半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱

租賃關(guān)系能夠排除執(zhí)行法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行？買(mǎi)的商品房沒(méi)過(guò)戶被法院查封了怎么辦？“花式霸占”法院已拍賣(mài)房產(chǎn)，應(yīng)該怎么辦？法院判決生效后，被告未能在規(guī)定時(shí)間賠款，一些案件進(jìn)入執(zhí)行程序，但是由于種種原因，并不是所有執(zhí)行案件的權(quán)利人都能如常所愿。執(zhí)行難的原因都有哪些？相關(guān)人員對(duì)抗法院執(zhí)行的招數(shù)都有哪些？當(dāng)遇到類(lèi)似問(wèn)題，市民可以采取哪些措施維護(hù)自己的權(quán)益呢？4月12日上午，青島市中級(jí)人民法院執(zhí)行二庭的法官和山東華賽律師事務(wù)所的律師在線接聽(tīng)市民來(lái)電，給市民支招。

12日上午不到九點(diǎn)，半島問(wèn)法熱線80889800就此起彼伏的響了起來(lái)，咨詢執(zhí)行難題的市民們接連來(lái)電。“法院判決對(duì)方還錢(qián)，但是對(duì)方就是不還，我該怎么申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行？”“雖然到法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行了，但是，法院調(diào)查后發(fā)現(xiàn)對(duì)方?jīng)]有任何財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，我該怎么辦？”接起這些電話后，青島市中級(jí)人民法院執(zhí)行二庭董則明副庭長(zhǎng)和法官助理吳天文一一耐心進(jìn)行了解答，向市民介紹了異議申請(qǐng)程序，以及遇到“惡意”拖延執(zhí)行程序情形時(shí)可以采取的措施。

據(jù)青島市中院執(zhí)行二庭副廳長(zhǎng)董則明介紹，為了破解執(zhí)行難的問(wèn)題，法院通過(guò)發(fā)布《懸賞公告》，征集執(zhí)行線索，也取得了一些成效?！吧暾?qǐng)執(zhí)行人某某公司與某被執(zhí)行人民間借貸糾紛一案中,為尋找被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn),申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)法院依法向社會(huì)發(fā)布《懸賞公告》，并承諾給予舉報(bào)人執(zhí)行回款10%的懸賞金?！倍ü俳榻B，《懸賞公告》發(fā)布后，有舉報(bào)人向法院提供被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)線索,執(zhí)行法官立即前往外地相關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí),依法執(zhí)行到位后，法院按照10 %的比例從執(zhí)行到位的案款中直接發(fā)放給舉報(bào)人懸賞金4萬(wàn)多元。

“受制于客觀條件，法院無(wú)法對(duì)被執(zhí)行人在全國(guó)各地的房產(chǎn)、土地、車(chē)輛、存款等財(cái)產(chǎn)信息全面掌握，青島中院發(fā)揮執(zhí)行懸賞制度功能，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)發(fā)動(dòng)廣大公眾力量極大拓寬了查詢被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的渠道。同時(shí)，發(fā)布懸賞公告，使被執(zhí)行人的諸多現(xiàn)實(shí)中和潛在的合作伙伴、公司員工都能夠及時(shí)了解被執(zhí)行人的信用狀況，防止商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，倒逼被執(zhí)行人主動(dòng)履行債務(wù)。社會(huì)公眾若掌握被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索，請(qǐng)依據(jù)《懸賞公告》提供的聯(lián)系方式，向法院做身份及財(cái)產(chǎn)線索的登記，法院將對(duì)舉報(bào)人的個(gè)人信息進(jìn)行嚴(yán)格保密?！?/p>

市民劉先生來(lái)電反映：“多年前年，其與一地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并支付了全部購(gòu)房款，但房地產(chǎn)公司一直未辦理過(guò)戶手續(xù)。一段時(shí)間后，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂蚍康禺a(chǎn)公司的一個(gè)民間借貸糾紛對(duì)該房屋進(jìn)行了預(yù)查封，該查封到期后該法院進(jìn)行續(xù)查封?！眲⑾壬稍?，“我對(duì)該房屋的物權(quán)是否能夠排除法院的執(zhí)行？”

