▌裁判要旨

當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔(dān)保的，構(gòu)成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。

毛來華、林福漢執(zhí)行異議之訴再審民事判決書

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

(2016)最高法民再113號(hào)

再審申請(qǐng)人(一審被告、二審上訴人)：毛來華，男，漢族，1973年4月26日出生，住福建省福州市晉安區(qū)。

被申請(qǐng)人(一審原告、二審被上訴人)：林福漢，男，漢族，1989年11月23日出生，住福建省福州市倉山區(qū)。

一審被告：劉宣求，男，漢族，1985年2月20日出生，住福建省周寧縣。

再審申請(qǐng)人毛來華因與被申請(qǐng)人林福漢、一審被告劉宣求執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院(2014)閩民終字第128號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?015年12月1日作出(2015)民申字第172號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理。再審申請(qǐng)人毛來華的委托訴訟代理人黃育英、鄧飛霞，被申請(qǐng)人林福漢的委托訴訟代理人鄭雄英，一審被告劉宣求的委托訴訟代理人何文曙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

毛來華申請(qǐng)?jiān)賹徴?qǐng)求：1.依法撤銷福州市中級(jí)人民法院(2013)榕民初字第519號(hào)民事判決書和福建省高級(jí)人民法院(2014)閩民終字第128號(hào)民事判決書;2.依法駁回林福漢的訴訟請(qǐng)求;3.依法判決林福漢承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：(一)林福漢與劉宣求簽訂的合同名為房屋買賣合同，實(shí)為民間借貸合同，一審法院確認(rèn)林福漢與劉宣求簽訂的《房屋買賣合同》有效缺乏依據(jù)，屬認(rèn)定事實(shí)不清。1.從林福漢提供的銀行轉(zhuǎn)賬憑證看，其在向劉宣求支付800萬元時(shí)注明款項(xiàng)性質(zhì)為借款，而非購房款，該內(nèi)容為其自行填寫，應(yīng)是其真實(shí)意思表示。林福漢主張款項(xiàng)性質(zhì)系銀行管理需要隨意填寫缺乏依據(jù)。

2.《房屋買賣合同》約定的房產(chǎn)交易價(jià)格明顯偏離正常市場(chǎng)價(jià)格。從林福漢提供的劉宣求購買訟爭(zhēng)房屋的《房屋買賣合同》看，劉宣求購買案涉房產(chǎn)的價(jià)格超過1300萬元，但林福漢與劉宣求簽訂的《房屋買賣合同》成交價(jià)格僅為800萬元。3.《房屋買賣合同》就辦理案涉房產(chǎn)過戶手續(xù)的時(shí)間進(jìn)行限制，并約定若劉宣求在此前反悔，歸還預(yù)付購房款并加購房定金款每日3‰的違約金，林福漢歸還相關(guān)證件后合同自動(dòng)解除，不符合正常房產(chǎn)交易習(xí)慣。該約定實(shí)為雙方對(duì)借款期限的約定。4.《房屋買賣合同》約定雙方錢款往來的賬戶不符合一般房產(chǎn)交易習(xí)慣，且劉宣求有實(shí)際還款行為。5.《房屋買賣合同》中有關(guān)公證委托條款的約定顯然是民間借貸中債務(wù)人不能按時(shí)還款時(shí)，直接由債權(quán)人依據(jù)公證委托書辦理房產(chǎn)過戶，債務(wù)人以物抵債的一種方式。6.房屋交付條款是一般房屋買賣合同的重要條款，案涉合同卻未約定。林福漢未提供證據(jù)證明其與劉宣求辦理了房產(chǎn)交接手續(xù)，未證明其在法院查封訟爭(zhēng)房產(chǎn)之前已經(jīng)合法占有使用案涉房產(chǎn)，其提供的物業(yè)費(fèi)收據(jù)載明的內(nèi)容證明物業(yè)費(fèi)為其事后補(bǔ)繳。7.劉宣求在本案二審和再審審查階段均自認(rèn)其與林福漢之間是借貸關(guān)系而非房屋買賣關(guān)系。(二)一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定判決停止對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)的執(zhí)行，屬適用法律不當(dāng)。根據(jù)該規(guī)定，人民法院不得查封需要四個(gè)要件，而本案并不具備適用該規(guī)定的要件：林福漢與劉宣求間不存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。林福漢提供的轉(zhuǎn)賬憑證上記載其支付的為借款，而非購房款。林福漢未能證明其已合法占有使用案涉房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓;劉宣求雖然辦理了房產(chǎn)的預(yù)告登記，但尚未取得產(chǎn)權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，林福漢明知而與其簽訂《房屋買賣合同》，對(duì)房產(chǎn)未能過戶存在過錯(cuò)，其受讓房產(chǎn)的主張?jiān)诋a(chǎn)權(quán)過戶登記前屬于債權(quán)性質(zhì)，不足以對(duì)抗法院的執(zhí)行。(三)毛來華在其訴劉宣求借款合同糾紛一案的訴訟過程中申請(qǐng)查封案涉房產(chǎn)合法，法院裁定查封正確。毛來華依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)之規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

