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指導(dǎo)案例72號(hào)

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

（最高人民法院審判委員會(huì)討論通過2016年12月28日發(fā)布）

裁判要點(diǎn)：

1、借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)保”。

2、在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。

3、但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

關(guān)鍵詞：民事；商品房買賣合同；借款合同；清償債務(wù)；法律效力；審查

相關(guān)法條

《中華人民共和國物權(quán)法》第186條

《中華人民共和國合同法》第52條

基本案情

原告湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴稱：根據(jù)雙方合同約定，新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱彥海公司）應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù)。故請(qǐng)求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔(dān)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權(quán)利過程中的損失費(fèi)用416300元；三、彥海公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

彥海公司辯稱：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛應(yīng)分案起訴。四人與彥海公司沒有購買和出售房屋的意思表示，雙方之間房屋買賣合同名為買賣實(shí)為借貸，該商品房買賣合同系為借貸合同的擔(dān)保，該約定違反了《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定無效。雙方簽訂的商品房買賣合同存在顯失公平、乘人之危的情況。四人要求的違約金及損失費(fèi)用亦無事實(shí)依據(jù)。

法院經(jīng)審理查明：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司于2013年先后簽訂多份借款合同，通過實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對(duì)彥海公司合計(jì)2.6億元借款的債權(quán)。為擔(dān)保該借款合同履行，四人與彥海公司分別簽訂多份商品房預(yù)售合同，并向當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了備案登記。該債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)彥海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。雙方隨后重新簽訂商品房買賣合同，約定彥海公司將其名下房屋出售給四人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，剩余購房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海公司。湯龍等四人提交與彥海公司對(duì)賬表顯示，雙方之間的借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。

裁判結(jié)果

新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院于2015年4月27日作出（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決，判令：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費(fèi)416300元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請(qǐng)求。上述款項(xiàng)，應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性付清。宣判后，彥海公司以雙方之間買賣合同系借款合同的擔(dān)保，并非雙方真實(shí)意思表示，且欠款金額包含高利等為由，提起上訴。最高人民法院于2015年10月8日作出（2015）民一終字第180號(hào)民事判決：一、撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決；二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請(qǐng)求。

裁判理由

法院生效裁判認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的商品房買賣合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但雙方系爭(zhēng)商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對(duì)賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。民事交易活動(dòng)中，當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。彥海公司所持本案商品房買賣合同無效的主張，不予采信。

但在確認(rèn)商品房買賣合同合法有效的情況下，由于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該合同項(xiàng)下已付購房款系由原借款本息轉(zhuǎn)來，且彥海公司提出該欠款數(shù)額包含高額利息。在當(dāng)事人請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過簽訂商品房買賣合同等方式，將違法高息合法化。經(jīng)審查，雙方之間借款利息的計(jì)算方法，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人包含高額利息的欠款數(shù)額，依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于當(dāng)事人對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為購房人，尚未足額支付合同約定的購房款，彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求彥海公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決判令彥海公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤，本院對(duì)此予以糾正。（生效裁判審判人員：辛正郁、潘杰、沈丹丹）

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2015）民一終字第180號(hào)

上訴人（原審被告）：新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：甘彥海，該公司董事長。

被上訴人（原審原告）：湯龍。

被上訴人（原審原告）：劉新龍。

被上訴人（原審原告）：馬忠太。

被上訴人（原審原告）：王洪剛。

上訴人新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱彥海公司）因與被上訴人湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛商品房買賣合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院2015年4月27日作出的（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年8月12日開庭進(jìn)行了審理。彥海公司的法定代表人甘彥海及委托代理人許文忠、董晉湘，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的共同委托代理人豐培華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：2013年3月18日和2014年3月27日，彥海公司與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛分別簽訂15份《商品房預(yù)售合同》，并向新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心備案登記。

2014年6月18日，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司簽訂《商品房買賣合同》約定：一、買受人（湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛）購買的商品房為：1、1號(hào)樓建筑面積：32617.85平方米；2、龍河南路沿街商鋪建筑面積10197.94㎡；3、商業(yè)樓前廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及附著物的使用權(quán)；4、“紫荊公館”1號(hào)樓至7號(hào)樓東側(cè)公路以東，圍墻以西住宅區(qū)地面約100個(gè)停車位（具體位置詳見附件圖紙上所載明的區(qū)域?yàn)闇?zhǔn)，具體車位數(shù)量以最終在指定區(qū)域內(nèi)實(shí)際規(guī)劃的車位數(shù)為準(zhǔn)）；5、100個(gè)地下車位（位于臨近1號(hào)樓地下出入口，并集中至兩個(gè)到三個(gè)區(qū)域，具體位置詳見附件圖紙上所載明的區(qū)域?yàn)闇?zhǔn)）；6、紫荊公館6號(hào)住宅樓6-102室（建筑面積114㎡）和6-103室（建筑面積166.48㎡）。二、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：總價(jià)款為人民幣肆億元整。付款方式及期限、面積確認(rèn)及面積差異處理、逾期付款的違約責(zé)任、交付期限、逾期交房違約責(zé)任、交接、產(chǎn)權(quán)登記約定等以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

