購置的商品房尚未交付，卻因開發(fā)商陷入金錢債務(wù)糾紛，房屋被法院查封。對此，法律規(guī)定賦予符合特定條件的房屋消費(fèi)者類似于所有權(quán)人的地位，可以請求法院排除對其所購買房屋的執(zhí)行，以此平衡勝訴人金錢債權(quán)和房屋消費(fèi)者居住權(quán)益之間的沖突，對符合全部權(quán)利保護(hù)要件的房屋消費(fèi)者予以保護(hù)。

9月29日上午，北京一中院召開“平衡權(quán)利保護(hù) 助力執(zhí)行增效 涉房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議案件審理情況新聞通報會”，通報該院近三年審理涉房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議案件的相關(guān)情況，介紹該院在剛?cè)嵯酀?jì)理念下平等保護(hù)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)與勝訴人金錢債權(quán)的經(jīng)驗和做法，并向社會公眾通報了涉房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議典型案例。市人大代表朱卓、張斌、要靖和魏亦南，基層法院法官代表和主流媒體記者參加本次通報會。

朱卓

市人大代表，北京華為數(shù)字技術(shù)有限公司副總經(jīng)理

張斌

市人大代表，北京京西燃?xì)鉄犭娪邢薰景踩珜Ｘ?zé)工程師

要靖

市人大代表，天安人壽保險股份有限公司風(fēng)險管理部負(fù)責(zé)人

魏亦南

市人大表，中車福伊特傳動技術(shù)（北京）有限公司首席技術(shù)官

高雪林

北京市石景山區(qū)人民法院黨組成員、副院長

潘亮潔

北京市海淀區(qū)人民法院執(zhí)行局法官

“據(jù)悉，自2019年至2021年8月期間，北京一中院審理的涉房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議案件數(shù)量一直呈上升趨勢。從近三年的案件總體情況來看，有以下四個特點值得關(guān)注：

一是系列案件呈多發(fā)態(tài)勢，因依法查封多套房屋甚至整棟樓盤，而引發(fā)涉房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議系列案件的數(shù)量較多；

二是房屋消費(fèi)者訴訟參與度總體較高，隨著法律知識的普及和消費(fèi)者法律素養(yǎng)的提升，房屋消費(fèi)者本人參與訴訟的比例較高；

三是主張法律條款競合性適用的當(dāng)事人占絕大多數(shù)，對《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條和第二十九條當(dāng)事人普遍援引適用；

四是因未滿足全部權(quán)利保護(hù)要件而被駁回異議請求的案件數(shù)量總體比例較高。

“

通報會上，北京一中院執(zhí)行局負(fù)責(zé)人通報了該院在平衡保護(hù)房屋消費(fèi)者與勝訴債權(quán)人合法權(quán)益、助力執(zhí)行增效方面所做的“六個堅持”，一是堅持動態(tài)研判，精準(zhǔn)把握案件趨勢特征，實現(xiàn)“三個效果”有機(jī)統(tǒng)一；二是堅持剛?cè)岵?jì)，秉承公平公正價值理念，切實保障各方權(quán)利；三是堅持守正創(chuàng)新，推進(jìn)執(zhí)行裁判規(guī)范化建設(shè)，促進(jìn)案件提質(zhì)增效；四是堅持實事求是，依法拓展案件調(diào)查途徑，多元發(fā)力細(xì)化事實查證；五是堅持依法裁判，嚴(yán)格適用權(quán)利保護(hù)要件，強(qiáng)化裁判文書說理，重視息訴服判；六是堅持職能延伸，加強(qiáng)調(diào)研信息宣傳工作，有效回應(yīng)社會關(guān)切。

針對房屋消費(fèi)者在購房過程中可能遇到的問題，他提出了四點意見和建議：

一是要全面了解情況，在簽訂商品房買賣合同前要實地考察、全面了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和樓盤的相關(guān)情況；

二是要仔細(xì)審查證書，確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售（預(yù)售）房屋時是否“五證”齊全，尤其是商品房銷售（預(yù)售）許可證明；

三是要及時備案登記，在簽訂商品房買賣合同后，及時辦理網(wǎng)簽備案，公示房屋交易情況，符合辦理預(yù)告登記條件時，及時辦理預(yù)告登記；

四是要增強(qiáng)證據(jù)意識，妥善保管好商品房買賣合同、付款轉(zhuǎn)賬記錄、購房發(fā)票、入住通知單等證據(jù)材料。

“

結(jié)合本次通報會主題，北京一中院執(zhí)行局副局長王惠慶發(fā)布了五起涉房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議典型案例，涉及案外人執(zhí)行異議審理程序中能否直接適用另案執(zhí)行異議之訴審理結(jié)果、房屋消費(fèi)者簽訂房屋買賣合同時間系在法院之后時能否適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則、以工程款折抵購房款情形下購房人能否主張房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)以排除法院執(zhí)行等內(nèi)容，通過以案釋法對公眾作普法提示。

