1產(chǎn)權(quán)調(diào)查
首先要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的簽名。
如果有兩個(gè)人，在簽訂以下合同時(shí)需要有他們的名字；其次，買(mǎi)房時(shí)看相關(guān)憑據(jù)，如購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票等。，作為初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的佐證。
房屋屬于共有的，還應(yīng)查看所有共有人同意出售房屋的書(shū)面證明。

簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，共有人不能到場(chǎng)的，應(yīng)出具經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)和代理人身份證件，由代理人代為簽訂合同。
其次，好夫妻的共同財(cái)產(chǎn)要照顧好?！痘橐龇ā芬?guī)定，夫妻婚后因購(gòu)買(mǎi)或者繼承取得的房屋，屬于雙方共同財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)當(dāng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

2交定金
看好房子。房子產(chǎn)權(quán)確定后，交定金是順理成章的事情。
但是不要忽略了這個(gè)小環(huán)節(jié)。交押金是有竅門(mén)的。
房子動(dòng)輒上百萬(wàn)，存款金額按5%可達(dá)5萬(wàn)元。
所以交易到這個(gè)階段請(qǐng)多加注意。

如果你喜歡的房子還在抵押，最好不要直接把定金交給業(yè)主，而是交由第三方監(jiān)管。
如果買(mǎi)賣(mài)雙方都有可靠的第三方，可以簽訂一個(gè)簡(jiǎn)單的協(xié)議，在房屋贖回后向賣(mài)方支付定金。需要注意的是“向監(jiān)管第三方付款將視為賣(mài)方收款，賣(mài)方以未收到定金為由拒絕履行合同將視為違約”。
如果沒(méi)有可靠的第三方，最好將存款交由銀行監(jiān)管?！?br/】具體方法是:買(mǎi)賣(mài)雙方可以去銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，約定交易中心完成交割手續(xù)后，轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶。一般來(lái)說(shuō)，支付定金時(shí)，要會(huì)簽預(yù)售合同。合同中至少要約定房產(chǎn)地址、交易金額、交付時(shí)間、違約金、違約責(zé)任等。

風(fēng)險(xiǎn)提示
1。目前在樓價(jià)上漲的情況下，買(mǎi)受人要想阻止出賣(mài)人違約不賣(mài)，可以交全款定金或者約定高額違約金，增加違約成本。
但保證金或違約金不得超過(guò)交易金額的20%；
2。出賣(mài)人可以在監(jiān)管中以未收到定金為由毀約出賣(mài)房屋，因此預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注明“交由第三方監(jiān)管的視為出賣(mài)人收到”；
3。為了避免業(yè)主在交樓前拖欠費(fèi)用的現(xiàn)象，你需要簽訂一份交樓定金協(xié)議，約定從定金中扣除一萬(wàn)元左右的定金。
檢查家具電器完好，水、電、物業(yè)管理等費(fèi)用后，退還押金。付了錢(qián)，鑰匙也交了。

3贖樓
一般來(lái)說(shuō)，贖樓是業(yè)主的責(zé)任，針對(duì)業(yè)主按揭未還的情況。
止贖樓有兩種方式:一是業(yè)主通過(guò)擔(dān)保公司向銀行貸款，擔(dān)保公司產(chǎn)生0.8%的擔(dān)保費(fèi)和0 .4%的短期止贖利息。買(mǎi)家房產(chǎn)證出來(lái)后，去銀行按揭；第二，買(mǎi)方通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做抵押，銀行會(huì)把贖回款打給賣(mài)方，只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買(mǎi)方需要提前做抵押。

風(fēng)險(xiǎn)提示
房屋止贖帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是這個(gè)環(huán)節(jié)中最大的。
購(gòu)房者用現(xiàn)金贖回房屋是不可取的。
如因意外原因終止交易，房屋被查封，買(mǎi)方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

4首付和資金監(jiān)管
除了產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立交易需要擔(dān)心的第二大問(wèn)題是資金監(jiān)管。
事實(shí)上，目前資金監(jiān)管已經(jīng)成為一種制度，買(mǎi)賣(mài)雙方遵循既定規(guī)則，風(fēng)險(xiǎn)不大。
無(wú)論交易如何進(jìn)行，首付款都必須放在銀行進(jìn)行監(jiān)管。

