一、 劃撥土地使用權(quán)及其地上房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　房屋交易中，購(gòu)買(mǎi)劃撥土地上的房屋時(shí)有發(fā)生，相對(duì)于正常的出讓土地，劃撥土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)，合同效力問(wèn)題、土地出讓金繳納問(wèn)題、相關(guān)手續(xù)和稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題往往容易產(chǎn)生糾紛。那么，劃撥土地上的房屋是否能夠正常交易，怎樣才能正常交易呢?

　　《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。”依法可知，目前我國(guó)的“建設(shè)用地使用權(quán)”的取得方式主要有兩種：一種是以“土地使用權(quán)劃撥”的方式取得的，所謂土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為;另一種是以“土地使用權(quán)出讓”的方式取得的，所謂土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國(guó)《物權(quán)法》第143條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外?！薄斗康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！蓖瑫r(shí)該法第61條第三款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

　　依據(jù)上述法律可知，我國(guó)法律并不禁止將以“劃撥方式”取得的土地使用權(quán)予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰?dāng)事人履行了相關(guān)的法定手續(xù)，仍然可以將其轉(zhuǎn)讓。土地的劃撥性質(zhì)并不影響其上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行，僅是在辦理過(guò)戶(hù)前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的土地出讓金后即可辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　【案例】

　　2002年4月29日，原被告簽訂售房合同，原告(乙方)購(gòu)買(mǎi)被告(甲方)位于蓬萊市南關(guān)路76號(hào)的門(mén)市房二套8、9號(hào)。合同約定：房屋建筑面積192.84平方米，每平方米2500元，共計(jì)房款480000元;乙方將購(gòu)房款及其他費(fèi)用全部付清后，甲方辦責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，其他費(fèi)用是：1、產(chǎn)權(quán)手續(xù)費(fèi)、交易費(fèi)。2、閉路電視費(fèi)。3、契稅。4、工本費(fèi)。5、物業(yè)管理費(fèi)。6、自來(lái)水增容費(fèi);如需辦理土地使用證，費(fèi)用由乙方另行交納;甲方代政府及有關(guān)部門(mén)收取的各項(xiàng)稅費(fèi)，售房后，如有調(diào)整時(shí)，乙方應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，增補(bǔ)各種費(fèi)用，否則甲方不予辦理產(chǎn)權(quán)證。2002年5月12日，房款480000元原告全部繳納完畢，但之后被告未為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，2014年原告訴請(qǐng)被告協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)并承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的違約金。

　　被告稱(chēng)，被告賣(mài)房時(shí)房屋用地系劃撥用地，后來(lái)于2003年轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，被告代為交納了土地出讓金，2008年辦理了涉訴房屋整體的土地使用證和產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房戶(hù)應(yīng)按面積分?jǐn)偞速M(fèi)用。原告稱(chēng)買(mǎi)房時(shí)被告售樓人員王振強(qiáng)口頭說(shuō)明只要交齊房款即可，不需要承擔(dān)契稅等其它費(fèi)用，因此不同意承擔(dān)辦證費(fèi)用。被告認(rèn)可王振強(qiáng)為被告售樓人員，但對(duì)原告所稱(chēng)合同第三項(xiàng)其它費(fèi)用無(wú)需承擔(dān)的主張有異議，認(rèn)為第三項(xiàng)其他費(fèi)用是法定的，即使合同上沒(méi)有注明也應(yīng)當(dāng)由原告繳納，且原告所稱(chēng)王振強(qiáng)做出的上述承諾并沒(méi)有證據(jù)證明。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告雙方在簽訂合同之時(shí)雖未完備房屋及土地的相關(guān)合法手續(xù)，但起訴前已補(bǔ)辦完畢，其售房合同應(yīng)按有效合同處理，考慮被告并非有資質(zhì)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其糾紛可參照一般房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛處理。對(duì)于其他費(fèi)用的給付，合同第三條中對(duì)此列有明目，并寫(xiě)明由購(gòu)房者承擔(dān)，原告主張其不予承擔(dān)此費(fèi)用證據(jù)不足，但費(fèi)用數(shù)額需要在辦證過(guò)程中確定。關(guān)于被告抗辯的土地出讓金的問(wèn)題，即使按合同“……乙方將各項(xiàng)費(fèi)用及欠交的房款全部交清后，甲方給予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。如需辦理土地使用證，費(fèi)用由乙方另行交納。”的約定，也并沒(méi)有明確土地出讓金的給付是辦房產(chǎn)證的前提，辦理土地使用證確也存在辦證費(fèi)用，但與土地出讓金并非同一概念。另外，被告提交的土地出讓金交費(fèi)通知單上出讓面積2717平方米，而蓬國(guó)用2008第0001號(hào)土地使用權(quán)證復(fù)印件中記載的使用權(quán)面積為1205.13平方米，土地出讓金數(shù)額并非被告主張的簡(jiǎn)單分?jǐn)傆?jì)算即可確定。綜上，法院認(rèn)為被告抗辯不成立，被告應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，向房產(chǎn)登記部門(mén)提交房屋過(guò)戶(hù)的完備資料，原告請(qǐng)求判令被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，應(yīng)予支持。關(guān)于原告請(qǐng)求逾期辦證違約金的問(wèn)題，合同并未明確辦證的具體時(shí)間，無(wú)從認(rèn)定逾期的事實(shí)，不予支持。

