北京房地產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)（13426037149）專業(yè)代理二手房買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等房產(chǎn)糾紛案件。從業(yè)十五余年，帶領(lǐng)專業(yè)房產(chǎn)法律團隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告秦某君向本院提出訴訟請求：請求不得執(zhí)行坐落于北京市昌平區(qū)一號房屋。
事實與理由：北京市通州區(qū)人民法院作出的判決書，判決鄒某江對范某玉負(fù)有金錢債務(wù)，孫某浩對債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。判決生效后，范某玉向北京市通州區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行，法院查封被執(zhí)行人孫某浩名下位于北京市昌平區(qū)一號房屋。案涉房屋財產(chǎn)權(quán)利不屬于孫某浩，而屬于孫某浩的母親秦某君。
案涉房屋自交付以來，一直是秦某君在案涉房屋居住和使用。秦某君是案涉房屋的實際所有人，能夠排除執(zhí)行。原告于2021年3月5日向北京通州區(qū)人民法院提出執(zhí)行異議，通州區(qū)人民法院駁回秦某君的異議請求，現(xiàn)原告對上述裁定不服，認(rèn)為裁定有誤，特提起訴訟，請求法院支持原告訴訟請求。
被告辯稱
被告范某玉辯稱，不同意原告的訴訟請求，涉案房屋在孫某浩名下，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行，其他人與孫某浩之間是債權(quán)關(guān)系，需單獨向?qū)O某浩進行追償。
被告孫某浩辯稱，涉案房屋是父母購買的，因父母沒權(quán)利貸款，當(dāng)時范某玉在他那給我貸的款，讓我購買房屋，實際居住人都是我父母，我沒在那住過。2004年我進監(jiān)獄，2010年4月才回來。
被告鄒某江未答辯。
法院查明
2004年12月15日，房屋所有權(quán)證載明涉案房屋所有權(quán)人為孫某浩。被告孫某浩與銀行簽訂《抵押貸款房產(chǎn)回購協(xié)議》，并以涉案房屋為擔(dān)保，于2004年12月22日設(shè)定抵押登記，于2010年7月9日注銷抵押登記。2005年5月18日，原告秦某君辦理涉案房屋的入住手續(xù)。
2011年1月1日，被告鄒某江向原告范某玉借款并出具借條，載明：今借到范某玉人民幣30萬元整，所有現(xiàn)金已收到。定于2011年12月31日歸還，年利率10%，全部本息到期一次性償還。被告孫某浩在擔(dān)保人處簽名。借款到期后，被告鄒某江未償還借款，被告孫某浩未履行保證責(zé)任。本院判令被告鄒某江償還原告范某玉借款人民幣三十萬元及利息，于本判決生效之日起七日內(nèi)付清；被告孫某浩對上述三十萬元債務(wù)及利息承擔(dān)連帶保證責(zé)任；被告孫某浩承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向被告鄒某江追償。
判決生效后，鄒某江、孫某浩未履行相應(yīng)義務(wù)。經(jīng)范某玉申請，本院在執(zhí)行過程中，對涉案房屋進行了查封。
2021年3月5日，秦某君向本院提出執(zhí)行異議，本院裁定駁回了秦某君的異議請求。
庭審過程中，原告秦某君認(rèn)為涉案房屋系其個人財產(chǎn)，與被告孫某浩系借名買房關(guān)系，自己是涉案房屋的實際所有權(quán)人，若被強制執(zhí)行，合法權(quán)益將被侵害，無法保證其居住生存的權(quán)利。被告孫某浩認(rèn)可原告秦某君當(dāng)庭陳述的內(nèi)容。
裁判結(jié)果
駁回原告秦某君的訴訟請求。
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評
不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。
本案中，原告秦某君與被告孫某浩認(rèn)為雙方系借名買房的法律關(guān)系，秦某君為借名人，孫某浩為出名人。如雙方存在借名買房，則借名人秦某君不享有涉案房屋所有權(quán)，僅享有請求出名人孫某浩辦理房屋過戶登記的債權(quán)請求權(quán)，該權(quán)利為普通債權(quán)，不具有優(yōu)先性。對于該權(quán)利能否阻卻執(zhí)行，可以參照商品房買受人物權(quán)期待權(quán)阻卻執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)處理。在法院查封涉案房屋之前，原告秦某君合法占有涉案房屋，支付全部價款，但在涉案房屋具備過戶條件的情況下，因自身原因未辦理過戶登記，存在一定過錯，因此無法產(chǎn)生阻卻執(zhí)行的法律效力。法院依法查封并拍賣被告孫某浩名下的房屋，符合法律規(guī)定，故對于原告秦某君要求停止強制執(zhí)行的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持。