一、善意取得

我國(guó)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)　受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;

(二)　以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;

(三)　轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件

1、不動(dòng)產(chǎn)登記簿出現(xiàn)權(quán)屬登記錯(cuò)誤。

須是“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”出現(xiàn)權(quán)屬登記錯(cuò)誤;“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明”出現(xiàn)權(quán)屬登記錯(cuò)誤的，所產(chǎn)生的公信力不足以支撐不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。不動(dòng)產(chǎn)登記簿出現(xiàn)權(quán)屬登記錯(cuò)誤，主要包括下列四種主要情形：

(1)按份共有或者共同共有的不動(dòng)產(chǎn)登記在一個(gè)或者部分共有人的名下;

(2)因履行無(wú)效合同產(chǎn)生的登記錯(cuò)誤;

(3)因其他原因發(fā)生的登記錯(cuò)誤;

(4)已經(jīng)通過(guò)法律文書、繼承、受遺贈(zèng)或合法建造等原因取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，但是尚未辦理宣示登記，而現(xiàn)登記人以自己名義實(shí)施無(wú)權(quán)處分的。

2、不動(dòng)產(chǎn)的登記名義人以自己的名義對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施無(wú)權(quán)處分。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，無(wú)權(quán)處分不影響合同的效力，若無(wú)其他效力瑕疵，合同有效。所以即使是無(wú)權(quán)處分，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的買賣合同依舊有效。

3、受讓人于受讓之時(shí)為善意。

此處需明確“善意”的含義，善意即是指受讓人不知曉讓與人無(wú)權(quán)處分，相反，因客觀情形表現(xiàn)出來(lái)的情況，受讓人誤以為讓與人擁有處分權(quán)。

4、轉(zhuǎn)讓人須以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。

首先，既然是轉(zhuǎn)讓，那么代表這是一個(gè)交易，轉(zhuǎn)讓人和受讓人不能是同一個(gè)民事主體;其次，合理的價(jià)格則意味著不能夠是贈(zèng)與、繼承等無(wú)償取得的行為，也不能夠是以明顯不合理的低價(jià)受讓的。

5、須已經(jīng)為受讓人辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記。

因不動(dòng)產(chǎn)的取得以登記為生效要件，所以未辦理完畢過(guò)戶登記的，不發(fā)生善意取得。

不動(dòng)產(chǎn)是人們的財(cái)產(chǎn)，可以善意取得。各國(guó)民事立法都規(guī)定只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易不適用善意取得制度，善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)。