【關(guān)鍵詞】

房屋買賣合同  抵押   抵押行為無效   抵押登記注銷   爭議財產(chǎn)   確認合同無效   繼續(xù)履行 

【要點提示】

抵銷的要件之一是互享債權(quán)、互負債務的雙方當事人的債權(quán)清償期均已屆滿，且具有雙方的合意或者法律的規(guī)定。買受人對出賣人享有的請求違約賠償?shù)膫鶛?quán)，出賣人對買受人享有的請求支付剩余購房款的債權(quán)，均以房屋辦理過戶手續(xù)完畢之日為履行期限屆滿之日，該日期為不確定之日，并未到期；而且并無證據(jù)證明雙方存在債的抵銷合意，主張債的抵銷亦無法律依據(jù)。

【當事人信息】

原告：陳某（買受人、上訴人）

被告：某公司（出賣人、被上訴人）

第三人1：吳某（申請查封人、上訴人）

第三人2：梁某（抵押權(quán)人、被上訴人）

【案情簡介】

2005年12月7日，買受人陳某與出賣人某公司簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣契約》，將涉案房屋（繕證日期為2004年8月12日）以15萬元出售給陳某。陳某于簽訂契約生效即付12萬元，余下3萬元領(lǐng)房產(chǎn)證時一次付清，但合同沒約定何時辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及逾期辦理的違約責任。合同簽訂當日，陳某支付首付款12萬元，某公司交付陳某房屋，陳某搬進該房屋居住使用至今。后因出賣人未能協(xié)助買受人辦理房屋過戶登記，陳某遂于2014年2月17日提起訴訟。

經(jīng)查，2006年12月25日，出賣人某公司以涉案房產(chǎn)作抵押向第三人抵押權(quán)人梁某借款16萬元，并辦理了房屋他項權(quán)利登記。

2008年8月22日，出賣人某公司與第三人吳某簽訂《債務償還協(xié)議書》，以涉案房屋大廈一層作為127萬元借款抵押擔保。該協(xié)議經(jīng)某處公證處公證賦予強制執(zhí)行效力。2009年5月22日，吳某向某處公證處申請出具《執(zhí)行證書》，后向法院申請強制執(zhí)行，法院于2014年3月10日作出執(zhí)行裁定書，查封了涉案房屋。

買受人陳某訴至法院，請求：1、確認涉案房屋所有權(quán)屬于買受人陳某；2、確認《房地產(chǎn)買賣契約》合法有效，出賣人應繼續(xù)履行該合同，立即將涉案房屋所有權(quán)證辦至陳某名下；3、確認出賣人與抵押權(quán)人梁某之間房產(chǎn)抵押行為無效；4、出賣人向陳某支付逾期辦證的違約賠償暫計40000元；5、將出賣人完成過戶后陳某應支付的3萬元購房尾款與出賣人逾期辦證違約金做相應的抵銷。

第三人吳某提出訴請：1、駁回買受人確權(quán)及過戶的請求；2、確認抵押權(quán)人梁某與出賣人抵押行為無效，并判令雙方注銷該抵押權(quán)證。

【法院判決】

1.駁回買受人陳某的其他訴訟請求。

2.駁回第三人吳某的其他訴訟請求。

【案件解析】

一、房屋買賣合同履行只差辦理房屋所有權(quán)過戶登記最后一步，買受人能否請求法院確認房屋所有權(quán)歸其所有？

房屋買賣合同履行只差辦理房屋所有權(quán)過戶登記最后一步，買受人能否請求法院確認房屋所有權(quán)歸其所有。

二、房屋買賣合同履行過程中產(chǎn)生的出賣人違約賠償額能否與買受人需支付的剩余購房款相抵銷。

抵銷的要件之一是互享債權(quán)、互負債務的雙方當事人的債權(quán)清償期均已屆滿，且具有雙方的合意或者法律的規(guī)定。不論買受人陳某對出賣人某公司享有的請求違約賠償?shù)膫鶛?quán)，還是出賣人某公司對買受人陳某享有的請求支付余下3萬元購房款的債權(quán)，均以涉案房屋辦理過戶手續(xù)完畢之日為履行期限屆滿之日。該日期為不確定之日，并未到期。而且買受人陳某未提供證據(jù)證明雙方存在上述債的抵銷合意，亦無法律的依據(jù)。因此，買受人陳某關(guān)于其與出賣人某公司債的抵銷的請求，無事實根據(jù)和法律依據(jù)，法院不支持。

三、涉案房屋被查封所具有的法院強制執(zhí)行效力能否對抗買受人請求將房屋過戶登記的債權(quán)請求權(quán)。

四、出賣人將已出售房屋抵押他人借款，法院能否判決抵押行為無效抵押登記注銷。

【涉案法條】

《中華人民共和國物權(quán)法》

第九條　不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

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