接到劉先生的來(lái)電咨詢后，山東華賽律師事務(wù)所魯桂霞律師表示，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，劉先生與房地產(chǎn)公司就涉案房屋已經(jīng)簽訂了合法有效的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并支付了全部購(gòu)房款，但某房地產(chǎn)公司一直未辦理過(guò)戶手續(xù)，劉先生不存在過(guò)錯(cuò)，因此其享有對(duì)該涉案房屋的物權(quán)能夠排除法院的執(zhí)行。

當(dāng)天上午的咨詢電話不斷，除了咨詢執(zhí)行問(wèn)題外，還有一些市民來(lái)電咨詢房產(chǎn)糾紛等問(wèn)題。記者根據(jù)上午的接線情況，總結(jié)了幾個(gè)代表性的問(wèn)題，當(dāng)市民遇到這些執(zhí)行難題時(shí)，可以借鑒。

問(wèn)題1.申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行已被終結(jié)執(zhí)行，是否可以恢復(fù)執(zhí)行？

李先生來(lái)電咨詢，十幾年前，他借款100萬(wàn)元給朋友。到期后朋友不能按約定還款。李先生向法院提起訴訟，法院經(jīng)審理判決對(duì)方向李先償還借款100萬(wàn)元和利息。判決生效后，李先生向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，法院凍結(jié)并執(zhí)行對(duì)方名下存款43萬(wàn)元，未發(fā)現(xiàn)其他財(cái)產(chǎn)。執(zhí)行過(guò)程中對(duì)方多次與李先生協(xié)商還款事宜，李先生考慮到雙方的朋友關(guān)系，便與其簽訂和解協(xié)議。其后，李先生向法院執(zhí)行局辦案法官提交申請(qǐng)書(shū)，申請(qǐng)終結(jié)執(zhí)行”，法院根據(jù)李某申請(qǐng)，裁定終結(jié)執(zhí)行。但終結(jié)執(zhí)行后，對(duì)方再次毀，李先生詢問(wèn)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行已被終結(jié)執(zhí)行，是否可以恢復(fù)執(zhí)行？

嘉賓說(shuō)法：《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行案件立案、結(jié)案若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第六條規(guī)定：“下列案件，人民法院應(yīng)當(dāng)按照恢復(fù)執(zhí)行案件予以立案：……（五）依照民事訴訟法第二百五十七條的規(guī)定而終結(jié)執(zhí)行的案件，申請(qǐng)執(zhí)行的條件具備時(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行的?！薄吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》規(guī)定：“人民法院采取本法第二百四十二條、第二百四十三條、第二百四十四條規(guī)定的執(zhí)行措施后，被執(zhí)行人仍不能償還債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行義務(wù)。債權(quán)人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)的，可以隨時(shí)請(qǐng)求人民法院執(zhí)行?！睆纳鲜龇梢?guī)定看，若被執(zhí)行人未完全履行執(zhí)行依據(jù)所認(rèn)定的法律義務(wù)，債權(quán)人未自愿放棄債權(quán)，那么被執(zhí)行人只要有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人就有權(quán)請(qǐng)求人民法院繼續(xù)執(zhí)行。

問(wèn)題2.手中有判決，能否通過(guò)申請(qǐng)法院執(zhí)行辦理房產(chǎn)證？

市民李先生打電話咨詢，自己名下有一處房產(chǎn)，是20年前通過(guò)房屋置換所得，可至今一直沒(méi)有辦下房產(chǎn)證。李先生曾起訴過(guò)開(kāi)發(fā)商，法院也判決了，李先生勝訴，可房產(chǎn)證一直沒(méi)有能辦下來(lái)，李先生想知道，通過(guò)申請(qǐng)法院執(zhí)行，能否將房產(chǎn)證辦下來(lái)？

嘉賓說(shuō)法：李先生手中有判決的話，可以向法院申請(qǐng)執(zhí)行。法院會(huì)審核李先生提交的各種材料，如果材料證明李先生的房產(chǎn)符合辦證條件，法院會(huì)向房產(chǎn)交易中心發(fā)一份協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，李先生就可以拿著材料去房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)證。如果提交的材料不能符合辦證條件，那么需要李先生繼續(xù)搜集符合執(zhí)行的材料，在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)提供給法官。