同日，雙方簽訂《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》（預(yù)售房字201506號(hào)）。該協(xié)議約定：2013年7月15日甲方（彥海公司）與乙方（湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛）簽訂的《借款合同》因甲方長期拖欠利息，已確定無能力償還借款本金及利息，雙方確定借款期限提前到期，甲方同意以物抵債并確認(rèn)2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》為甲、乙雙方在確認(rèn)2013年7月18日至2014年3月27日簽訂并辦理備案《商品房預(yù)售合同》的基礎(chǔ)上形成，本補(bǔ)充協(xié)議為2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》的補(bǔ)充協(xié)議。經(jīng)甲乙雙方對(duì)賬確認(rèn)截止至2014年6月18日，乙方已付房款共計(jì)人民幣361398017.78元，剩余38601982.22元未付。剩余房款待甲方給乙方辦理完畢全部標(biāo)的物房屋產(chǎn)權(quán)證書及土地使用權(quán)證書后的30日內(nèi)，再由乙方一次性支付給甲方人民幣38601982.22元。本合同在執(zhí)行中發(fā)生糾紛，因此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、過戶費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的所有費(fèi)用均由違約方承擔(dān)。

2014年6月18日，彥海公司向王洪剛出具《甘彥海客戶對(duì)賬表》，證明截止2014年6月18日彥海公司共拖欠王洪剛借款本息合計(jì)10291205.65元（不包含案外人馬炳臣、李靜轉(zhuǎn)給王洪剛的債務(wù)）。

2014年7月10日，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司經(jīng)對(duì)賬確認(rèn)，截止2014年6月18日，彥海房產(chǎn)公司欠付四人借款本息合計(jì)248487812.13元。

2014年6月23日，彥海公司出具《承諾書》，承諾給買受方辦理交房使用日期為2014年9月30日前，并承諾如未能按期向買受方交房，自2014年9月30日起，每月向買受方支付人民幣1200萬元的利息及違約金，直到交房完畢之日時(shí)止。

一審法院另查明，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛因本案所涉糾紛與新疆鼎信旭業(yè)律師事務(wù)所簽訂《委托代理合同》、《收費(fèi)協(xié)議》，并向新疆鼎信旭業(yè)律師事務(wù)所繳納律師代理費(fèi)416300元。

一審法院再查明，2014年3月24日，彥海公司因委托劉新龍銷售其開發(fā)建設(shè)的紫金公館小區(qū)，將其公司公章一枚、合同專用章一枚、財(cái)務(wù)專用章一枚、甘彥海法定代表人私章二枚移交給劉新龍。劉新龍于2014年3月27日將上述印章退還彥海公司。

湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛起訴稱，根據(jù)雙方合同約定，彥海公司應(yīng)于2014年9月30日向四人交付符合合同約定的房屋。但至今為止，彥海公司拒不履行房屋交付義務(wù)。故請(qǐng)求判令：一、彥海公司向湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛支付違約金6000萬元；二、彥海公司承擔(dān)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權(quán)利過程中的損失費(fèi)用416300元；三、彥海公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

彥海公司答辯稱，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛和彥海公司有15份獨(dú)立的合同，且四人之間不存在任何關(guān)系，在本案中不應(yīng)同時(shí)作為原告，應(yīng)分案起訴。湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司并沒有購買和出售房屋的意思表示。15份房屋預(yù)售合同實(shí)際是名為買賣合同，實(shí)為借貸關(guān)系。商品房買賣實(shí)為借貸關(guān)系的擔(dān)保。湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛在彥海公司向其借款期限尚未到期時(shí)，即要求彥海公司與其簽訂《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》，約定以流質(zhì)的方式將之前預(yù)告登記房屋于2014年9月30日前交付四人，該約定違反了《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條的規(guī)定，該抵押行為無效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》存在顯失公平、乘人之危的情況，屬無效合同。湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛要求的違約金及損失費(fèi)用無事實(shí)依據(jù)。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于原告訴訟主體是否適格問題。彥海公司稱，其與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛分別簽訂15份合同，應(yīng)當(dāng)分案訴訟。該院認(rèn)為，2014年3月18日和3月27日，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛與彥海公司分別簽訂的15份《預(yù)售商品房買賣合同》為預(yù)告登記備案合同，該合同雙方并未實(shí)際履行。備案合同簽訂后，四人與彥海公司于2014年6月18日簽訂《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》均載明買受人主體為湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛。故湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛共同訴訟主體適格。彥海公司提出四人應(yīng)分別訴訟的抗辯理由，該院不予采納。

關(guān)于雙方簽訂的合同效力和法律關(guān)系問題。本案中，彥海公司合法取得商品房預(yù)售許可證后，將其開發(fā)的“紫荊公館”的在建房產(chǎn)，與湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛簽訂《商品房買賣合同》及《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定的商品房基本狀況，商品房總價(jià)款、單價(jià)、付款方式及剩余購房款付款時(shí)間、交付使用條件與日期等，具備商品房買賣合同的必要條款，雙方并在落款處簽字蓋章。彥海公司對(duì)涉案合同真實(shí)性未提出異議?？梢?，雙方訂立商品房買賣合同意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。彥海公司認(rèn)為，雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的內(nèi)容，違反《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”的規(guī)定。該院認(rèn)為，本案中，雙方當(dāng)事人并未就涉案房屋設(shè)定抵押擔(dān)保，不涉及擔(dān)保法關(guān)于“流質(zhì)契約禁止”問題。故商品房買賣合同約定內(nèi)容并不違反《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條和《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條的禁止性規(guī)定。

