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        逾期交房解除合同的損失有哪些 逾期交房解除合同的損失有哪些

        2023-06-06 15:17發(fā)布

        逾期交房解除合同的損失有哪些

        看你的購(gòu)房合同,如果有相關(guān)條款,根據(jù)條款執(zhí)行

        開(kāi)發(fā)商逾期交房有什么法律后果,購(gòu)房者可以解除合同嗎

        一、開(kāi)發(fā)商延期交房可以解除合同么當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的,對(duì)方可以解除合同。
        最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確,該解釋規(guī)定,出賣(mài)人遲延交付房屋,經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
        該解釋又規(guī)定,法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
        對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。
        以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn):1、購(gòu)房人如欲解除合同,應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。
        2、經(jīng)催告后過(guò)了三個(gè)月,開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房的,購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。
        就是說(shuō)購(gòu)房者解除合同的條件是第一開(kāi)發(fā)商延遲交房;第二經(jīng)過(guò)催告;第三催告后滿(mǎn)三個(gè)月仍未交房。
        3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始,一年后結(jié)束,即解除權(quán)的有效期為一年。
        在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同,超過(guò)一年期限,則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題而解除合同的除外)。
        并且,如果在購(gòu)房者取得解除權(quán)后,開(kāi)發(fā)商有催告購(gòu)房者行使解除權(quán)的,則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。
        以上規(guī)定中,兩個(gè)催告和兩個(gè)三個(gè)月的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分清楚,一為購(gòu)房者催告開(kāi)發(fā)商交房,一為開(kāi)發(fā)商催告購(gòu)房者行使解除權(quán);一為購(gòu)房者催告后經(jīng)過(guò)三個(gè)月取得解除權(quán),一為開(kāi)發(fā)商催告后購(gòu)房者的解除權(quán)有效期縮短為三個(gè)月。
        鑒于以上的規(guī)定,在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí),不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同,都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告,一是在開(kāi)發(fā)商遲遲不能交付房屋時(shí)采取的一個(gè)應(yīng)對(duì)舉措;二是催告后可解除合同對(duì)開(kāi)發(fā)商也是一種壓力。
        催告最好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。
        在沒(méi)有催告的情況下,開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是不可以的,催告是解除合同的前提條件。
        法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定,經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。
        對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的,解除權(quán)消滅。
        二、開(kāi)發(fā)商延期交房要賠償么按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定,出賣(mài)人延期交付房屋的,應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。
        當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
        合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
        違約金、賠償損失、解除合同可同時(shí)主張嗎?如果合同中約定的延期交房的違約金較高,發(fā)生糾紛訴諸司法后,開(kāi)發(fā)商以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過(guò)低,購(gòu)房者可以請(qǐng)求增加,法院會(huì)支持以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。
        以上規(guī)定可知,合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時(shí)適用,可擇一較高者適用。
        購(gòu)房者選擇解除合同的,能否再要求支付違約金或要求賠償損失?可以。
        違約金或賠償損失基本都是對(duì)違約造成一方損失的補(bǔ)償,解除合同后,一方仍然會(huì)存在損失,至少會(huì)發(fā)生購(gòu)房款利息的損失,該損失應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償,因此解除合同和違約賠償可以同時(shí)主張。

        解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約責(zé)任有哪些?

        如果超過(guò)確定的期限,可以按照合同約定的解除合同,并追究違約責(zé)任。
        出賣(mài)方不交付房屋,或者不配合過(guò)戶(hù)的,對(duì)方可以要求交付房屋、配合過(guò)戶(hù),并承擔(dān)違約責(zé)任。
        也可以,在符合合同約定的情況下,解除合同,要求支付違約金。
        如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)大額波動(dòng),違約金不足以抵償損失的,也可以要求在違約金之外賠償損失;四、如果合同沒(méi)有約定違約金的,給對(duì)方造成損失的,對(duì)方可以要求賠償,直接的經(jīng)濟(jì)損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方,訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn),或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同,可能造成的損失。

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