林福漢辯稱，(一)一、二審判決認(rèn)定事實(shí)正確。1.林福漢與劉宣求簽訂的《房屋買賣合同》約定的每項(xiàng)條款，均屬房屋買賣中的常用條款，符合法律規(guī)定和房產(chǎn)交易習(xí)慣，不能證明與借貸之間存在任何關(guān)系。(1)關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的辦理時(shí)間，約定為于合同簽訂后三個(gè)月，是因了解到案涉店面所在樓盤總登記須于3個(gè)月后才能辦下來，與《初始登記通知書》載明案涉店面所在樓盤總登直到2012年12月31日方才辦下來相印證。(2)關(guān)于雙方錢款往來銀行帳戶的約定，是發(fā)生出賣人違約情形時(shí)作收取違約金等之用。(3)案涉合同中的公證條款系基于委托第三方辦理過戶登記手續(xù)的約定，在房產(chǎn)交易實(shí)踐較為常見。(4)案涉合同第7條約定了移交預(yù)告登記證、發(fā)票等辦理權(quán)屬登記所需材料證件，并約定了房屋內(nèi)余下物品的移交時(shí)間。毛來華主張合同中未約定交付條款與事實(shí)不符。2.林福漢向劉宣求支付的800萬元系購房款。(1)林福漢通過銀行向劉宣求支付房?jī)r(jià)款時(shí)，轉(zhuǎn)帳金額、收款人戶名帳號(hào)、轉(zhuǎn)帳時(shí)間與案涉合同載明的金額、劉宣求收取房款的戶名和銀行帳號(hào)、案涉合同簽訂時(shí)間吻合。(2)銀行電子轉(zhuǎn)賬憑證上的“摘要”欄目，僅系銀行為便于內(nèi)部記帳歸類業(yè)務(wù)所設(shè)，不能決定或改變付款人與收款人之間的實(shí)際民事法律行為性質(zhì)。本案現(xiàn)有證據(jù)已形成完整證據(jù)鏈，證據(jù)之間相互印證林福漢與劉宣求之間系房屋買賣合同關(guān)系及履行房屋買賣合同的事實(shí)，且毛來華并未提供任何證據(jù)證明林福漢與劉宣求之間存在借款或其他民事法律行為。3.林福漢買受案涉店面支付的房款額，系其與劉宣求通過平等協(xié)商確定的合理價(jià)格。(1)案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款系雙方當(dāng)事人綜合考慮當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情、付款方式(一次性付款)等各方面因素，平等協(xié)商后確定的合理價(jià)格。(2)林福漢在購買案涉店面時(shí)，正值福州起建的地鐵1號(hào)線于2011年建到該店面所在道路區(qū)域，原本可用于經(jīng)營的店面所在整條道路因施工被圍擋遮擋，加之噪音粉塵影響，及房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，該位置上的店面市場(chǎng)價(jià)值受到重大沖擊。800萬元系持平甚至略高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，對(duì)追求短期經(jīng)濟(jì)利益和資金快速流通的劉宣求而言，800萬元的成交價(jià)是合理的。(3)劉宣求與福建華辰房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋買賣合同》中約定的房款，劉宣求并未以現(xiàn)金支付，而是以物抵償，該房款不能反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。4.毛來華提供的評(píng)估報(bào)告書不是法律規(guī)定的“新證據(jù)”，且與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不具有價(jià)格參照性，不應(yīng)采信。5.林福漢對(duì)于該期限前暫未能辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯(cuò)。6.劉宣求已在案涉合同簽訂后，據(jù)合同約定于當(dāng)日將案涉店面實(shí)際交付林福漢。(1)劉宣求在本案二審?fù)徶校?dāng)庭確認(rèn)林福漢實(shí)際占有使用訟爭(zhēng)店面。(2)據(jù)合同第7條約定，林福漢于合同簽訂當(dāng)日全額付清購房款，依約取得房產(chǎn)相關(guān)證件材料和實(shí)際占有房屋、屋內(nèi)物品之權(quán)利。(3)根據(jù)匯豐盛物業(yè)公司出具的證明、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、匯豐盛物業(yè)公司負(fù)責(zé)人證詞，可證明林福漢已于2012年6月20日入住案涉店面。(4)林福漢于2012年6月25日將房屋出租、繳納房產(chǎn)物業(yè)費(fèi)等，證明林福漢已實(shí)際入住案涉房產(chǎn)。因劉宣求在林福漢入住之前就已拖欠18個(gè)月物業(yè)費(fèi)，林福漢一次性代為繳納劉宣求拖欠的物業(yè)費(fèi)及林福漢入住后的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)繳納時(shí)間不影響林福漢于2012年6月20日入住的事實(shí)。(二)一、二審判決適用法律正確。1、劉宣求在將案涉店面轉(zhuǎn)讓給林福漢前，已取得了預(yù)告登記，具有一定的物權(quán)效力。林福漢向劉宣求購買案涉店面的行為未違反效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。2、林福漢受讓案涉店面符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中關(guān)于人民法院不得查封財(cái)產(chǎn)規(guī)定的三個(gè)要件，停止執(zhí)行的判決正確。3、另案生效判決已將案涉店面判歸林福漢所有，林福漢完成多項(xiàng)手續(xù)，支付各項(xiàng)稅費(fèi)1454810.51元后，案涉店面已過戶登記至林福漢名下。林福漢請(qǐng)求依法駁回毛來華的再審請(qǐng)求。