彥海公司庭審中稱，《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》僅有公司蓋章無股東簽字，且公司蓋章及甘彥海私章于2014年3月24日移交給劉新龍，系劉新龍私自加蓋，無法律效力。經(jīng)查，劉新龍經(jīng)彥海公司同意，于2014年3月24日13時(shí)4分將彥海公司的公章、合同章、財(cái)務(wù)章及甘彥海的私章移交給劉新龍。2014年3月27日17時(shí)11分劉新龍將上述公、私章返還給彥海公司。《商品房買賣合同》與《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》系2014年6月18日同日簽訂，均在公、私章交接之后。2014年6月23日，彥海公司出具《承諾書》認(rèn)可并對(duì)《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》約定的部分內(nèi)容予以明確，落款處由彥海公司的股東簽字，并加蓋公司公章。故《承諾書》載明的內(nèi)容可以證實(shí)，彥海公司對(duì)《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的簽訂和內(nèi)容是明知的?！额A(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》無股東簽字，并不能成為該協(xié)議無效的法定理由。故彥海公司認(rèn)為《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》無法律效力的理由不能成立。

關(guān)于雙方的法律關(guān)系問題。經(jīng)查，雙方當(dāng)事人對(duì)在簽訂《商品房買賣合同》前存在借貸關(guān)系均不持異議。彥海公司在對(duì)還款期限屆滿部分債務(wù)無力償還借款本息的情況下，雙方就借款期限未屆滿的部分債務(wù)確定于2014年6月18日提前到期，并于2014年7月10日對(duì)借款本息進(jìn)行核算確認(rèn)后，將借款本息數(shù)額轉(zhuǎn)為購房款，用于湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛購買彥海公司開發(fā)的紫荊公館部分房產(chǎn)，購房單價(jià)以彥海公司提供《紫荊公館一號(hào)綜合寫字樓銷售房源表》進(jìn)行計(jì)算，并約定折抵后剩余38601982.22元房款待彥海公司給四人辦理完畢全部標(biāo)的物房屋產(chǎn)權(quán)證書及土地使用權(quán)證書后的30日內(nèi)一次性支付?！渡唐贩抠I賣合同》簽訂后，彥海公司未償還借款和利息。可見，雙方借貸關(guān)系通過協(xié)商一致予以解除，其基于借貸關(guān)系而發(fā)生的債權(quán)債務(wù)因設(shè)立新的商品買賣合同法律關(guān)系而歸于消滅。因此，雙方當(dāng)事人之間系商品房買賣法律關(guān)系。彥海公司認(rèn)為雙方之間系名為商品房買賣實(shí)為民間借貸法律關(guān)系的抗辯理由與事實(shí)不符，該院不予采納。

綜上，雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。雙方之間系商品房買賣合同的法律關(guān)系。合同相對(duì)人應(yīng)按約定忠實(shí)履行各自合同義務(wù)。履行合同不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于彥海公司是否應(yīng)當(dāng)支付違約金和律師費(fèi)問題。雙方簽訂的《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》第八條違約責(zé)任中約定，合同在執(zhí)行中發(fā)生糾紛，因此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)、過戶費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的所有費(fèi)用均有違約方承擔(dān)。彥海公司在《承諾書》稱，《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》第四條明確約定，承諾人承諾給買受方辦理交房使用日期為2014年9月30日前。承諾人現(xiàn)向買受方鄭重承諾：如承諾人未能按期向買受方交房，承諾人自2014年9月30日起，每月向買受方支付人民幣1200萬元整的利息，直到交房完畢之日截止。彥海公司作為公司法人，對(duì)其作出的承諾和因承諾未能兌現(xiàn)而產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)明知?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>司法解釋》第二十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。彥海公司認(rèn)可未能按約交付房屋，但不應(yīng)承擔(dān)違約金，其理由是雙方為借貸關(guān)系而非商品房買賣合同關(guān)系。經(jīng)該院釋明，彥海公司請(qǐng)求人民法院對(duì)違約金予以調(diào)減。根據(jù)雙方約定及被告的承諾，彥海公司遲延交付房屋的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并承擔(dān)湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛主張權(quán)利過程中產(chǎn)生的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)用416300元。由于彥海公司認(rèn)為合同約定違約金每月1200萬元過高，鑒于彥海公司仍具備交付房屋的條件及湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛尚未付清全部購房款項(xiàng)，該院酌定參照人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，以已付房款361398017.78元為基數(shù)，確定違約金為9275057.23元。即，2014年10月1日至2014年11月21日的同期同類貸款年利率為6.55%，361398017.78元×（6.55%÷365）×51天=3307534.38元；2014年11月22日后的同期同類貸款年利率為6.15%，361398017.78元×（6.15%÷365）×98天（計(jì)算至2015年2月28日）=5967522.85元。

綜上，一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九條、第四十四條、第一百一十四條之規(guī)定，作出（2015）新民一初字第2號(hào)判決：一、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元；二、彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付律師費(fèi)416300元；三、駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的其他訴訟請(qǐng)求。上述款項(xiàng)，應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性付清。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)343881.5元（湯龍已預(yù)交），由彥海公司負(fù)擔(dān)。

