近年來，農(nóng)村房屋買賣交易越來越多，人們形象地稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”交易。那么實(shí)務(wù)中應(yīng)如何認(rèn)定該類合同的效力呢？本期小編結(jié)合相關(guān)案例、觀點(diǎn)為你講述。

裁判規(guī)則

1.村民將在村集體所有的土地上建設(shè)的房屋出售給不屬本村的村民,合同無效——杜瀝泉訴吳家慶等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：非本村村民購買集體土地上的房屋，因違反《土地管理法》的規(guī)定，侵害了村集體其他成員宅基地使用權(quán)，合同應(yīng)屬無效。

案號：鄂秭歸民初字第00780號

審理法院：湖北省秭歸縣人民法院

來源：《人民法院案例選》總第86輯2013年第4輯

2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效——馬海濤與李玉蘭房屋買賣合同糾紛上訴案

案例要旨：宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。根據(jù)國家政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購買農(nóng)村宅基地或者房屋而與農(nóng)民所訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。出賣人對合同無效負(fù)主要責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的信賴?yán)鎿p失。

案號：（2007）二中民終字第13692號

審理法院：北京市第二中級人民法院

來源：《人民司法·案例》 2008年第10期

3.城市居民購買農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有占有關(guān)系等考慮其效力，不宜直接認(rèn)定為無效——馬立民訴陳寶印房屋買賣合同案

案例要旨：因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，不能一概認(rèn)定為無效。

案號：(2007)一中民終字第9544號

審理法院：北京市第一中級人民法院

來源：《中國審判案例要覽(2008年民事審判案例卷)》

4.對確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效的糾紛要綜合評定——原告訴被告房屋買賣合同糾紛案

案例要旨：對確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的糾紛要根據(jù)交付時間的長短，結(jié)合房屋本身的重置成本價、土地的區(qū)位補(bǔ)償價，作出綜合的評定。一方面充分考慮房屋的翻建、擴(kuò)建帶來的添附價值，另一方面考慮土地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補(bǔ)償預(yù)期的巨大經(jīng)濟(jì)利益及原購房一方因重新購置造成的巨大財產(chǎn)損失。

（來源：《人民法院報》 2010年9月29日第7版）

司法觀點(diǎn)

一、農(nóng)村房屋主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩類

就廣義而言，所謂農(nóng)村房屋，是建造于集體所有的土地上的房屋，系相對于在城鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)的建造于國有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。

物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！蓖恋毓芾矸ǖ诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谌钜?guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！鄙鲜龇纱_立了“一戶一處宅基地”原則，農(nóng)村村民主要通過申請并獲得批準(zhǔn)的方式取得宅基地使用權(quán)，由于法律、行政法規(guī)及部門規(guī)章未對宅基地使用權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)登記發(fā)證進(jìn)行明確規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中大部分宅基地及地上房屋并未進(jìn)行權(quán)屬登記，近幾年這項(xiàng)工作正在推進(jìn)，從目前有關(guān)法律、行政法規(guī)及政策的規(guī)定及精神看，農(nóng)村村民享有宅基地使用權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)，并不需要登記作為生效要件，故未進(jìn)行權(quán)屬登記并不影響農(nóng)村村民對于該兩項(xiàng)權(quán)利的取得。

而“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律概念，一般是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設(shè)用地、甚至于農(nóng)業(yè)用地上的農(nóng)村房屋權(quán)屬，往往取決于建造者是否獲得行政部門有關(guān)土地規(guī)劃、建設(shè)審批。未履行合法審批程序，因違反土地管理法規(guī)，建造者無法取得房屋所有權(quán)，此類房屋在性質(zhì)上應(yīng)歸屬于違法建筑，無法獲得國家法律認(rèn)可，自然也無法辦理權(quán)屬登記。紀(jì)要（《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》）第十九條并未涉及后者，而是僅針對宅基地房屋買賣的情形作出了規(guī)定。

（摘自《民事審判指導(dǎo)與參考（2017年第1輯·總第69輯）》，最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2017年版，第97-98頁）

二、根據(jù)國家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買房屋的訴訟請求

我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理?xiàng)l例等并未對宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定。最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知第2條第2款規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》又進(jìn)一步規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。2004年12月24日，國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”2007年12月11日，國務(wù)院又專門召開會議，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管理制度，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、購買農(nóng)村住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。從這些政策性規(guī)定來看，國家為了維護(hù)農(nóng)村集體土地秩序，是一向嚴(yán)厲禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我國《民法通則》第6條規(guī)定，“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”。由此可見，農(nóng)村房屋雖然可以買賣，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，應(yīng)以國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》來認(rèn)定該通知后售予城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村房屋買賣合同無效。

（摘自《 人民法院案例選》2010年第3輯（總第73輯）， 最高人民法院中國應(yīng)用法學(xué)研究所編，人民法院出版社2011年版）

三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效

禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則，相關(guān)買賣合同無效，這是處理此類糾紛案件的認(rèn)定基準(zhǔn)或者說一般原則。但是維護(hù)交易的安全、穩(wěn)定是合同法的立法宗旨，在具體個案中，在與國家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實(shí)際情況作靈活處理。故城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效，維護(hù)其合同效力。

1.出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有土地，原為農(nóng)民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

3.城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶口遷入房屋所在地，申請加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

4.買受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的?？梢砸婪ㄕJ(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

5.在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，應(yīng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣人起訴請求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)不予支持。

6.對同一房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。（李馨：《城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同無效》，載《人民司法·案例》，2008年第10輯。）

7.城鎮(zhèn)居民購買的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級以上人民政府對小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施工驗(yàn)收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的合法化手續(xù)的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效，由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、交易稅費(fèi)等費(fèi)用。 

（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》，吳慶寶著，人民法院出版社2009年版，第300-301頁）