具體操作是:買(mǎi)賣(mài)雙方在銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開(kāi)戶，約定在買(mǎi)方完成過(guò)戶并取得新房產(chǎn)證后，將首付款支付給賣(mài)方。
如果交易成功完成，銀行將向賣(mài)方付款；如果中途出現(xiàn)問(wèn)題，終止交易，首付款會(huì)返還給買(mǎi)家。
銀行提供此項(xiàng)服務(wù)一般收取單筆監(jiān)管費(fèi)500元左右，但你通過(guò)要抵押的銀行監(jiān)管資金，就可以省下這筆費(fèi)用。

為了公平起見(jiàn)，銀行會(huì)要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂監(jiān)管協(xié)議前簽署借款書(shū)，這樣買(mǎi)賣(mài)雙方在放款時(shí)就不需要親自去銀行了，買(mǎi)方不配合貸款也會(huì)避免賣(mài)方受到困擾。

5簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
在定金支付的過(guò)程中，已經(jīng)提到可以先簽訂“書(shū)面協(xié)議”進(jìn)行獨(dú)立交易。這份協(xié)議很像一份普通的中介合同，只是少了中介部分。

簽訂書(shū)面協(xié)議時(shí)，要注意四個(gè)方面，即產(chǎn)權(quán)、總房?jī)r(jià)、交易稅費(fèi)、日期。需要注意的是，書(shū)面協(xié)議應(yīng)明確如何分?jǐn)偨灰锥愘M(fèi)。
日期也很重要，比如定金支付、過(guò)戶、物業(yè)交付的時(shí)間。只有確定日期，交易才能順利進(jìn)行。

買(mǎi)賣(mài)雙方可以從房管部門(mén)網(wǎng)站下載格式合同文本，也可以向中介公司索要合同文本。

風(fēng)險(xiǎn)提示
1。如果房產(chǎn)有共有人，讓共有人一起簽字，避免共有人不同意出售導(dǎo)致交易失敗的可能。2 .
。如有租賃，承租人應(yīng)簽署放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，避免因承租人違反優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而導(dǎo)致交易失敗。
[br/]3。如果樓盤(pán)有價(jià)格昂貴的家具家電，最好在附表中詳細(xì)描述家具家電，比如家具家電的品牌、年代等。必要的話還可以附上家具家電的照片，防止交房的時(shí)候貨不對(duì)板。

4。房產(chǎn)附有戶口的，簽訂合同時(shí)應(yīng)寫(xiě)明戶口遷出日期和違約條件。5 .
。明確違約責(zé)任，尤其是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下，業(yè)主違約的概率會(huì)增加。只有明確了違約責(zé)任，才能保證自己的
6抵押
如果不是一次性付款，買(mǎi)方還需要在銀行進(jìn)行抵押貸款。
去銀行申請(qǐng)貸款，需要買(mǎi)賣(mài)雙方都在場(chǎng)。你要帶上身份證原件，收入證明，買(mǎi)賣(mài)合同。
申請(qǐng)貸款的時(shí)候，直接去找銀行的客戶經(jīng)理，說(shuō)要抵押房產(chǎn)，他會(huì)幫忙辦理。
一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)天可以確認(rèn)回復(fù)。
但是，有時(shí)候貸款額度達(dá)不到預(yù)期的水平。比如評(píng)估價(jià)高的銀行需要重新評(píng)估，一般會(huì)延長(zhǎng)兩三個(gè)工作日。

在按揭之前，購(gòu)房者需要知道自己心目中的數(shù)字。如果房產(chǎn)樓齡較新，比如2000年以后，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高，一般可以貸款到八成。
如果是2000年以前的房子，那么貸款只能是60%到70%。

至于定金和首付的銀行監(jiān)管(流程四)，也可以在申請(qǐng)房貸的時(shí)候同時(shí)辦理，避免來(lái)回跑腿。

至于銀行的選擇，中介推薦的是四大國(guó)有銀行的貸款額度更寬松，工作效率更高。
至于利率能不能下浮，各家銀行執(zhí)行的政策基本一樣，不需要多考慮。

風(fēng)險(xiǎn)提示
1。如果貸款金額達(dá)不到預(yù)期，買(mǎi)家需要做好支付更多首付的準(zhǔn)備，否則交易失敗將導(dǎo)致違約。2 .
。目前二套房貸有收緊趨勢(shì)，有可能貸款批不下來(lái)。所以，為了防止這種情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決辦法，比如是否解除合同或者支付違約金。