居住乃民生之本，住房問題關(guān)系千家萬戶的基本生活保障。在審理涉房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議案件時，北京一中院秉持善意文明執(zhí)行理念，從利益平衡和價值衡量出發(fā)，平衡保護(hù)各類主體權(quán)益，嚴(yán)格依法裁判，促進(jìn)執(zhí)行質(zhì)效雙升。北京一中院黨組成員、副院長馬來客總結(jié)道，“下一步，北京一中院將進(jìn)一步充分發(fā)揮執(zhí)行裁判職能，平等保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)利，關(guān)注房屋消費(fèi)者的生存、居住權(quán)益保障問題，為維護(hù)司法公平與正義貢獻(xiàn)更加堅實的力量！”

媒體問答環(huán)節(jié)

《中國審判》胡啟航：

房產(chǎn)可以說是廣大人民群眾最主要的財產(chǎn)之一，關(guān)系到人民群眾的安居樂業(yè)，一中院召開這樣主題的新聞通報會很有意義。我感觸最深的就是通報內(nèi)容中所強(qiáng)調(diào)的執(zhí)行裁判堅持剛?cè)岵?jì)，平衡各方權(quán)益。我想請問您，在審理這類案件過程中，法院是如何做到平衡各方權(quán)益的？審理過程中秉承了哪些理念呢？

執(zhí)行二庭負(fù)責(zé)人王曉巍：

我院在審理此類案件時，主要秉承以下審理理念和思路：

一是堅持各方合法權(quán)益平等保護(hù)。一方面對案外人所提異議依法嚴(yán)格審查，即同時滿足異議復(fù)議規(guī)定第二十九條所規(guī)定的三項要件，異議才能成立。另一方面，強(qiáng)調(diào)切實保護(hù)申請執(zhí)行人勝訴債權(quán)。同時，對符合特定情形的案件，積極和執(zhí)行實施部門就執(zhí)行案件的整體情況進(jìn)行溝通交流，探討能否通過置換查封標(biāo)的物、辦理分割登記等方式。

二是堅持質(zhì)效并重。首先推進(jìn)執(zhí)行裁判規(guī)范化建設(shè)，從案件材料的送達(dá)和收集、談話及聽證程序等十二個環(huán)節(jié)規(guī)范案件辦理流程，促進(jìn)案件質(zhì)量提升。其次靈活適用案件審查方式，做到案件繁簡分流，簡案快審、繁案精審。最后充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、暢通執(zhí)行裁判案件審理流程環(huán)節(jié)。

三是堅持法律效果、政治效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。在執(zhí)行過程中，斟酌案外人合法權(quán)益保護(hù)、申請執(zhí)行人信賴?yán)姹Ｗo(hù)等多種因素綜合作出裁判，同時延伸司法職能，就社會關(guān)注和群眾關(guān)心的熱點問題，積極開展調(diào)查研究，進(jìn)行普法宣傳，實現(xiàn)案件辦理法律效果、政治效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。

北京政法網(wǎng)高煦冬：

今天的新聞通報會對一些典型案例做了通報，其中一些案例中案外人所提異議因為不符合保護(hù)要件最終沒有被支持，想請問您，對于那些沒有獲支持的房屋消費(fèi)者，他們實際上可能已經(jīng)支付了部分房款，那他們的權(quán)利該如何救濟(jì)呢？

執(zhí)行二庭法官栗俊海：

按照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定，案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。因此案外人對裁定不服，有兩種救濟(jì)途徑：

一、案外人如果認(rèn)為原判決、裁定認(rèn)定事實或適用法律錯誤，比如另案的生效判決可以推翻原判決的事實認(rèn)定的，此時案外人可以向人民法院申請再審或向人民檢察院申請抗訴，通過審判監(jiān)督程序?qū)で缶葷?jì)。

二、如異議的事項與原判決、裁定無關(guān)的，案外人可以提起訴訟，進(jìn)入案外人異議之訴審查程序，進(jìn)行實體審查，案外人可在異議之訴程序中再次舉證，證明自己對執(zhí)行標(biāo)的享有物權(quán)期待權(quán)，主張排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。比如在案外人異議被駁回后，出現(xiàn)了新證據(jù)可以證明案外人對房屋享有物權(quán)期待權(quán)的，此時案外人可以提起案外人異議之訴，在該訴訟中主張自身權(quán)利。

