[案例回顧]
自然人甲與乙銀行簽訂《一手住房抵押貸款合同》，甲方以預(yù)購商品房(以下簡(jiǎn)稱“涉案房屋”)作為抵押。之后，乙方向甲方發(fā)放貸款，支付房款后，甲方為乙方辦理了涉案房屋預(yù)告登記，并辦理了抵押權(quán)登記，至此，甲方成為涉案房屋預(yù)告登記的抵押權(quán)人。
若甲欠丙的借款未償還，丙將甲訴至法院，法院判決甲向丙償還借款，判決生效后，甲方仍未償還借款，丙向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行過程中，法院對(duì)甲方辦理預(yù)告登記的涉案房屋進(jìn)行了預(yù)查封。之后，法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行了司法拍賣。拍賣完成后，法院向乙方(預(yù)先登記的抵押權(quán)人)送達(dá)執(zhí)行決定書，告知乙方涉案房屋已拍賣完畢的事實(shí)，以及拍賣款扣除拍賣費(fèi)用后全部分給丙方的情況。
遼寧世勛律師事務(wù)所方艷梅律師:
1.預(yù)封房屋該不該拍照？
1.為什么要申請(qǐng)預(yù)封？
2004年《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范人民法院執(zhí)行工作、協(xié)助國土資源和房產(chǎn)管理部門執(zhí)行工作的通知》頒布前，未辦理權(quán)屬登記的房屋不能查封。為防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)，更好地保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，上述通知規(guī)定，法院在一定條件下可以對(duì)未辦理權(quán)屬登記的房屋進(jìn)行預(yù)查封。
2.預(yù)封之路在哪里？
預(yù)查封的對(duì)象是商品房合同已經(jīng)提前備案或登記的房屋，簡(jiǎn)而言之就是所有權(quán)尚未登記的房屋。根據(jù)法律規(guī)定，人民法院可以對(duì)被執(zhí)行人購買的已辦理商品房預(yù)售合同登記或者預(yù)告登記手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，不進(jìn)行權(quán)屬登記。同時(shí)，法律還規(guī)定，房屋登記在被執(zhí)行人名下時(shí)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封。可見，預(yù)查封的目的地是要轉(zhuǎn)為查封的，而轉(zhuǎn)為查封的前提條件是房屋所有權(quán)已經(jīng)登記。預(yù)查封轉(zhuǎn)為查封后，才能進(jìn)入司法拍賣程序。
因此，能否進(jìn)行拍賣是查封與預(yù)查封的本質(zhì)區(qū)別。預(yù)查封不能超越查封直接進(jìn)入司法拍賣程序，法院也不應(yīng)對(duì)預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行司法拍賣。
第二，銀行給別人做嫁衣。
甲是房屋預(yù)告登記權(quán)的權(quán)利人，其對(duì)涉案房屋享有權(quán)利的前提是乙銀行向其提供一手房屋抵押貸款，而乙愿意向甲提供貸款的前提是甲將涉案房屋抵押給乙，并辦理抵押預(yù)告登記。
司法實(shí)踐中，會(huì)出現(xiàn)法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行司法拍賣，拍賣所得用于償還C的債權(quán)，而B作為預(yù)先登記的抵押權(quán)人，不能享有優(yōu)先受償權(quán)的情況。
涉案房屋被司法拍賣用于清償丙的債權(quán)，導(dǎo)致乙無法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。但B為A提供了貸款，支付了房款，卻為別人做了嫁衣。法院超越查封階段，直接對(duì)涉案預(yù)查封房屋進(jìn)行司法拍賣，而不考慮乙依法預(yù)告登記的抵押權(quán)，不僅不符合法律規(guī)定，也損害了市場(chǎng)誠信。b履行了一手房按揭貸款合同。但不能享有基于該合同的抵押權(quán)，沖擊銀行業(yè)一手房抵押業(yè)務(wù)，也影響同一經(jīng)濟(jì)鏈條的商品房預(yù)售市場(chǎng)。
第三，看預(yù)查封房屋的司法拍賣。
1.司法拍賣預(yù)查封的房屋，拍賣的是什么？
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，甲方不享有涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，但享有物權(quán)期待權(quán)，即所有權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)。所以法院拍賣這種房子不是產(chǎn)權(quán)，而是期待產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。
同樣，預(yù)先辦理抵押登記的抵押權(quán)人B享有抵押期待權(quán)，即申請(qǐng)抵押登記的權(quán)利。甲乙雙方對(duì)涉案房屋均無物權(quán)。