劉宣求述稱，同意毛來華的再審請(qǐng)求。(一)林福漢并未履行支付《房屋買賣合同》項(xiàng)下800萬元購房款的義務(wù)。1.《房屋買賣合同》第8條約定林福漢支付購房款的銀行賬戶尾號(hào)是“8291”，但林福漢三次轉(zhuǎn)賬的銀行賬戶尾號(hào)均是“6940”，與合同約定不符，劉宣求從未承認(rèn)過上述匯款是購房款，僅認(rèn)可收到的該800萬元是向林福漢的借款。2.林福漢第一筆300萬元款項(xiàng)轉(zhuǎn)賬在前(2012年6月19日)，《房屋買賣合同》簽訂在后(2012年6月20日)。在林福漢通過尾號(hào)為“6940”的銀行賬戶匯款300萬已完成的情況下，雙方于次日訂立的房屋買賣合同仍特別約定林福漢支付購房款的銀行賬戶尾號(hào)是“8291”，足以認(rèn)定林福漢在房屋買賣合同訂立前通過非合同約定賬戶轉(zhuǎn)賬的第一筆300萬元款項(xiàng)并非支付購房款，而是借貸款項(xiàng)。3.林福漢分三次向劉宣求匯款800萬元，每一次的匯款用途都寫明為“借款”而非購房款。一、二審法院認(rèn)為款項(xiàng)用途的記載不影響房屋買賣合同的性質(zhì)和效力，明顯不當(dāng)，應(yīng)予糾正。(二)《房屋買賣合同》實(shí)質(zhì)上是民間借貸的擔(dān)保合同，且屬于流質(zhì)契約。1.事實(shí)真相是：劉宣求向林福漢高利貸借款800萬元，借款期限為3個(gè)月，自2012年6月19日至2012年9月19日，月利率為9%。劉宣求以案涉店面作擔(dān)保，簽訂了《房屋買賣合同》，并向林福漢出具了借據(jù)。后因劉宣求未能按時(shí)還款，林福漢提起本案訴訟，但刻意隱瞞了雙方之間的借貸事實(shí)。2.擔(dān)保房屋當(dāng)時(shí)的價(jià)值(購買時(shí)房屋價(jià)款就達(dá)1341萬元，如考慮之后的升值因素價(jià)值更高)明顯高于債權(quán)價(jià)值800萬元，《房屋買賣合同》排除了清算程序，不考慮擔(dān)保房屋的價(jià)值，屬于法律禁止的流質(zhì)契約，當(dāng)屬無效。3.從《房屋買賣合同》的內(nèi)容看，均系圍繞劉宣求向林福漢所借800萬元而產(chǎn)生，有違一般房屋買賣合同的交易習(xí)慣。(三)一、二審法院認(rèn)定林福漢合法占有案涉店面缺乏充分依據(jù)。綜上，一、二審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，處理結(jié)果有誤，請(qǐng)求撤銷一、二審判決，駁回林福漢的訴訟請(qǐng)求。

……（一審二審內(nèi)容略，可文末閱讀原文查看裁判文書）

本院對(duì)一、二審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院再審認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：(一)案涉《房屋買賣合同》是否有效;(二)林福漢的執(zhí)行異議是否具備阻卻執(zhí)行的條件。

(一)案涉《房屋買賣合同》是否有效

根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條第二項(xiàng)之規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備“意思表示真實(shí)”的條件?！睹穹倓t》第一百四十六條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理?！?/p>

