，領取土地使用證后才發(fā)生土地使用權轉移的效力。

4.合同轉讓的法律規(guī)定有哪些,法律中如何規(guī)定合同轉讓

馬穎秋律師解答：您好，非常高興回答您提出的合同轉讓的問題。

關于合同轉讓的法律法規(guī)其實很多，尤其是《合同法》，這里為您簡單的舉幾個：一、合同法中關于合同轉讓給第三人的相關規(guī)定第七十九條債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據合同性質不得轉讓；（二）按照當事人約定不得轉讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉讓。二、合同法中關于合同轉讓變更的條件規(guī)定第七十七條當事人協(xié)商一致，可以變更合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。第七十八條當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。

第七十九條債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據合同性質不得轉讓；（二）按照當事人約定不得轉讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉讓。三、債權人轉讓債權的規(guī)定第八十條債權人轉讓權利的，應當通知債務人。

未經通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷，但經受讓人同意的除外。

第八十一條債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權有關的從權利，但該從權利專屬于債權人自身的除外。

5.土地使用權出讓合同的法律特征有哪些

土地使用權出讓合同是依照平等、自愿、有償的原則簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。

土地使用權出讓合同的概念和特征 一、概念 土地使用權出讓合同，即國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表國家（出讓人）與土地使用者（受讓人）就特定地塊的土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互問權利義務關系的書面協(xié)議。 《城市房地產管理法》第14條規(guī)定，土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。

土地使用權出讓合同由市、縣人民政府管理部門與土地使用者簽訂。 二、土地使用權出讓合同的法律特征： 1.土地使用權出讓合同是一種民事合同。

根據《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權出讓合同是依照平等、自愿、有償的原則簽訂的，政府作為合同中的出讓人，與用地人即合同中的受讓人地位平等，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。政府雖在合同中表達國家意志，但國家意志在合同中僅僅是土地所有人的意志，對他方并不具有強制性。

沒有受讓人的同意，國家的單方意志不能成立合同，也不能對他人產生約束力。出讓合同確定的是平等的民事主體之間的權利義務關系，是由出讓人和受讓人在充分協(xié)商的基礎上共同簽訂的。

當事人任何一方違背土地使用權出讓合同約定的義務，都要承擔相應的法律責任。所以，土地使用權出讓合同是一種民事合同。

2.土地使用權出讓合同的目的在于設定不動產物權。 受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用和收益的權利。

政府簽訂出讓合同是為了使國家土地所有權的權能發(fā)生分離，由受讓人在支付出讓金的前提下，獲得部分土地所有權權能，實現(xiàn)用益目的。所以，土地使用權出讓合同不僅是民事合同，還是民事合同中的物權合同。

3.土地使用權出讓合同是一種要式合同。 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第16條規(guī)定：“土地使用者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權?！?/p>

因此，只有在按規(guī)定辦理登記，領取土地使用證后才發(fā)生土地使用權轉移的效力。

6.有哪些法律規(guī)定適用于協(xié)議出讓國有土地使用權

您好，協(xié)議出讓方式較招標、拍賣出讓方式而言，是土地出讓的低級形式。

這種形式雖然在某些方面具有適用性，但由于協(xié)議出讓方式完全由出讓人與受讓人雙方協(xié)商出讓事宜，存在著受讓人的單一性。故不能體現(xiàn)市場公開、競爭原則，實踐中存在著一定的弊端。

主要表現(xiàn)在：一是受行政干預比較大。如有的地方為吸引外來投資，往往采取低地價出讓土地使用權的辦法。

二是容易造成國有土地資產收益流失。由于“關系地”、“人情地”的存在，在協(xié)議出讓土地使用權時，隨意減收或者免收土地使用權出讓金，使國有土地資產收益流失，給國家造成經濟損失。

三是土地管理部門職能削弱。如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。