7他項(xiàng)權(quán)證的注銷
抵押完成后，要注意房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的注銷。

8過(guò)戶及納稅
過(guò)戶房產(chǎn)時(shí)，需要到房產(chǎn)所在的產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過(guò)戶手續(xù)。【/br/】買(mǎi)賣(mài)雙方需要攜帶身份證原件，房產(chǎn)證原件，二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主在交付和接收后，可以要求銀行存入之前監(jiān)管的保證金。

納稅時(shí)，如果合同中約定要分別納稅，那么兩人必須同時(shí)在場(chǎng)；如果是業(yè)主支付，只需要買(mǎi)家到場(chǎng)即可?！?br/】至于拿新證，可以直接一次性付款拿到新的房產(chǎn)證；如果抵押貸款是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù)，5個(gè)工作日后給業(yè)主發(fā)放尾款。

風(fēng)險(xiǎn)提示
1。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。
也就是說(shuō)，過(guò)戶后房屋受損的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)，所以買(mǎi)受人需要在過(guò)戶前仔細(xì)確認(rèn)房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題。2 .
。目前房?jī)r(jià)上漲，部分業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由要求法院查封房產(chǎn)，使過(guò)戶期間的房產(chǎn)交易終止。買(mǎi)受人可以在合同中增加條款，約定在過(guò)戶過(guò)程中，因業(yè)主原因?qū)е路慨a(chǎn)被查封的，視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

9交房
交房一般涉及到物業(yè)、水電、有線電視、煤氣等的交接。如果家里有家具家電，就要檢查有沒(méi)有被更換或者搬走，最后業(yè)主交鑰匙，正式完成交易。【/br/】上述水電交接，需要分別去管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門(mén)。雙方要準(zhǔn)備好房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件。

最重要的是之前有過(guò)押金協(xié)議。如果屋內(nèi)家具家電齊全，押金退還給房主。
如家具、家電確實(shí)丟失，經(jīng)雙方協(xié)商，可在保證金中扣除。

風(fēng)險(xiǎn)提示
1。如果房屋交付過(guò)程中家具家電損壞甚至被搬走，交付定金無(wú)法彌補(bǔ)，買(mǎi)方通常很難找到賣(mài)方要求賠償。
所以，在一開(kāi)始就約定好定金的情況下，定金最好盡可能的大。2 .
。戶口問(wèn)題也是交房時(shí)容易被忽視的地方，所以交房前最好向房屋所在地的公安局查詢一下房主的戶口是否已經(jīng)遷出。

10買(mǎi)受人支付尾款
(如未簽訂交房定金協(xié)議)。二手房交易過(guò)程中，往往會(huì)預(yù)留一部分尾款，用于保障水、電、氣、物業(yè)管理費(fèi)等水電費(fèi)的結(jié)算，同時(shí)也可以對(duì)贈(zèng)送的裝修部分和家具家電的完好性起到相應(yīng)的保障作用。

分期支付購(gòu)房款的主要目的是降低風(fēng)險(xiǎn)，防止交易過(guò)程中的意外損失。
一般簽約當(dāng)天首付30%，拿到收據(jù)時(shí)付60%，辦理房產(chǎn)證后付最后10%。
簽訂合同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須事先約定好付款方式和金額，白紙黑字寫(xiě)清楚。

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起訴開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)證逾期(起訴開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證)

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的商品房銷售合同都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房者辦證所需要的房地產(chǎn)初次登記的證書(shū)，即俗稱的大證資料，應(yīng)該在具體的時(shí)間之前交付給購(gòu)房者，如果開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)交付的話，應(yīng)該承擔(dān)合同約定的遲延交付辦證資料的違約責(zé)任。如果雙方對(duì)違約責(zé)任，如何確定違約金多少金額無(wú)法達(dá)成一致，那么購(gòu)房者可以去起訴開(kāi)發(fā)商。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，只要約定的時(shí)間到了，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把辦證資料交付給購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)違約責(zé)任，這個(gè)跟購(gòu)房者什么時(shí)候取得辦證資料，以及什么時(shí)候去辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，都沒(méi)有關(guān)系。開(kāi)發(fā)商延期辦房產(chǎn)證，可以去起......