林福漢提起本案一審訴訟的訴求之一是確認(rèn)案涉《房屋買賣合同》有效，而案涉《房屋買賣合同》雙方當(dāng)事人對(duì)其間法律關(guān)系性質(zhì)的主張并不一致，且證據(jù)均非直接、充分，故判斷該合同約定的內(nèi)容本身是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是認(rèn)定合同效力的關(guān)鍵。本院結(jié)合在案證據(jù)，探究合同簽訂當(dāng)時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并對(duì)案涉主要法律關(guān)系的性質(zhì)及合同效力作出判斷。首先，林福漢在簽訂案涉《房屋買賣合同》之前，即已支付部分款項(xiàng)，在先后分為兩筆支付的電子轉(zhuǎn)賬憑證上，均注明其所支付的款項(xiàng)為“借款”。雖然林福漢主張“借款”的款項(xiàng)性質(zhì)為其轉(zhuǎn)賬當(dāng)時(shí)隨意填寫，該款項(xiàng)實(shí)為購房款，但對(duì)高達(dá)800萬元的款項(xiàng)性質(zhì)隨意填寫，與一個(gè)理性自然人的通常做法并不相符。其次，案涉《房屋買賣合同》在約定簽訂合同當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票原件交給林福漢的同時(shí)，又約定了劉宣求授權(quán)林福漢在2012年9月19日后辦理案涉房產(chǎn)過戶手續(xù)，且明確約定在此之前林福漢無權(quán)辦理過戶手續(xù)，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，應(yīng)歸還林福漢全部“預(yù)付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。第三，從案涉店面價(jià)格看，案涉《房屋買賣合同》采取“一口價(jià)”800萬元的方式，不同于普通房屋買賣合同采取依房屋面積、每平方米單價(jià)計(jì)算房屋價(jià)格的一般交易習(xí)慣。同時(shí)，根據(jù)二審法院查明的事實(shí)，劉宣求受讓案涉店面時(shí)，房屋依據(jù)另案調(diào)解書作價(jià)為13409596元，與案涉《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。由此可以認(rèn)定，案涉《房屋買賣合同》買賣店面的約定本身是當(dāng)事人之間的虛偽意思表示，劉宣求與林福漢簽訂案涉《房屋買賣合同》的真實(shí)目的是以案涉店面擔(dān)保劉宣求本金為800萬元、借款期限為三個(gè)月、利率為日3‰的債務(wù)的履行，當(dāng)事人間達(dá)成一致的真實(shí)意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔(dān)保。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條之規(guī)定，本院認(rèn)定案涉《房屋買賣合同》本身作為偽裝行為無效，而借款擔(dān)保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當(dāng)事人之間的合同效力。因此，林福漢請(qǐng)求確認(rèn)其與劉宣求雙方于2012年6月20日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，缺乏法律依據(jù)，本院予以駁回。對(duì)于林福漢關(guān)于判令劉宣求協(xié)助其辦理將位于福州市鼓樓區(qū)安泰街道八一七中路18號(hào)君臨盛世茶亭(地塊一、地塊二)A區(qū)地塊一商業(yè)綜合樓1層16店面、2層16店面、3層16店面及A區(qū)地塊一商業(yè)綜合樓1層20店面、2層20店面、3層20店面的房屋所有權(quán)過戶登記至林福漢名下的房屋權(quán)屬登記手續(xù)的訴求，本院不予支持。

(二)林福漢的執(zhí)行異議是否具備阻卻執(zhí)行的條件

在案涉《房屋買賣合同》只是債權(quán)擔(dān)保的情況下，債權(quán)人林福漢實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式應(yīng)當(dāng)是在劉宣求債務(wù)履行期限屆滿后，向其主張債權(quán)，在劉宣求拒不還債或者無力還債的情況下，林福漢方可就《房屋買賣合同》項(xiàng)下的房產(chǎn)主張權(quán)利，以擔(dān)保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但由于當(dāng)事人的這一隱匿意思表示僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生合同效力，且林福漢、劉宣求并未就以案涉店面為借款設(shè)立擔(dān)保進(jìn)行登記，故林福漢并未就案涉店面享有所有權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)，尚不能構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條所規(guī)定的“所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利”，故根據(jù)該解釋第十九條之規(guī)定，林福漢的異議理由不能成立，本院駁回其“停止對(duì)案涉店面的執(zhí)行，解除對(duì)案涉店面的查封”的訴求。

一、二審判決認(rèn)定林福漢的執(zhí)行異議成立，主要是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定。本院認(rèn)為，案涉《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實(shí)為借款非典型擔(dān)保，不存在適用該條司法解釋的前提條件。一、二審法院適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。

綜上所述，毛來華的再審請(qǐng)求成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷福建省高級(jí)人民法院(2014)閩民終字第128號(hào)民事判決、福建省福州市中級(jí)人民法院(2013)榕民初字第519號(hào)民事判決;

二、駁回林福漢的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)67800元、二審案件受理費(fèi)67800元，均由林福漢承擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　周倫軍

代理審判員　　蘇　蓓

代理審判員　　鄭　勇

二〇一七年十二月十六日

書　記　員　　陳　明