彥海公司不服一審判決，向本院提起上訴。

彥海公司上訴稱，彥海公司與湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛之間不存在真實(shí)有效的房屋買賣關(guān)系，雙方之間存在借款關(guān)系，且該借款關(guān)系涉嫌犯罪，現(xiàn)正在公安機(jī)關(guān)處理過程中。為保證彥海公司履行還款義務(wù)，雙方于2013年7月5日簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將紫荊公館第一至十九層以預(yù)售方式出售給四人，彥海公司以約定的價(jià)格回購，作為借款擔(dān)保。該擔(dān)保方式具有流質(zhì)性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。2014年6月18日簽訂的本案《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》，均是為履行上述《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂，實(shí)質(zhì)是以物抵債協(xié)議，均應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項(xiàng)之規(guī)定，認(rèn)定為無效。彥海公司的公章和合同章、財(cái)務(wù)章，自2014年3月24日移交給劉新龍后，至2014年6月30日才移交回彥海公司，劉新龍未經(jīng)彥海公司同意，于2014年6月18日在《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》上私自加蓋彥海公司的公章，一審判決對(duì)該事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。由于上述合同依法應(yīng)認(rèn)定為無效，雙方當(dāng)事人在合同中約定的未交付房屋的利息及違約責(zé)任等約定無效，不能作為判令彥海公司承擔(dān)違約金和支付律師費(fèi)的依據(jù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，本案屬于當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔(dān)保的情形，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。湯龍等四人以高達(dá)10%以上的月利率計(jì)算出高額利息，擴(kuò)大非法債權(quán)總額，又用以物抵債形式簽訂《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》，逃避公開拍賣程序，將價(jià)值8億元的房產(chǎn)以4億元價(jià)格抵債，侵犯了彥海公司其他債權(quán)人的權(quán)益。故上訴請(qǐng)求：1、撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；2、判決駁回湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛的訴訟請(qǐng)求；3、本案訴訟費(fèi)用由湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛承擔(dān)。

湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)正確，本案雙方當(dāng)事人之間存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。本案《商品房買賣合同》自雙方當(dāng)事人簽字蓋章之日起即成立生效。本案《借款合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《商品房預(yù)售合同》、《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》，系相繼訂立，時(shí)間上具有連續(xù)性，內(nèi)容上具有關(guān)聯(lián)性?！堆a(bǔ)充協(xié)議》、《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》不存在法律規(guī)定的合同無效情形，未違反法律關(guān)于流押禁止的規(guī)定。彥海公司雖主張《補(bǔ)充協(xié)議》、《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)其顯失公平，但并未依法行使合同撤銷權(quán)。彥海公司主張《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》系劉新龍等私自加蓋彥海公司公章，與事實(shí)不符。劉新龍已于2014年3月27日上述協(xié)議簽訂前，將公章返還給彥海公司，且2014年6月23日，彥海公司出具《承諾書》，再次強(qiáng)調(diào)和認(rèn)可《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》約定內(nèi)容，該《承諾書》有彥海公司股東簽字并加蓋公章，系彥海公司真實(shí)意思表示。一審判決適用法律正確。彥海公司未按合同約定履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的情形，與本案事實(shí)不一致，不應(yīng)適用于本案。請(qǐng)求駁回彥海公司的上訴請(qǐng)求。

本院二審經(jīng)審理查明：一審?fù)徶校p方當(dāng)事人均未提交《印章保管使用交接登記表》的證據(jù)，雙方于庭審結(jié)束后分別提交了一份《印章保管使用交接登記表》，兩份登記表所載第1項(xiàng)印章移交人、接交人、監(jiān)交人的姓名及日期相同，但筆跡存在明顯不同；湯龍等四人提交的登記表顯示，劉新龍于2014年3月27日將印章移交回彥海公司，甘彥春、馮彥梅接交了印章，而彥海公司提交的登記表顯示印章移交回彥海公司的時(shí)間為2014年6月30日，接交人為梁好莉，登記表上沒有移交人劉新龍的簽字。雙方提交的上述兩份登記表，一審法院未組織雙方予以質(zhì)證。

湯龍等四人于一審提交借款合同、付款憑證、股東會(huì)決議、補(bǔ)充協(xié)議、債務(wù)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書、委托支付函等證據(jù)，證明其對(duì)彥海公司存在因借款合同關(guān)系形成的債權(quán)。彥海公司于一審中對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性均予以認(rèn)可，但認(rèn)為案外人馬炳臣、李靜與彥海公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，與本案無關(guān)；其與湯龍等人簽訂的兩份金額為2億元和6000萬元的借款合同不真實(shí)，系計(jì)算高利產(chǎn)生；二審中，彥海公司表示，該兩筆借款涉嫌犯罪，其已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，但就相關(guān)涉嫌犯罪的事實(shí)及公安機(jī)關(guān)處理情況，彥海公司未提交證據(jù)證明。根據(jù)上述證據(jù)載明的事實(shí)，彥海公司與湯龍等人之間共存在六筆借款，具體如下：

1、彥海公司與湯龍、馬忠太、劉新龍于2013年7月15日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向三人借款2億元，借款期限為一年，自2013年7月15日起至2014年7月14日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計(jì)算。

