一、房屋損害賠償評(píng)估方法
損害賠償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。
修復(fù)費(fèi)用法(成本法)
修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法,該法是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。
式中V——房地產(chǎn)損害評(píng)估值;
C1——拆除工程費(fèi)用;
C2——修繕工程費(fèi)用;
C3——恢復(fù)工程費(fèi)用;
C4——直接經(jīng)濟(jì)損失;
C5——被拆除物殘值。
拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額,并通過(guò)廣泛搜集評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑工程市場(chǎng)價(jià)格水平確定。
拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金等。
直接費(fèi)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械設(shè)備使用費(fèi)和措施費(fèi),間接費(fèi)包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。直接費(fèi)應(yīng)當(dāng)參照房屋修繕工程預(yù)算定額中相關(guān)規(guī)則進(jìn)行測(cè)算,間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費(fèi)率測(cè)算。
直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失,包括:
(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;
(2)房屋空置的收益損失;
(3)房屋使用面積減少的損失;
(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;
(5)房屋采光面積減少的損失;
(6)房屋耐久性降低的損失;
(7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償;
(8)施工影響的補(bǔ)償;
(9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。
被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。
二、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類
房地產(chǎn)價(jià)值損失是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。引起房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因和種類主要有:
(1)因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失。
主要體現(xiàn)在以下幾方面:
a、房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。
b、小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。
c、小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。
d、房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。
e、房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失。
(2)因在相鄰?fù)恋亟ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失。
(3)因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。
(4)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失。
(5)因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損,造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失。
(6)因異議登記不當(dāng),造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害。
(7)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地,給當(dāng)事人造成損失。
(8)因未能履約使他人工程停緩建,給他人造成損失,如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建,從而造成工程無(wú)法按期完成,給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。
(9)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制,給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。
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