【小編有話說】

補(bǔ)償價格究竟如何確定？根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條、第二十條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以評估報告為基礎(chǔ)。這幾項(xiàng)規(guī)定足以體現(xiàn)拆遷評估的重要性！作為拆遷律師，從代理的眾多的拆遷案件中發(fā)現(xiàn)，一份補(bǔ)償協(xié)議放在大家的面前，大家都知道數(shù)額低、自己的合法權(quán)益受到了侵害，但是卻說不出來到底哪里出了問題。

要知道，評估報告是否合法、合理直接關(guān)系到我們的補(bǔ)償數(shù)額是否合理，但由于不少被拆遷人對這個程序缺乏了解，只針對評估報告上的數(shù)額進(jìn)行計(jì)較，這時候極易忽視整個程序的瑕疵和違法之處。拆遷來臨時，我們需要根據(jù)整個評估程序?qū)Σ疬w補(bǔ)償款的數(shù)額作出正確判斷，接下來律師將詳細(xì)為大家講解！

一、警惕評估人員開出合法不合理的評估報告！

《評估辦法》和《估價規(guī)范》對估價時的原則、方法、程序，以及估價人員的職業(yè)要求、估價報告的規(guī)范格式等都做了嚴(yán)格的規(guī)范?！对u估辦法》更是在第三十二條明確規(guī)定了對違反規(guī)定的評估單位和人員的處罰。若評估人員因違反規(guī)定受到處罰將關(guān)系到他的職業(yè)生涯，因此在律師代理的眾多案件中，鮮有因評估報告違法而追究相關(guān)部門的責(zé)任的情況。

那么問題究竟出在哪里？對于估價方來說對于同一標(biāo)的物他們可以采用市場法、收益法、成本法以及假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行評估，也可以同時選用兩種以上評估方法評估。根據(jù)相關(guān)規(guī)定和職業(yè)規(guī)范來說他們的報告一般是合法的，但是對被拆遷人來說，選擇不同的評估方法產(chǎn)生的結(jié)果卻是天壤之別的！

二、警惕評估報告的送達(dá)程序！

《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評估機(jī)構(gòu)（參照本文“一”）→房屋征收部門委托評估機(jī)構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評估對象→向評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價師對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘→初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請復(fù)核評估。

在評估過程中，每一個步驟都關(guān)系都評估結(jié)果，關(guān)系到被征收人的切身利益。在進(jìn)行房屋評估前，一定要對評估過程有個全局的把握。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第20條至25條規(guī)定，當(dāng)事人對估價報告有疑問的，自收到估價報告之日起10日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，原房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人。被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報告的程序、依據(jù)、假設(shè)、技術(shù)路線、方法選用、參數(shù)選取、結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問題的，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報告。

律師提示大家，因征收方未將評估報告及時送達(dá)被征收人，致使被征收人申請復(fù)核評估和申請鑒定的法定權(quán)利無法行使，屬于違反法定程序。被拆遷人可以利用法律途徑進(jìn)行救濟(jì)。

三、評估機(jī)構(gòu)的選擇容易出差錯！

房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選定應(yīng)先由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。若在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商不成，再由房屋征收部門通過一定程序確定。在實(shí)際拆遷過程中，房屋征收部門未經(jīng)被征收人協(xié)商直接確定評估機(jī)構(gòu)是明顯不合法的。

在進(jìn)行評估之前，被征收人一定要了解選定的評估機(jī)構(gòu)是否是依法設(shè)立的，對要評估的事項(xiàng)是否有評估資質(zhì)，進(jìn)行評估的工作人員是否有評估證書。最后還要檢閱最終的評估報告單上是否有兩名以上評估師的親筆簽名。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定，不管是整體評估還是分戶評估報告，都應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)評估師簽字，并加蓋房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)公章。如果沒有相關(guān)評估師簽字或者只有一位評估師簽字，那么此次評估報告將無效。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定任何單位和個人都不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

評估公司是分級別的，級別不同、評估的能力也有很大的差距。以北京為例，《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)選定辦法》規(guī)定，一級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)到2000戶；二級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)1000戶；三級資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)的在估業(yè)務(wù)量達(dá)500戶。假定你們這個拆遷項(xiàng)目總共700戶，那么評估公司必須達(dá)到二級的資質(zhì)，如果經(jīng)過查詢發(fā)現(xiàn)這個評估公司的資質(zhì)就是個三級資質(zhì)，則該評估報告就是違法的，我們因此就獲得了一個談判的籌碼。

來源：北京圣運(yùn)律師事務(wù)所