2、彥海公司與王洪剛于2013年7月15日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向王洪剛借款6000萬元，借款期限為一年，自2013年7月15日起至2014年7月14日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計(jì)算。

3、彥海公司與馬炳臣于2013年8月21日簽訂《民間借款合同》一份，約定彥海公司向馬炳臣借款4240萬元，借款期限為3個(gè)月，以實(shí)際放款日期為準(zhǔn)，利息按銀行同期貸款利率四倍計(jì)算。2014年6月18日，馬炳臣向彥海公司和王洪剛出具債務(wù)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書，確認(rèn)同意彥海公司欠付馬炳臣的借款本息合計(jì)48869115.43元由王洪剛承擔(dān)還款義務(wù)。

4、彥海公司與湯龍于2013年12月20日簽訂《借款（保證）合同》一份，約定彥海公司向湯龍借款1000萬元，借款期限為2個(gè)月，自2013年12月20日起至2014年2月19日止，借款利率為月息2.2%，綜合服務(wù)費(fèi)1.3%。

5、彥海公司與李靜于2014年3月28日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向李靜借款1000萬元，借款期限為3個(gè)月，自2014年3月28日起至2014年6月27日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計(jì)算。2014年6月18日，李靜向彥海公司和王洪剛出具債務(wù)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書，確認(rèn)同意彥海公司欠付李靜的借款本息合計(jì)1000萬元由王洪剛承擔(dān)還款義務(wù)。

6、彥海公司與湯龍于2014年4月22日簽訂《借款合同》一份，約定彥海公司向湯龍借款1000萬元，借款期限為3個(gè)月，自2014年4月23日起至2014年7月22日止，利息按銀行同期貸款利率四倍計(jì)算。

湯龍等四人提交的銀行轉(zhuǎn)賬憑證顯示，上述借款合同簽訂后，出借人已經(jīng)依約將合同約定的借款實(shí)際支付給彥海公司。二審中，經(jīng)詢問彥海公司承認(rèn)已經(jīng)實(shí)際收到上述款項(xiàng)。彥海公司法定代表人甘彥海陳述，其雖然收到上述1、2項(xiàng)合同項(xiàng)下2.6億元轉(zhuǎn)賬款項(xiàng)，但隨即向湯龍等人指定的人歸還了該款項(xiàng)，并未實(shí)際使用，就該還款事實(shí)，彥海公司未提交證據(jù)證明。

上述第1、2項(xiàng)借款合同簽訂同日，湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛分別與彥海公司簽訂兩份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定前述兩項(xiàng)借款合同的實(shí)際利息均為月利3%；彥海公司向湯龍、馬忠太、劉新龍?zhí)峁白锨G公館”項(xiàng)目一號(hào)綜合樓1-13層，向王洪剛提供該綜合樓14-19層，分別以2億元和6000萬元價(jià)格銷售給湯龍、馬忠太、劉新龍及王洪剛，并辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)；由于上述房產(chǎn)屬于在建工程，不能備案登記在個(gè)人名下，雙方協(xié)商為擔(dān)保上述借款還款，彥海公司自愿將上述房地產(chǎn)預(yù)告登記至湯龍、馬忠太、劉新龍及王洪剛名下；彥海公司于2014年7月15日借款合同到期前，需分別以2億元和6000萬元的價(jià)格回購上述房屋，若不能在規(guī)定日期內(nèi)回購，應(yīng)依《商品房買賣合同》所約定的時(shí)間辦理完畢相關(guān)的產(chǎn)籍手續(xù)，繳納的一切稅費(fèi)由彥海公司承擔(dān)，若彥海公司在規(guī)定期限內(nèi)回購上述房產(chǎn)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》終止，并收回湯龍等人持有的彥海公司全部資料。上述第6項(xiàng)借款合同簽訂同日，湯龍與彥海公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定前述第6項(xiàng)借款合同的實(shí)際利息為月利3%；彥海公司向湯龍?zhí)峁白锨G公館”項(xiàng)目沿街商鋪8號(hào)樓建筑面積3496平方米的房地產(chǎn)，以1000萬元價(jià)格銷售給湯龍，并承諾在3個(gè)月內(nèi)辦理完成商品房預(yù)售登記備案手續(xù)；由于上述房產(chǎn)屬于在建工程，不能備案登記在個(gè)人名下，雙方協(xié)商為擔(dān)保上述借款還款，彥海公司自愿將上述房地產(chǎn)預(yù)告登記至湯龍名下；彥海公司于2014年7月21日借款合同到期前，需以2000萬元的價(jià)格回購上述房屋（湯龍于2013年12月20日委托烏魯木齊昌盛怡和工貿(mào)有限公司代付彥海公司購房款1000萬元整，2014年4月23日再支付1000萬元購房款），若不能在規(guī)定日期內(nèi)回購，應(yīng)依《商品房買賣合同》所約定的時(shí)間辦理完畢相關(guān)的產(chǎn)籍手續(xù)，繳納的一切稅費(fèi)由彥海公司承擔(dān)，若彥海公司在規(guī)定期限內(nèi)回購上述房產(chǎn)，雙方簽訂的《商品房買賣合同》終止，并收回湯龍持有的彥海公司全部資料。