問(wèn)題3.申請(qǐng)了執(zhí)行，可沒(méi)有結(jié)果就法院就終止本次執(zhí)行，我該怎么辦？

市民陳先生打電話反映，趙某因欠陳先生錢(qián)，陳先生向趙某提起訴訟，法院判決陳先生勝訴。陳先生申請(qǐng)法院執(zhí)行，法院將趙某名下一處房產(chǎn)查封，可過(guò)了很久都沒(méi)有進(jìn)展。陳先生詢問(wèn)后得知，法院已經(jīng)終結(jié)本次執(zhí)行了。陳先生認(rèn)為法院執(zhí)行沒(méi)有結(jié)束，房子還沒(méi)有拍賣(mài)，自己也沒(méi)有得到賠款，法院怎么就終結(jié)執(zhí)行了，詢問(wèn)律師自己該怎么辦？

嘉賓說(shuō)法：陳先生向法院申請(qǐng)執(zhí)行，法院也查封了趙某的房產(chǎn)，沒(méi)有進(jìn)行下一步操作的原因有很多，可能該房產(chǎn)不滿足拍賣(mài)條件，或是拍賣(mài)沒(méi)有結(jié)果等，法院才終結(jié)本次執(zhí)行。陳先生可以繼續(xù)尋找趙某的財(cái)產(chǎn)線索，如果找到趙某有新的財(cái)產(chǎn)線索，可以向法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，并將新掌握的線索提供給法官，讓法院再次執(zhí)行。且申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行是沒(méi)有時(shí)間限制的，法院宣布終本后，只要有新的線索都可以申請(qǐng)。

問(wèn)題4.房產(chǎn)公司沒(méi)有錢(qián)還我，為什么還可以給別人辦理房產(chǎn)證？

市民于先生在某房產(chǎn)公司出購(gòu)買(mǎi)了一處商鋪，簽訂了購(gòu)房合同，并交了20萬(wàn)訂金?？墒潞笥谙壬弥摲慨a(chǎn)公司并沒(méi)有該處房產(chǎn)的房屋銷(xiāo)售許可證，因此向法院起訴要求解除合同，退還訂金。后法院判決房產(chǎn)公司將當(dāng)初的訂金20萬(wàn)退還給于先生，判決生效后，房產(chǎn)公司并沒(méi)有履行，于是于先生向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院執(zhí)行時(shí)發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)公司賬上沒(méi)有錢(qián)，無(wú)法償還于先生欠款，法院在對(duì)房產(chǎn)公司法人作出限制消費(fèi)令后，終結(jié)了本次執(zhí)行。于先生了解到，該房產(chǎn)公司后來(lái)還在為其他房主辦理房產(chǎn)證，認(rèn)為房產(chǎn)公司沒(méi)有錢(qián)還給自己，就不應(yīng)該再給別人辦理房產(chǎn)證。

嘉賓說(shuō)法：于先生申請(qǐng)法院執(zhí)行后，法官會(huì)對(duì)被執(zhí)行人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)調(diào)查，看被執(zhí)行人是否滿足執(zhí)行條件。如果根據(jù)現(xiàn)有的材料調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，被執(zhí)行人確實(shí)不具備執(zhí)行能力，法院會(huì)對(duì)被執(zhí)行下達(dá)限高令，并終結(jié)本次執(zhí)行。至于房產(chǎn)公司幫助其他業(yè)主辦理房產(chǎn)證，與房產(chǎn)公司償還于先生欠款是不同的事情，于先生應(yīng)該積極尋找被執(zhí)行人有新的可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)線索，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，可隨時(shí)向法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行。

問(wèn)題5.能不能通過(guò)法院執(zhí)行，將兒子趕出自己的房子？

市民張先生向律師詢問(wèn)，兒子一直住在自己的一處房產(chǎn)內(nèi)，且平時(shí)對(duì)張先生也少有關(guān)心。張先生多次讓兒子搬出去，可兒子就是不搬，張先生問(wèn)律師能不能通過(guò)法院執(zhí)行，讓兒子搬出自己的房子？

嘉賓說(shuō)法： 強(qiáng)制執(zhí)行指法院按照法定程序，運(yùn)用強(qiáng)制力量，根據(jù)執(zhí)行文書(shū)的規(guī)定,強(qiáng)制民事義務(wù)人完成其所承擔(dān)的義務(wù),以保證權(quán)利人的權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)。 強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行文書(shū)包括發(fā)生法律效力的民事判決書(shū)、裁定書(shū)以及依法應(yīng)由法院執(zhí)行的其他法律文書(shū)。它們一經(jīng)確定，義務(wù)人即應(yīng)自動(dòng)履行。如果拒不履行，權(quán)利人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

