簽約賣房后房?jī)r(jià)上漲，房主收了定金卻遲遲不履行合約，結(jié)果一紙?jiān)V狀被買方告上法庭。然而，趁著訴訟之機(jī)，貪心的房主又通過(guò)領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證，將原本要出售的房屋進(jìn)行抵押，作價(jià)260萬(wàn)元，比幾個(gè)月前簽約時(shí)的185萬(wàn)元高出75萬(wàn)元?！胺?jī)r(jià)飛漲，我又缺錢，就是不想履行合約，可以嗎?”

近日，在蘇州的這起個(gè)案判決，對(duì)那些視誠(chéng)信為兒戲的違約者們敲響了警鐘。承辦此案的江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院民二庭庭長(zhǎng)王耀華指出，伴隨房?jī)r(jià)波動(dòng)，此類涉及交易違約的房屋買賣合同糾紛屢有發(fā)生?！氨景钢?，出賣人在利益的驅(qū)使下惡意違約，采取多種手段為房屋買賣合同的履行制造障礙?！弊罱K，原告選擇解除合同，房主被判賠原告差價(jià)75萬(wàn)元，同時(shí)退還定金。

簽約一個(gè)月即反悔

2015年12月底，魏某與潘某夫婦在一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間下簽訂《協(xié)議》，將蘇州新區(qū)獅山路一處房屋轉(zhuǎn)讓給潘某夫婦，價(jià)款185萬(wàn)元。按約定，雙方于2016年1月10日前辦理網(wǎng)簽。后經(jīng)法院查明，涉案房屋系魏某所有，原房屋所有權(quán)證編號(hào)為AAA。就在合同簽訂當(dāng)日，潘某夫婦支付了魏某5萬(wàn)元定金。

當(dāng)時(shí)，蘇州樓市價(jià)格一直處大幅上漲狀態(tài)，特別是二手房?jī)r(jià)格，一兩個(gè)月之內(nèi)的漲幅動(dòng)輒達(dá)到幾十萬(wàn)元。眼看房?jī)r(jià)一路高升，魏某遲遲拒不辦理網(wǎng)簽手續(xù)，造成房屋不能正常過(guò)戶。到了2016年1月底，魏某干脆向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司擺明：房子不賣了!于是，2016年2月15日，潘某夫婦以合同違約為由將魏某訴至法院，請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行合同并賠償違約金。

多種手段惡意違約

令潘某夫婦意想不到的是，被告竟然利用訴訟玩起了一系列“花招”：先是拒絕履行，在買受人提起訴訟后，被告于2016年3月2日提起管轄權(quán)異議，拖延訴訟;再是利用管轄權(quán)異議審理的期間，掛失、重新辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。法院經(jīng)審理查明，經(jīng)魏某申請(qǐng)，2016年3月17日，蘇州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心虎丘分中心就本案所涉房屋進(jìn)行了補(bǔ)充登記，并補(bǔ)發(fā)了新的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，編號(hào)為BBB。

2016年5月4日，在本案管轄權(quán)異議審理期間，魏某持領(lǐng)取的上述新的房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與案外人陸某簽訂《抵押借款合同》，向其借款30萬(wàn)元，以本案所涉的房屋作為抵押，雙方協(xié)商確認(rèn)抵押不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)260萬(wàn)元。次日，本案所涉房屋設(shè)立了抵押權(quán)登記。

在庭審過(guò)程中，被告辯稱自己與潘某夫婦只簽訂了中介協(xié)議，因急用錢所以進(jìn)行了抵押貸款。此外，《抵押借款合同》中不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的約定不能作為判決的依據(jù)。

解除合同賠償差價(jià)

虎丘法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的《協(xié)議》已就標(biāo)的物、價(jià)格等合同主要內(nèi)容進(jìn)行了約定，并約定了交易所需網(wǎng)簽手續(xù)的辦理時(shí)間，同時(shí)雙方在《協(xié)議》中已經(jīng)約定合同自雙方簽章時(shí)生效，故雙方的房屋買賣合同已經(jīng)成立并生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定誠(chéng)信地履行合同。在約定的網(wǎng)簽辦理時(shí)間屆滿后被告提出拒絕出賣房屋已經(jīng)構(gòu)成違約，其在原告提起訴訟并請(qǐng)求繼續(xù)履行合同時(shí)，申領(lǐng)新的涉案房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后抵押于他人的行為更是再次以自己的行為表示拒絕履行房屋買賣合同，屬故意違約，并已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故兩原告有權(quán)解除合同。

審理過(guò)程中，買受人選擇解除合同、要求賠償損失。合同解除后，根據(jù)合同的性質(zhì)和履行情況，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、并有權(quán)要求賠償損失。關(guān)于涉案房屋的價(jià)值，被告抗辯稱不能按其簽訂的《抵押借款合同》約定來(lái)認(rèn)定。法院認(rèn)為，被告在將涉案房屋設(shè)定抵押時(shí)，其已確認(rèn)了房屋的價(jià)值為260萬(wàn)元，雖該金額的時(shí)間基點(diǎn)為設(shè)定抵押時(shí)的2016年5月4日，與合同解除之日有一定差異，但此系被告惡意違約阻礙合同履行所致，當(dāng)事人不應(yīng)從惡意違約阻礙合同履行中獲取利益。故判定被告在返還定金后還應(yīng)賠償兩原告損失75萬(wàn)元。

連線法官

本案審理過(guò)程中，買受人最終選擇解除合同、要求賠償損失。根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。買房人如要達(dá)到守約后的利益狀態(tài)，必須要以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)入房屋，因此多支出的房?jī)r(jià)即構(gòu)成違約導(dǎo)致的損失，應(yīng)當(dāng)由違約的出賣人賠償。正常情況下房屋差價(jià)應(yīng)當(dāng)通過(guò)鑒定過(guò)程確定，但本案中出賣人在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)自行認(rèn)可了房屋的價(jià)格，該價(jià)格與該時(shí)期當(dāng)?shù)氐亩址績(jī)r(jià)格基本吻合，并且該價(jià)格也得到了買受人認(rèn)可，因此本案中法院參照違約人自行認(rèn)可的價(jià)格認(rèn)定了房屋價(jià)差，避免了訴訟的進(jìn)一步拖延和損失擴(kuò)大。

來(lái)源：人民法院報(bào)