湯龍等四人分別于2013年7月18日與彥海公司簽訂9份《商品房預(yù)售合同》，約定將紫荊公館1棟1層商業(yè)3及1棟10-17層，分別以17000元/平方米和6546元/平方米的單價(jià)，預(yù)售給湯龍等四人。雙方另于2014年3月27日簽訂6份《商品房預(yù)售合同》，約定將紫荊公館1棟4層商業(yè)1-6，分別以10000元/平方米的單價(jià)，預(yù)售給湯龍等四人。上述《商品房預(yù)售合同》分別于2013年7月19日、2014年3月31日在新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。二審中，經(jīng)詢問雙方當(dāng)事人確認(rèn)，2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》約定的買賣房屋標(biāo)的，系在上述預(yù)告登記房屋范圍基礎(chǔ)上確定，實(shí)際大于預(yù)告登記的范圍。

2014年6月18日，湯龍等四人與彥海公司簽訂的《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》（預(yù)售房字201506號(hào)）中還約定：雙方對(duì)賬確認(rèn)截止到2014年6月18日，湯龍等四人已付房款361398017.78元，該已付款項(xiàng)金額包括湯龍等人向彥海公司提供的借款本息及彥海公司轉(zhuǎn)讓給王洪剛的債務(wù)（彥海公司欠付債權(quán)人馬炳臣及李靜的債務(wù)）；任何一方未能全部履約或履約不充分時(shí)，視為違約，違約方賠償給守約方全部經(jīng)濟(jì)損失。

2014年6月23日彥海公司出具的《承諾書》抬頭為“買受人”，內(nèi)容還包括：承諾人彥海公司與買受方于2014年6月18日簽訂《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》編號(hào)：預(yù)售房字201506號(hào)，承諾人為認(rèn)真、嚴(yán)格履行協(xié)議，特向買受方作出如下承諾……。該《承諾書》落款處有彥海公司法定代表人甘彥海及股東甘彥春的簽名及捺印。二審中，甘彥海對(duì)該《承諾書》的真實(shí)性予以認(rèn)可，但稱該《承諾書》系為向銀行辦理貸款而寫給銀行的，不是出具給湯龍等四人的，就其主張的該項(xiàng)貸款相關(guān)事實(shí)，彥海公司未向本院舉證證明。

湯龍等四人于一審提交2014年6月18日《甘彥?？蛻魧?duì)賬表》載明，截至對(duì)賬日，彥海公司欠款本息合計(jì)102910205.65元。其中，借款期初本金分別顯示為2014年1月1日6000萬元、2014年1月20日2000萬元、2014年1月26日2000萬元，2014年5月歸還借款本金合計(jì)2000萬元，尚欠借款本金合計(jì)8000萬元；借款利息為分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利，截至2014年6月18日上述借款本金共產(chǎn)生借款利息1820萬元，復(fù)利9140653.65元，2014年4月30日歸還利息150萬元，尚欠借款利息及復(fù)利22910205.65元。湯龍等四人于一審提交2014年7月10日《甘彥海利息明細(xì)表》載明，截至2014年6月18日，彥海公司欠款本息合計(jì)248487812.13元。其中，借款期初本金分別顯示為2014年2月22日4000萬元、2014年2月23日2000萬元、2014年1月24日4000萬元、2014年1月26日1000萬元、2014年2月1日2000萬元、2014年2月2日2000萬元、2014年2月5日1000萬元、2014年2月9日4000萬元、2014年2月19日1000萬元、2014年5月23日1000萬元，尚欠借款本金合計(jì)2.2億元；借款利息為分別按照月利率3%和3.5%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利，截至2014年6月18日上述借款本金共產(chǎn)生借款利息2939萬元，復(fù)利8337812.13元，尚欠借款利息及復(fù)利37727812.13元，歸還利息924萬元。二審中，經(jīng)詢問雙方當(dāng)事人，均認(rèn)可雙方于《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》確認(rèn)的湯龍等人已付房款361398017.78元，系根據(jù)上述兩份對(duì)賬單顯示借款本息余額合計(jì)351398017.78元，加上王洪剛承擔(dān)的彥海公司對(duì)李靜的債務(wù)1000萬元所得。

二審中，彥海公司提交16份新證據(jù)，用以證明其對(duì)外負(fù)債情況。該16份證據(jù)均系彥海公司與其他借款人之間借款合同糾紛的起訴材料及人民法院管轄權(quán)異議裁定書。其中證據(jù)1-9的裁定書均系2014年作出，證據(jù)10-16的裁定書均系本案一審判決作出后作出。湯龍等四人對(duì)該16份新證據(jù)中的裁定書的真實(shí)性均予以認(rèn)可，但對(duì)其他起訴材料以其系復(fù)印件為由不予認(rèn)可，對(duì)證據(jù)是否屬于法律規(guī)定的二審中新的證據(jù)，未發(fā)表質(zhì)證意見。

彥海公司于2015年8月4日向本院提交了延期審理申請(qǐng)書、筆跡鑒定申請(qǐng)書，以本案涉及刑事犯罪，其已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案為由，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十六條之規(guī)定，申請(qǐng)本案延期審理；以其不知曉亦未簽訂《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議上公章為劉新龍私自加蓋為由，申請(qǐng)對(duì)《印章保管使用交接登記表》上印章交接人的簽字進(jìn)行筆跡鑒定。湯龍等四人以《承諾書》可以證實(shí)《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》系彥海公司真實(shí)意思表示為由，不同意彥海公司提出的筆跡鑒定申請(qǐng)。