因此，張先生申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的前提是要先要到法院起訴，只有拿到了法院的生效的判決書(shū)或者調(diào)解書(shū)，如果張先生的兒子還是不搬走，張先生可以去法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。據(jù)張先生介紹，他并沒(méi)有對(duì)兒子提出訴訟，也沒(méi)有生效判決，張先生可能對(duì)執(zhí)行這個(gè)程序存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)，建議張先生先去法院提起訴訟，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

問(wèn)題6.離婚后約定房子給女方但未過(guò)戶，男方欠債該房屋可以被執(zhí)行嗎？

林女士咨詢，自己和前夫離婚，離婚時(shí)在離婚協(xié)議中約定，房屋的所有權(quán)歸女方所有。但兩人為減少按揭貸款轉(zhuǎn)貸手續(xù)費(fèi)和緩繳交易契稅，暫未辦理不動(dòng)產(chǎn)變更過(guò)戶手續(xù)。林女士離婚后一直居住于該房屋中。因男方與呂先生發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛并訴至法院，呂先生依據(jù)生效的法律文書(shū)向法院申請(qǐng)執(zhí)行，法院查封了登記于該案被執(zhí)行人男方名下的該房屋。林女士詢問(wèn)，這套房子是否應(yīng)當(dāng)屬于自己？

嘉賓說(shuō)法：依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零八條、第二百零九條的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)原則上以登記完成為生效要件。夫妻雙方簽訂的離婚協(xié)議中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)歸屬的約定并不直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，一方僅可基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向?qū)Ψ街鲝埪男蟹课莓a(chǎn)權(quán)變更登記的契約義務(wù)。在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人未依法變更的情況下，離婚協(xié)議中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)歸屬的約定不具有對(duì)抗外部第三人債權(quán)的法律效力。

法官感悟：

今天答疑的主題為“執(zhí)行難題”，接線過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)：司法拍賣(mài)、執(zhí)行異議、財(cái)產(chǎn)查控等問(wèn)題均為廣大市民關(guān)注的問(wèn)題，但是又缺乏基本的法律認(rèn)知。借此機(jī)會(huì)，給大家?guī)c(diǎn)建議：一是樹(shù)立執(zhí)行程序中的證據(jù)意識(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人、案外人的訴求需要相關(guān)證據(jù)材料輔以證明；二是及時(shí)主張自身權(quán)益，相關(guān)權(quán)利人對(duì)法院執(zhí)行行為存有異議的，應(yīng)當(dāng)在異議期內(nèi)向法院提交執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)；三是社會(huì)民眾若掌握被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索，請(qǐng)依據(jù)《懸賞公告》提供的聯(lián)系方式，向法院做身份及財(cái)產(chǎn)線索的登記，法院將對(duì)舉報(bào)人的個(gè)人信息進(jìn)行嚴(yán)格保密；四是如果遇到相關(guān)權(quán)利人“惡意”拖延執(zhí)行程序情形，可以借助繼續(xù)執(zhí)行責(zé)任險(xiǎn)依法推進(jìn)執(zhí)行程序。

律師感悟：

今天參加半島“問(wèn)法熱線”，接聽(tīng)了很多島城市民的咨詢電話，也解答了他們的疑問(wèn)，可以感覺(jué)到市民對(duì)執(zhí)行還不是很了解，在此，我簡(jiǎn)單進(jìn)行介紹。

生效法律文書(shū)是執(zhí)行工作的前提。在案件訴訟之初就應(yīng)考慮判決生效后的執(zhí)行問(wèn)題，將“有利于執(zhí)行”作為訴訟方案的重要部分，比如，被告的確定、起訴時(shí)對(duì)被告財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全等。

查找財(cái)產(chǎn)線索是執(zhí)行工作的關(guān)鍵。被執(zhí)行人沒(méi)有財(cái)產(chǎn)，即使辦案法官也是“巧婦難為無(wú)米之炊”。法官或律師查找被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)線索，比如銀行流水、房產(chǎn)、車(chē)輛等，能夠大大提高執(zhí)行效率。

執(zhí)行程序合法是執(zhí)行工作的底線。執(zhí)行工作有專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，大多數(shù)程序都有時(shí)限規(guī)定，辦案法官必須按照法律法規(guī)要求辦案，因此，很多執(zhí)行案件需要一定的時(shí)間。