另外，案外人如放棄主張物權(quán)期待權(quán)，也可以通過另行提起訴訟的方式，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還已經(jīng)支付的購房款，賠償損失等。

總之，還是要再次提醒公眾，在購房后一定要及時辦理網(wǎng)簽登記，并保存好商品房買賣合同、付款轉(zhuǎn)賬記錄、購房發(fā)票、入住通知單、物業(yè)費(fèi)繳納單據(jù)等憑證原件，以便在日后產(chǎn)生糾紛時，及時有效保障自身合法權(quán)益。

北京一中院

發(fā)布房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議

五大典型案例

房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議制度旨在實現(xiàn)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)和申請執(zhí)行人勝訴債權(quán)之間的平衡。房屋消費(fèi)者必須完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的三個條件，方可依據(jù)其對所買受房屋享有的物權(quán)期待權(quán)，排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。北京一中院梳理總結(jié)了近年來本院審結(jié)的五起房屋消費(fèi)者案外人執(zhí)行異議典型案例，并向社會大眾予以發(fā)布。

案例一

本院在執(zhí)行某研究所與某房地產(chǎn)開發(fā)公司仲裁糾紛一案過程中，因某研究所對某房地產(chǎn)公司享有金錢債權(quán)，本院依法查封了登記在被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向本院提出書面異議，請求中止對該套房屋的執(zhí)行，并向本院提交了其與該房地產(chǎn)開發(fā)公司在本院查封該房屋前簽訂的房屋買賣合同以及支付房屋全部價款的銀行轉(zhuǎn)賬記錄。本院經(jīng)審查查明，在本院查封案涉房屋之前，秦某與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了關(guān)于案涉房屋的書面買賣合同，并一次性支付了案涉房屋的全部價款，且本院通過查詢，秦某名下無其他住房，秦某提出的案外人執(zhí)行異議符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。據(jù)此，本院裁定中止對案涉房屋的執(zhí)行。

本案的典型意義在于：明確了金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，在完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定的三個條件的情形下，適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。即房屋消費(fèi)者在法院查封之前已與被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了合法有效的書面買賣合同，所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，其所提案外人執(zhí)行異議，法院予以支持。

案例二

本院在執(zhí)行某租賃公司與被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司租賃合同糾紛一案過程中，因某租賃公司對某房地產(chǎn)開發(fā)公司享有金錢債權(quán)，本院輪候查封了登記在被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的多套房屋，案外人趙某就其中一套房屋向本院提出書面異議，主張北京四中院、北京高院在審理其與申請執(zhí)行人某建筑公司、被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司的執(zhí)行異議之訴案件時，已經(jīng)認(rèn)定趙某所述符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，對案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，請求本院解除對該房屋的輪候查封。本院經(jīng)審查查明，北京四中院對案涉房屋的查封為首先查封，本院對案涉房屋的查封為第一順位的輪候查封，北京四中院與北京高院的生效判決已認(rèn)定趙某對該房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，北京四中院正在為趙某辦理房屋解封手續(xù)。本院在向申請執(zhí)行人某融資租賃公司釋明上述事實后，該公司主動向本院申請解除了對該房屋的輪候查封。隨后，趙某向本院撤回其所提案外人執(zhí)行異議。

本案的典型意義在于：執(zhí)行異議之訴已確認(rèn)房屋消費(fèi)者對所買受房屋享有物權(quán)期待權(quán)，在另案的案外人執(zhí)行異議程序中亦應(yīng)適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則進(jìn)行審查。輪候查封雖不是正式查封，但在首先查封解除的前提下，第一順位的輪候查封即成為首封，同樣會影響到案外人對查封標(biāo)的主張權(quán)益，因此，對輪候查封亦應(yīng)當(dāng)予以審查。在其他法院執(zhí)行異議之訴生效判決已經(jīng)對物權(quán)期待權(quán)予以確認(rèn)的情形下，為減少當(dāng)事人訴累，法院可主動向申請執(zhí)行人釋明以解除查封。申請執(zhí)行人如不同意解封，法院亦應(yīng)適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則進(jìn)行審查。