本院二審查明的其他案件事實(shí)與一審法院查明的案件事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人上訴、答辯意見，并經(jīng)其當(dāng)庭確認(rèn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、案涉《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的法律效力；二、彥海公司是否應(yīng)當(dāng)向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元及律師費(fèi)416300元。

一、案涉《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的法律效力

（一）《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的真實(shí)性

就彥海公司公章、財(cái)務(wù)章等移交情況，在一審?fù)徶?，雙方當(dāng)事人均未提交證據(jù)予以證明。庭審結(jié)束后，雙方各自向一審法院提交一份《印章保管使用交接登記表》，一審法院未組織雙方予以質(zhì)證，且兩份登記表所載內(nèi)容相左。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零三條第一款之規(guī)定，雙方提交的上述《印章保管使用交接登記表》，不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的根據(jù)，一審判決僅根據(jù)湯龍等四人提交的上述登記表，認(rèn)定彥海公司公章、財(cái)務(wù)章等移交的相關(guān)事實(shí)，違反了上述法律、司法解釋的規(guī)定，本院對(duì)此予以糾正。

就《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的真實(shí)性問題，2014年6月23日彥海公司出具的《承諾書》內(nèi)容顯示，彥海公司承認(rèn)其與買受方于2014年6月18日簽訂了編號(hào)為預(yù)售房字201506號(hào)的《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》，彥海公司為認(rèn)真、嚴(yán)格履行該補(bǔ)充協(xié)議，向買受方作出承諾。該《承諾書》落款處有彥海公司法定代表人甘彥海及股東甘彥春的簽名及捺印。二審中，甘彥海認(rèn)可該《承諾書》的真實(shí)性，但主張?jiān)摗冻兄Z書》系為向銀行辦理貸款而寫給銀行的，而不是出具給湯龍等四人的。本院認(rèn)為，彥海公司對(duì)其所持《承諾書》并非向湯龍等四人出具，而是向銀行出具的辦理貸款材料的事實(shí)主張，未向本院舉證證明，且《承諾書》抬頭明確載明為“買受人”而非任何銀行，故對(duì)彥海公司的該項(xiàng)陳述，本院不予采信?，F(xiàn)彥海公司對(duì)《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的真實(shí)性不予認(rèn)可，但根據(jù)上述《承諾書》的內(nèi)容，彥海公司明確表示同意按照《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》約定履行相應(yīng)義務(wù)，故本案中可以認(rèn)定《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的真實(shí)性。彥海公司申請(qǐng)對(duì)《印章保管使用交接登記表》上印章交接人的簽字進(jìn)行筆跡鑒定，但該事項(xiàng)對(duì)本案基本事實(shí)的認(rèn)定沒有實(shí)際意義。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百二十一條第一款之規(guī)定，對(duì)彥海公司的該項(xiàng)申請(qǐng)，本院不予準(zhǔn)許。

（二）《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的法律效力

本案中，雙方當(dāng)事人對(duì)《商品房買賣合同》的真實(shí)性均無異議，《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的真實(shí)性亦依法可以確認(rèn)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條第一款的規(guī)定，《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》均已依法成立。該兩份合同簽訂前，彥海公司與湯龍等四人之間確實(shí)存在借款合同關(guān)系，且為履行借款合同，雙方簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，并依據(jù)該《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，簽訂了相應(yīng)的《商品房預(yù)售合同》，辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但根據(jù)《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》的約定內(nèi)容及雙方于2014年6月18日、7月10日對(duì)賬情況，雙方于2014年6月18日簽訂的《商品房買賣合同》，系在彥海公司長期拖欠借款利息，已確定無能力償還借款本金及利息的情況下，雙方經(jīng)協(xié)商同意，借款期限提前到期，并將對(duì)賬確認(rèn)的借款本息轉(zhuǎn)為購房款，將雙方之間的借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容亦作出了約定。本院認(rèn)為，民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動(dòng)過程中，當(dāng)事人的意思表示發(fā)生變化的情況并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。由于《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》簽訂時(shí)，雙方之間的部分借款已經(jīng)到期，其余部分借款雙方當(dāng)事人一致同意提前到期，在此情況下，雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，訂立《商品房買賣合同》，建立商品房買賣合同關(guān)系，將對(duì)賬確認(rèn)的借款本息轉(zhuǎn)變?yōu)橐迅顿彿靠?。該《商品房買賣合同》并非為雙方之間的借款合同履行提供擔(dān)保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時(shí)，雙方協(xié)商通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排?！渡唐贩抠I賣合同》及與其相關(guān)的《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》、《承諾書》的內(nèi)容均表明，湯龍等四人具有實(shí)際向彥海公司購買案涉房屋的真實(shí)意愿，彥海公司亦具有向湯龍等四人出售該房屋的真實(shí)意愿。當(dāng)事人的上述交易安排，并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形。盡管案涉購房款的支付源于當(dāng)事人之間曾經(jīng)存在的借款合同關(guān)系，但尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。藉此，對(duì)彥海公司所持根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第三項(xiàng)之規(guī)定，本案《商品房買賣合同》、《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無效的主張，本院依法亦不予采信。彥海公司雖主張雙方之間部分借款關(guān)系涉嫌犯罪，現(xiàn)正在公安機(jī)關(guān)處理過程中，但就該主張，彥海公司未提供證據(jù)證明，對(duì)其該項(xiàng)事實(shí)主張，本院難以采信。彥海公司據(jù)此申請(qǐng)本案延期審理，亦不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十六條之規(guī)定，對(duì)其申請(qǐng)，本院依法不予準(zhǔn)許。彥海公司主張案涉房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為8億元，遠(yuǎn)高于《商品房買賣合同》約定的買賣價(jià)格，因而顯失公平，侵犯了彥海公司其他債權(quán)人權(quán)益。就案涉《商品房買賣合同》簽訂時(shí)存在顯失公平的事實(shí)，彥海公司于二審中提交的16份證據(jù)，不足以證明其所持主張，就該事實(shí)彥海公司亦未提供其他證據(jù)予以證明。且若彥海公司認(rèn)為該交易價(jià)格顯失公平，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條之規(guī)定，應(yīng)依法行使撤銷權(quán)，現(xiàn)彥海公司僅以價(jià)格顯失公平為由主張合同無效，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采信。