相關(guān)案例

案例一：“花式霸占”法院已拍賣(mài)房產(chǎn)，應(yīng)該怎么辦？

【案件簡(jiǎn)介】申請(qǐng)執(zhí)行人北京某某資產(chǎn)管理有限公司與被執(zhí)行人戴某某等金融借款合同糾紛一案中，青島中院依法拍賣(mài)被執(zhí)行人戴某某名下位于市南區(qū)燕兒島路的兩處房產(chǎn)。案外人張某提出，被執(zhí)行人尚欠其十余萬(wàn)元借款，雙方口頭約定，戴某某以該兩處房屋的租金抵債，因此其占居該房屋是合法的。張某對(duì)其主張既未提供證據(jù)，也未經(jīng)訴訟程序確認(rèn)。法院多次通過(guò)張貼公告、電話溝通的方式，限期要求張某自行搬離，但張某不但沒(méi)有搬離，反而在得知法院即將采取強(qiáng)遷措施時(shí)，將自己八十多歲有病在身的父母也“請(qǐng)”來(lái)一起住。

【執(zhí)行結(jié)果】根據(jù)買(mǎi)受人申請(qǐng)，青島中院執(zhí)行二庭組織干警20余人，對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制騰退。為了避免張某等案外人對(duì)強(qiáng)遷過(guò)程及財(cái)產(chǎn)數(shù)量提出異議，做到依法公開(kāi)執(zhí)行，公正執(zhí)行，青島中院引入公證機(jī)制，騰遷過(guò)程中公證處全程參與協(xié)助錄音錄像、清點(diǎn)物品、登記造冊(cè)。經(jīng)過(guò)4個(gè)小時(shí)的強(qiáng)制騰退，最終將該兩處房產(chǎn)成功交付買(mǎi)受人。眼見(jiàn)房屋內(nèi)的家具物品被一件件清空，張某攝于強(qiáng)大的執(zhí)行壓力，全程沒(méi)有阻撓法院騰遷，最后只好攙著父母離開(kāi)空房。

【法律分析】強(qiáng)制騰遷是法院執(zhí)行工作的一種有力方式，是真正實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利和確保司法公信力的重要措施。根據(jù)《民事訴訟法》第二百五十七條的規(guī)定，“強(qiáng)制遷出房屋或者強(qiáng)制退出土地，由院長(zhǎng)簽發(fā)公告，責(zé)令被執(zhí)行人在指定期間履行。被執(zhí)行人逾期不履行的，由執(zhí)行員強(qiáng)制執(zhí)行?！薄皬?qiáng)制遷出房屋被搬出的財(cái)物，由人民法院派人運(yùn)至指定處所，交給被執(zhí)行人。被執(zhí)行人是公民的，也可以交給他的成年家屬。因拒絕接收而造成的損失，由被執(zhí)行人承擔(dān)?！?/p>

司法實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，法院在執(zhí)行被執(zhí)行人房屋時(shí)，經(jīng)常會(huì)遇到房屋買(mǎi)受人、承租人提出執(zhí)行異議，排除執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，應(yīng)當(dāng)符合四個(gè)條件，才能排除執(zhí)行。一是在法院查封前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；二是在法院查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三是已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。需要注意的是，買(mǎi)受人只有同時(shí)符合以上四個(gè)條件，才能排除執(zhí)行。對(duì)于案外人主張以租賃關(guān)系排除執(zhí)行的，上述司法解釋規(guī)定，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持；承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對(duì)其提出的阻止移交占有的請(qǐng)求，人民法院不予支持。通過(guò)以上規(guī)定可知，承租人原則上無(wú)權(quán)阻止法院評(píng)估拍賣(mài)被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，但存在合法有效租賃關(guān)系，且承租時(shí)間早于法院查封時(shí)間的承租人，可以根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，在拍賣(mài)成交后繼續(xù)按照原租賃合同的約定使用不動(dòng)產(chǎn)。

本案中，張某沒(méi)有證據(jù)證明其與戴某某之間存在合法有效的租賃關(guān)系，因此其拒不騰退導(dǎo)致法院不能將司法拍賣(mài)成交的不動(dòng)產(chǎn)交付買(mǎi)受人時(shí)，法院可以依法強(qiáng)制騰退，并對(duì)張某采取罰款、拘留等強(qiáng)制措施。青島中院在強(qiáng)制騰退行動(dòng)中引入公證機(jī)制，能夠?qū)崿F(xiàn)在確保執(zhí)行工作全程留痕的同時(shí)，有效提高執(zhí)行效率，防止因物品清點(diǎn)不清產(chǎn)生異議。下一步，法院將嚴(yán)厲打擊拒不執(zhí)行行為，不斷加大執(zhí)行力度，樹(shù)立司法權(quán)威，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