案例三

本院在執(zhí)行某擔(dān)保公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司公證債權(quán)文書一案過程中，因某擔(dān)保公司對某房地產(chǎn)開發(fā)公司享有金錢債權(quán)，本院依法查封了登記在被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的多套房屋。案外人張某就其中一套房屋向本院提出書面異議，請求中止對該套房屋的執(zhí)行，并提交了一份被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司向其出具的承諾書，承諾書載明該房地產(chǎn)開發(fā)公司將在房屋售出后一年內(nèi)還清欠款，然后向本院申請解除對上述房屋的查封，確保張某能夠取得該房屋所有權(quán)。本院認(rèn)為，張某雖然與被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了書面買賣合同并支付了房屋全部價款，但上述承諾書表明張某是在明知該房屋已被本院查封的情形下與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的書面買賣合同，不屬于能夠排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形。據(jù)此，本院裁定駁回張某的異議請求。

本案的典型意義在于：明確了房屋消費(fèi)者在法院查封之后與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋買賣合同的，不適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。執(zhí)行程序中的查封措施是有效控制被執(zhí)行人財產(chǎn)的一種強(qiáng)制措施，未經(jīng)法院允許，被執(zhí)行人就已被查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。在房屋消費(fèi)者明知其向被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的房屋已被法院查封，但在簽訂書面買賣合同前未征得執(zhí)行法院同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售案涉房屋的情形下，如果相信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作出的承諾，并不能使其購買房屋的行為獲得法律上的保護(hù)。

案例四

本院在執(zhí)行某研究所與被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司仲裁糾紛一案過程中，因某研究所對某房地產(chǎn)開發(fā)公司享有金錢債權(quán)，本院依法查封了登記在被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的多套房屋。案外人吳某向本院提出書面異議，主張其已支付全款購買其中一套房屋，請求法院中止對該房屋的執(zhí)行。本院審查過程中，吳某表示其名下在該房屋所在區(qū)尚有一套房屋用于居住，其配偶名下在本市另一區(qū)亦有一套居住用房。本院認(rèn)為，吳某雖然在該房屋被本院查封之前與被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了書面買賣合同，但吳某及其配偶名下在本市均有其他用于居住的房屋，不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的能夠排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形。據(jù)此，本院裁定駁回吳某的異議請求。

本案的典型意義在于：明確了房屋消費(fèi)者名下有其他用于居住的房屋的，不適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則是保護(hù)弱者權(quán)益的一種體現(xiàn)，是對房屋消費(fèi)者生存權(quán)的尊重與維護(hù)。房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的特別規(guī)定，適用時不能擴(kuò)大范圍。即房屋消費(fèi)者在所購買房屋被法院查封之前雖與被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了書面買賣合同，但其個人或其配偶名下在同一區(qū)域尚有其他用于居住的房屋，其與其家人的生存權(quán)、居住權(quán)已能得到有效保障，不應(yīng)再適用房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。

案例五

本院在執(zhí)行某建筑公司與被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑工程施工合同糾紛一案過程中，因某建筑公司對某房地產(chǎn)開發(fā)公司享有金錢債權(quán)，本院依法查封了登記在被執(zhí)行人某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的多套房屋，案外人王某針對其中一套房屋提出書面異議，請求本院中止對該房屋的執(zhí)行。本院經(jīng)審查查明，王某系該房地產(chǎn)開發(fā)公司室內(nèi)裝修工程的承包人，工程完工后，雙方簽訂了一份商品房買賣合同，約定王某向該房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房一套。該房地產(chǎn)開發(fā)公司向王某出具的收據(jù)載明“以工程款折抵房款”。本院認(rèn)為，上述收據(jù)明確載明系以工程款折抵房款，雙方之間實際上并未達(dá)成真實的以購買上述房屋合意為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)買賣關(guān)系，而是以商品房買賣合同之名行以物抵債協(xié)議之實，不符合房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則。據(jù)此，本院裁定駁回王某的異議請求。

本案的典型意義在于：明確了以工程款折抵購房款的購房人，不能主張房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)。實踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)緊張的時候，會選擇以房抵債的方式來支付工程款，以房抵債的受讓人往往也會依據(jù)以物抵債協(xié)議來主張對房屋的所有權(quán)，請求排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。如果受讓人已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)登記，依據(jù)法律規(guī)定，其已成為所受讓房產(chǎn)的所有權(quán)人，對其權(quán)利自應(yīng)保護(hù)。但對于尚未辦理不動產(chǎn)登記的受讓人而言，以房抵債協(xié)議僅僅能產(chǎn)生債法上的效力，基于債的平等性原則，其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的金錢債權(quán)并不較其他債權(quán)人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的金錢債權(quán)更具有優(yōu)先實現(xiàn)的價值利益。

供稿：北京一中院

作者：徐梓程 蔣慧 李貝

編輯：馬相桐 汪希