關(guān)于彥海公司主張，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，本案屬于當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同擔(dān)保的情形，應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理的問題。本院認(rèn)為，本案作為二審案件，原則上不適用上述司法解釋的規(guī)定。而且依前所述，案涉《商品房買賣合同》是在借款到期后，雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商對(duì)賬后簽訂的，目的在于將雙方之前的借款本金及利息轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿靠?，由原出借人向借款人購買標(biāo)的房屋，而并非為借款合同提供擔(dān)保，故本案情形亦不屬于上述司法解釋第二十四條規(guī)定的適用情形。彥海公司所持本案應(yīng)按照民間借貸法律關(guān)系予以審理的上訴理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予采信。

二、彥海公司是否應(yīng)當(dāng)向湯龍、馬忠太、劉新龍、王洪剛支付違約金9275057.23元及律師費(fèi)416300元

在確認(rèn)《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》真實(shí)有效的情況下，原則上應(yīng)當(dāng)按照合同約定確定雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。但在本案中，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可該《商品房買賣合同》系在雙方原借款合同關(guān)系基礎(chǔ)上達(dá)成，且彥海公司提出雙方在合同中確認(rèn)的欠款數(shù)額，包含了湯龍等四人計(jì)算的高額利息。鑒于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可對(duì)賬確認(rèn)的欠款數(shù)額，包含了借款本金及利息，在當(dāng)事人將該欠款轉(zhuǎn)化為已付購房款，并請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過簽訂《商品房買賣合同》等方式，將違法高息合法化。

二審中，經(jīng)詢問雙方當(dāng)事人，均認(rèn)可《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》中確認(rèn)的湯龍等四人已付房款361398017.78元，系根據(jù)湯龍等四人一審中提交的兩份對(duì)賬單顯示的借款本息余額合計(jì)351398017.78元，加上王洪剛承擔(dān)的彥海公司對(duì)案外人李靜的債務(wù)1000萬元所得。經(jīng)查，湯龍等四人于一審提交的2014年6月18日《甘彥海客戶對(duì)賬表》和2014年7月10日《甘彥海利息明細(xì)表》載明，雙方之間借款利息系分別按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。以此計(jì)算，上述對(duì)賬表及明細(xì)表所計(jì)算的借款利息的利率，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。對(duì)雙方當(dāng)事人通過上述對(duì)賬確認(rèn)的欠款數(shù)額，本院依法不能予以確認(rèn)。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于雙方當(dāng)事人上述對(duì)賬確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯龍等四人作為《商品房買賣合同》的購房人，尚未足額支付合同約定的361398017.78元首期購房款。本院認(rèn)為，雖然《商品房買賣合同》和《預(yù)售商品房補(bǔ)充協(xié)議》明確約定了彥海公司交付房屋的時(shí)間為2014年9月30日，但應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，該交房義務(wù)系以湯龍等四人支付首期購房款361398017.78元為履行前提。在湯龍等四人尚未足額支付首期購房款361398017.78元的情況下，彥海公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約。鑒此，湯龍等四人以彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約為事實(shí)依據(jù)，要求彥海公司支付違約金及律師費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。一審判決僅依據(jù)雙方合同約定和對(duì)賬確定的金額，認(rèn)定湯龍等四人已經(jīng)依約履行支付首期購房款義務(wù)，彥海公司逾期交付房屋構(gòu)成違約，并據(jù)此判令彥海公司承擔(dān)支付違約金及律師費(fèi)的違約責(zé)任錯(cuò)誤，本院對(duì)此予以糾正。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律存在部分錯(cuò)誤。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院（2015）新民一初字第2號(hào)民事判決；

二、駁回湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛的訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)343881.5元、二審案件受理費(fèi)79639.5元，由湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長： 辛正郁

代理審判員： 潘　杰

代理審判員： 沈丹丹

二Ｏ一五年十月八日

書　記　員： 韋　大

來源:北大法寶司法案例庫、最高人民法院、中國裁判文書網(wǎng)、法客帝國