　　【評(píng)析】

　　1、 合同效力問(wèn)題

　　某些劃撥土地上的房屋沒(méi)有依法登記的房屋權(quán)屬證書(shū)，《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?2條規(guī)定，違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。能夠以此認(rèn)定沒(méi)有房屋權(quán)屬證書(shū)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢?根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第14條的規(guī)定，合同法第52條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。因此，合同內(nèi)容違反法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。但僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況認(rèn)定其效力。上述案例中，原、被告雙方在簽訂合同之時(shí)雖未完備房屋及土地的相關(guān)合法手續(xù)，但起訴前已補(bǔ)辦完畢，不應(yīng)以此認(rèn)定合同無(wú)效。

　　另外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第11條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時(shí)，劃撥土地為無(wú)償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿m用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。

　　2、 土地出讓金繳納方和逾期交房違約責(zé)任的認(rèn)定

　　在劃撥土地房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)，合同雙方當(dāng)事人最好在合同中明確約定土地產(chǎn)權(quán)變更以及土地出讓金繳納事宜，《房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定由受讓方辦理相關(guān)手續(xù)并繳納土地出讓金，這是對(duì)土地使用權(quán)受讓方的規(guī)定，而非土地上房屋受讓方，房屋買(mǎi)賣(mài)遵循合同法意思自治原則。如果在合同訂立時(shí)并未對(duì)這些問(wèn)題作出約定，但在合同履行中，一方依法繳納了土地出讓金，出讓金繳納方據(jù)此要求對(duì)方補(bǔ)繳土地出讓金，是否被支持則要視具體情況而定，而最直接的依據(jù)即房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的合同雙方約定的相關(guān)條款。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第1條，指出“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?！鄙鲜霭咐桓娌贿m用，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理也不能按該解釋第18條規(guī)定的“房屋交付使用之日起90日”作為辦證時(shí)限計(jì)算。

　　二、 劃撥土地房屋買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)提示和防范

　　劃撥土地上的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓有哪些注意事項(xiàng)?怎樣才能以合法的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓呢?都是在此類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所應(yīng)當(dāng)高度重視的問(wèn)題?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第23條：下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

　　《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理?xiàng)l例》第12條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國(guó)務(wù)院規(guī)定辦理。(一)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定的項(xiàng)目的;(二)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;(三)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;(四)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;(五)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;(六)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;(七)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。

　　綜上，土地的劃撥性質(zhì)并不影響其上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行，但需要在辦理過(guò)戶(hù)前將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的土地出讓金后即可辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。而土地出讓金繳納問(wèn)題、相關(guān)手續(xù)和稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題屬于合同雙方意思自治范圍，雙方可以在合同中做出明確約定。