前言

本篇文章將主要討論房地產(chǎn)并購(gòu)中典型糾紛及應(yīng)對(duì)策略，考慮到實(shí)踐中因?yàn)楸M調(diào)不到位、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)瑕疵等問(wèn)題導(dǎo)致的并購(gòu)糾紛種類龐雜，限于篇幅，本文主要討論股權(quán)并購(gòu)、資產(chǎn)并購(gòu)、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中的典型糾紛及應(yīng)對(duì)策略。

01

股權(quán)并購(gòu)中的典型糾紛

（一）侵害股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛

此類糾紛中，近年最為引人注目的必然是“上海外灘地王案”，該案再次強(qiáng)調(diào)了侵害股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.在標(biāo)的公司股東層面進(jìn)行間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也可能侵害標(biāo)的公司其他股東的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

“上海外灘地王案”爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一為：SOHO中國(guó)未直接在標(biāo)的公司（海之門）層面進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，是否侵害了復(fù)星公司的股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？

如下圖所示，SOHO全資子公司收購(gòu)了標(biāo)的公司（海之門）股東的股權(quán)，從股權(quán)轉(zhuǎn)讓的外觀上來(lái)看并沒(méi)有直接侵害復(fù)星公司對(duì)標(biāo)的公司（海之門）享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（以上圖示較實(shí)際交易情況有大幅簡(jiǎn)化）

防范建議：

2.政府行為構(gòu)成不可抗力的基本要求

通常來(lái)看，我們傾向于認(rèn)為，并購(gòu)過(guò)程中如主張政府原因系不可抗力至少應(yīng)當(dāng)滿足：能夠證明存在因行政主體行政行為責(zé)令取消或暫停合作項(xiàng)目、將合作項(xiàng)目予以事實(shí)凍結(jié)等情形。

3.風(fēng)險(xiǎn)防范建議

(1)在交易文件中對(duì)不可抗力予以明確的約定，以防在合同約定不明的情況下，相對(duì)方嘗試以政府原因等不可抗力為由起訴或者拖延項(xiàng)目進(jìn)程；

(2)在合作過(guò)程中，建議各方應(yīng)當(dāng)明確識(shí)別政府原因是否達(dá)到構(gòu)成導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)質(zhì)凍結(jié)，后續(xù)開(kāi)發(fā)無(wú)法進(jìn)行的地步。對(duì)于不構(gòu)成不可抗力的政府原因或者行為，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與相對(duì)方及時(shí)協(xié)商解決爭(zhēng)議，以免訴累和拖延項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展。

資產(chǎn)并購(gòu)（土地并購(gòu)）中的典型糾紛

02

采用資產(chǎn)并購(gòu)（土地并購(gòu)）的方式進(jìn)行房地產(chǎn)并購(gòu)，爭(zhēng)議主要是土地本身存在的問(wèn)題。本文以一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)與土地閑置問(wèn)題為切入點(diǎn)，為諸位讀者做簡(jiǎn)要介紹：

（一）一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)糾紛

1.土地受讓方均未辦理變更登記的，優(yōu)先保護(hù)合法占有土地的受讓方

在最高院審結(jié)的(2015)民一終字第163號(hào)建設(shè)用地使用權(quán)糾紛案件中，金霞公司分別在1996年和2009年將涉案土地轉(zhuǎn)讓給交通局和科技公司。前述兩次轉(zhuǎn)讓行為均未辦理土地使用權(quán)變更登記，但交通局在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后實(shí)際占有涉案土地并在涉案土地上建成了汽車站，汽車站已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)多年。

案情簡(jiǎn)圖如下：

1.并購(gòu)方對(duì)于閑置土地的應(yīng)對(duì)策略

作為并購(gòu)方，對(duì)于土地閑置問(wèn)題，主要是在交易前通過(guò)盡調(diào)及時(shí)發(fā)現(xiàn)閑置問(wèn)題，并通過(guò)以下措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范：

(1)要求相對(duì)方取得政府不認(rèn)定為閑置土地或非因土地權(quán)利人自身原因造成閑置的確認(rèn)函件，或者與政府簽訂土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或延期開(kāi)工協(xié)議；

(2)要求相對(duì)方對(duì)土地閑置問(wèn)題作出相應(yīng)的陳述與保證，將部分交易款項(xiàng)的支付與土地閑置問(wèn)題的解決（包括簽訂土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議重新約定建設(shè)期、支付閑置費(fèi)）掛鉤并分期支付；

(3)就土地閑置問(wèn)題針對(duì)性的約定違約責(zé)任，并確保并購(gòu)方享有相應(yīng)的合同解除權(quán)。

2.被并購(gòu)方（又稱“土地使用權(quán)人”）對(duì)于閑置土地的應(yīng)對(duì)策略

實(shí)踐中，雖然國(guó)土部門多通過(guò)行政手段方式收回土地使用權(quán)，但國(guó)土部門采取民事訴訟的方式要求解除土地出讓合同的情況也并不少見(jiàn)，因此被并購(gòu)方也應(yīng)當(dāng)予以重視，以防因?yàn)橥恋亻e置問(wèn)題導(dǎo)致違約、甚至失去土地資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于民事訴訟的應(yīng)對(duì)，一般均由專業(yè)律師代理，限于篇幅在此我們不再展開(kāi)。但是，一旦被并購(gòu)方發(fā)現(xiàn)土地可能存在土地閑置問(wèn)題，則應(yīng)在律師介入前提前收集準(zhǔn)備關(guān)于土地閑置問(wèn)題的基礎(chǔ)材料、證據(jù)，并在有必要時(shí)及時(shí)通過(guò)書(shū)面方式致函國(guó)土部門進(jìn)行申訴抗辯。畢竟巧婦難為無(wú)米之炊，律師的工作開(kāi)展也需要強(qiáng)有力的證據(jù)支持。具體風(fēng)險(xiǎn)防范建議如下：

(1)對(duì)于使用權(quán)人因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法按期開(kāi)工建設(shè)，我們建議使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式及時(shí)向政府部門提出延期開(kāi)發(fā)申請(qǐng)或者交涉，盡可能獲得政府部門的書(shū)面回復(fù)或者同意函；

(2)對(duì)于土地閑置問(wèn)題發(fā)生過(guò)程中產(chǎn)生的書(shū)面證據(jù)，使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)注意保管。（書(shū)面證據(jù)包括往來(lái)函件、政府會(huì)議紀(jì)要、土地交付文件、證明建設(shè)過(guò)程中受到干擾的證明文件、規(guī)劃調(diào)整文件等）；

(3)在進(jìn)入土地閑置問(wèn)題認(rèn)定及處理程序之后，應(yīng)當(dāng)注意主管部門的行政程序是否存在瑕疵，并盡早聘請(qǐng)專業(yè)律師代理企業(yè)行使陳述、申辯的權(quán)利。

03

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中的典型糾紛

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