編者說：

房屋登記申請人提交的證明權(quán)屬來源的相關(guān)材料真實(shí)、齊備、符合法定要求，房屋登記機(jī)構(gòu)是否可以直接辦理轉(zhuǎn)移登記？還需主動對房屋存在共有人或者利害關(guān)系人進(jìn)行審查嗎？

來源 | 最高人民法院行政審判庭 編著《最高人民法院行政審判庭法官會議紀(jì)要》，人民法院出版社出版

房屋登記機(jī)關(guān)對申請登記材料的審查強(qiáng)度

01

案情摘要

胡某甲與胡某乙等人均系胡某丙的孫子女。胡某丙經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)建成房屋一座，于 1990 年領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。該房屋所有權(quán)證載明的權(quán)利人為胡某丙。后胡某甲以接受胡某丙贈與為由，提交了胡某丙于 1995 年 9 月出具的《房產(chǎn)贈送書》等相關(guān)材料，請求辦理轉(zhuǎn)移登記。甲縣政府于 1995年10月為胡某甲頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。胡某丙于 1999 年去世。胡某乙等人不服， 以對涉案房屋享有繼承權(quán)為由，于2005年4月向乙市政府申請行政復(fù)議。乙市政府認(rèn)定，胡某丙生前在國外有配偶。乙市政府認(rèn)為，甲縣政府憑胡某丙出具的《房產(chǎn)贈送書》將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記給胡某甲，對涉案房屋是否存在其他共有人或者利害關(guān)系人未作審查，認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，程序違法，決定撤銷甲縣政府為胡某甲頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。胡某甲不服，提起本案訴訟，請求撤銷乙市政府所作復(fù)議決定。人民法院經(jīng)審理查明，胡某丙生前在國外無配偶。

02

法律問題

房屋登記機(jī)關(guān)在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，是否應(yīng)主動對房屋存在共有人或者利害關(guān)系人進(jìn)行審查？

甲說：肯定說

盡管胡某甲提交了辦理轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)材料，但在房屋可能存在共有人或者利害關(guān)系人的情況下，為了解房屋權(quán)屬狀況及確認(rèn)房屋權(quán)屬是否存在爭議，房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)主動予以審查，保證物權(quán)變動行為合法、真實(shí)和有效。

乙說：否定說

胡某甲提交了證明權(quán)屬來源的相關(guān)材料，且相關(guān)材料的真實(shí)性未遭否定，表明基礎(chǔ)民事贈與關(guān)系成立，甲縣政府應(yīng)予登記， 不應(yīng)主動審查房屋是否存在共有人或者利害關(guān)系人。在登記行為完成之后，若對贈與行為是否成立發(fā)生爭議，則應(yīng)通過民事訴訟等途徑先行解決，再解決行政登記問題。

03

法官會議意見及闡釋（節(jié)選）

采乙說

房屋行政登記系行政機(jī)關(guān)作出的行政確認(rèn)行為，即對基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的確認(rèn)。若房屋登記申請人提交的證明權(quán)屬來源的相關(guān)材料及其他申請材料真實(shí)、齊備，符合法定要求，則房屋登記機(jī)關(guān)應(yīng)予登記。在房屋行政登記行為完成之后，若經(jīng)民事訴訟等法定途徑確認(rèn)基礎(chǔ)民事法律關(guān)系已發(fā)生變化，則可再行解決房屋行政登記問題。

與行政訴訟類似，行政復(fù)議亦具有復(fù)審的屬性，即根據(jù)作出行政行為時(shí)的案件事實(shí)和作出行政行為時(shí)的法律法規(guī)對行政行為作出合法性評價(jià)。本案中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)甲縣政府于 1995 年為胡某甲頒發(fā)房屋所有權(quán)證時(shí)的事實(shí)和法律法規(guī)對該頒證行為作出合法性評價(jià)。當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)沒有規(guī)定房屋登記機(jī)關(guān)需對被登記的房屋是否可能存在共有人或者其他利害關(guān)系人進(jìn)行審查，故乙市政府作為行政復(fù)議機(jī)關(guān)，以甲縣政府對涉案房屋是否存在其他共有人或者利害關(guān)系人未作審查為由撤銷甲縣政府對胡某甲作出的頒發(fā)房屋所有權(quán)證行為，構(gòu)成適用法律錯(cuò)誤。