案例二：相關(guān)權(quán)利人“惡意”提起執(zhí)行異議阻撓執(zhí)行程序，繼續(xù)執(zhí)行責(zé)任險(xiǎn)有效推進(jìn)執(zhí)行程序。

【案件簡(jiǎn)介】申請(qǐng)執(zhí)行人青島某某投資有限公司與被執(zhí)行人青島某某新能源科技有限公司等金融借款合同糾紛一案中，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)拍賣(mài)被執(zhí)行人名下位于青島市即墨區(qū)華山鎮(zhèn)一處土地及在建工程。一拍開(kāi)拍之前，案外人對(duì)本案拍賣(mài)的部分標(biāo)的物提出異議，致使涉案標(biāo)的拍賣(mài)程序停滯，執(zhí)行程序也被按下了暫停鍵。

【執(zhí)行結(jié)果】為了保證如期拍賣(mài)，申請(qǐng)執(zhí)行人向某財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司購(gòu)買(mǎi)了繼續(xù)執(zhí)行責(zé)任險(xiǎn)，由該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司向執(zhí)行法院出具保函。執(zhí)行法院按期啟動(dòng)拍賣(mài)，最終競(jìng)買(mǎi)人以1.76億元的價(jià)格成功競(jìng)得本案拍賣(mài)標(biāo)的物。后，執(zhí)行異議程序依法駁回了案外人異議，繼續(xù)執(zhí)行責(zé)任險(xiǎn)的適用及時(shí)有效地兌現(xiàn)了當(dāng)事人勝訴權(quán)益。

【法律分析】在案外人提出異議后，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，法院需要中止執(zhí)行；申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行的，需要提供充分、有效的擔(dān)保。也就是說(shuō)，如果案外人的異議沒(méi)有結(jié)論，法院就不能繼續(xù)執(zhí)行相關(guān)的財(cái)產(chǎn)，除非申請(qǐng)人能提供充分、有效的擔(dān)保。而實(shí)際執(zhí)行中，申請(qǐng)人因?yàn)楸粓?zhí)行人欠錢(qián)不還，資金方面已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，面對(duì)巨額的擔(dān)保資金更是心有余而力不足，難以為繼續(xù)執(zhí)行再提供充分的擔(dān)保，這就讓執(zhí)行陷入困境。甚至有些被執(zhí)行人惡意串通多名案外人，無(wú)中生有，虛構(gòu)合同，反復(fù)提出執(zhí)行異議阻撓執(zhí)行，使申請(qǐng)人的合法權(quán)利長(zhǎng)期得不到實(shí)現(xiàn)。為了打破這個(gè)執(zhí)行“怪圈”，“繼續(xù)執(zhí)行責(zé)任保險(xiǎn)”應(yīng)運(yùn)而生，用小錢(qián)換大錢(qián)，用擔(dān)保換時(shí)間，確保申請(qǐng)人勝訴權(quán)益能夠及時(shí)變現(xiàn)。

申請(qǐng)人向具備資質(zhì)的保險(xiǎn)公司投保后，保險(xiǎn)公司向法院出具《繼續(xù)執(zhí)行責(zé)任保險(xiǎn)保單保函》以及相關(guān)審核資料，法院依據(jù)該保函依法恢復(fù)對(duì)被執(zhí)行人名下房屋的評(píng)估、拍賣(mài)程序，從而加快財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)處置流程，打破實(shí)現(xiàn)公平正義最后一公里的屏障。“繼續(xù)執(zhí)行責(zé)任險(xiǎn)”的推廣，為法院高效執(zhí)行提供了助推力，提高了法院對(duì)涉案財(cái)產(chǎn)的處置效率；為申請(qǐng)執(zhí)行人勝訴權(quán)益提供了保障力，降低了申請(qǐng)人的執(zhí)行成本；為案外人合法權(quán)益提供了防護(hù)力，杜絕了虛假異議的發(fā)生?！袄^續(xù)執(zhí)行責(zé)任險(xiǎn)”平衡了申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人、案外人利益，有效化解了執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，打破了執(zhí)行僵局，提高了執(zhí)行效率，達(dá)到了多方共贏的效果。