2.在司法拍賣物權(quán)期待權(quán)的情況下，法院如何看待預(yù)告登記抵押權(quán)？
如果房屋所有權(quán)被法院拍賣，登記的抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，這是物權(quán)與物權(quán)的對(duì)抗。在這種情況下，物權(quán)期待被拍賣。從權(quán)利平衡的角度來看，在這種情況下，預(yù)告登記的抵押權(quán)人B應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償物權(quán)期待拍賣所得，這是準(zhǔn)物權(quán)與準(zhǔn)物權(quán)的對(duì)抗。
從另一個(gè)角度來看，法院拍賣預(yù)告登記的房屋，相當(dāng)于將預(yù)告登記的所有權(quán)視為所有權(quán)。同時(shí)，法院也應(yīng)將預(yù)告登記的抵押權(quán)視為抵押權(quán)。因此，預(yù)告登記的抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)對(duì)司法拍賣登記的房屋價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。
四。中國立法現(xiàn)狀
2007年《中華人民共和國物權(quán)法》實(shí)施后，預(yù)售商品房預(yù)告登記取代了原來的預(yù)售商品房合同預(yù)告登記。這里的預(yù)告登記包括所有權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人是銀行。
2021年，《中華人民共和國民法典》及其相關(guān)保障制度解釋實(shí)施。該司法解釋規(guī)定:當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記的權(quán)利人請(qǐng)求優(yōu)先受償。經(jīng)審查，已經(jīng)進(jìn)行了建筑物所有權(quán)的首次登記，不存在預(yù)告登記無效的情形。人民法院應(yīng)予支持，認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起成立。
從上述規(guī)定來看，民法典實(shí)施后，國家在立法上對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了一定程度的完善，但預(yù)告登記畢竟不同于正式登記。預(yù)告登記的抵押權(quán)人享有抵押建筑物優(yōu)先受償權(quán)的前提條件是該建筑物已進(jìn)行了首次所有權(quán)登記。但在司法實(shí)踐中，預(yù)售商品房權(quán)屬登記的拖延和買受人怠于行使權(quán)屬登記，導(dǎo)致銀行抵押登記受阻，銀行抵押的實(shí)現(xiàn)沒有實(shí)際保障。
動(dòng)詞 （verb的縮寫）相關(guān)建議
在此，希望能盡快看到立法的進(jìn)一步完善，讓抵押預(yù)告登記真正成為抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的保障，而不是成為提前登記的抵押權(quán)人喪失抵押權(quán)的法律依據(jù)。呼吁司法機(jī)關(guān)和相關(guān)行政管理部門在法律允許的范圍內(nèi)，合理保護(hù)抵押預(yù)告登記所有人的合法權(quán)益。
1.謹(jǐn)慎拍賣已辦理抵押預(yù)告登記的房屋，合理保護(hù)已辦理抵押預(yù)告登記的業(yè)主的合法權(quán)益。
為維護(hù)市場(chǎng)誠信，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，建議法院在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記且提供了提前抵押登記的房屋，謹(jǐn)慎拍賣。為保護(hù)債權(quán)人的利益，確需拍賣的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋是否符合所有權(quán)登記的條件，合理承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利。
2.房屋登記管理部門充分履行監(jiān)管職責(zé)，督促借款人積極辦理權(quán)屬登記。
借款人取得銀行貸款并辦理抵押貸款房屋抵押預(yù)告登記后，有義務(wù)向銀行辦理首次抵押權(quán)登記。因此，對(duì)于借款人來說，權(quán)屬登記不僅是一種權(quán)利，更是一種義務(wù)。建議房屋登記管理部門對(duì)房屋權(quán)屬登記進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)已辦理抵押預(yù)告登記的預(yù)售房屋，確已符合權(quán)屬登記條件的，可通過書面通知、公告等方式督促借款人主動(dòng)辦理權(quán)屬登記。對(duì)于怠于行使權(quán)利的借款人，可以根據(jù)抵押預(yù)告登記權(quán)利人的申請(qǐng)，將房屋在權(quán)屬體系中進(jìn)行登記，并以書面通知和公告的方式通知借款人登記，保護(hù)抵押預(yù)告登記權(quán)利人。