作者：李明君

來源：法務(wù)之家

《中華人民共和國合同法》第一百八十五條規(guī)定：“贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同?！币话侔耸邨l同時規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。”那么，贈與的房產(chǎn)是否可以撤銷？如果能撤銷，什么情形下可以撤銷？

▌一、哪些贈與可以撤銷？

《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與?！薄熬哂芯葹?zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。”這就是所謂的贈與人的“任意撤銷權(quán)”，其目的就是賦予贈與人與受贈人達(dá)成合意后法定要件實現(xiàn)前以悔約權(quán)，使贈與人不致因情緒沖動，思慮欠周，貿(mào)然應(yīng)允將不動產(chǎn)等價值貴重物品無償給與他人，既受法律上的約束，遭受財產(chǎn)上的不利益。具體來講，可以撤銷的贈與包括以下幾種情況：

（一）受贈人嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人近親屬的。《中華人民共和國合同法》第一百九十二條規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬。”如果受贈人實施的行為不是嚴(yán)重的，而是輕微的，贈與人則不得撤銷。近親屬的范圍包括配偶、直系親屬（父母、子女、外祖父母、外子女、兄弟姐妹）。

（二）受贈人對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行的?！吨腥A人民共和國合同法》第一百九十二條規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（二）對贈與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行?！北本┦懈呒壢嗣穹ㄔ涸诟鸷ｘ櫋⒐鶎氈榈荣浥c合同糾紛申訴、申請民事裁定書[（2017）京民申4190號]中認(rèn)為：“根據(jù)該協(xié)議，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)景和園5號樓3單元101室歸葛海云所有，葛海云自愿獨立贍養(yǎng)葛兆祥夫婦，為二老養(yǎng)老送終。后葛海云一直履行贍養(yǎng)葛兆祥的義務(wù)，每月向葛兆祥支付贍養(yǎng)費用，且涉案房屋至今一直由葛兆祥居住使用。葛兆祥提出的涉案房屋不歸葛海云所有、葛海云未盡贍養(yǎng)義務(wù)等主張，缺乏事實根據(jù)，其要求撤銷贈與的請求，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。”

（三）受贈人不履行贈與合同約定的義務(wù)的?！吨腥A人民共和國合同法》第一百九十二條規(guī)定：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（三）不履行贈與合同約定的義務(wù)。”浙江省高級人民法院在李穎與吳家樂、李筱萍物權(quán)確認(rèn)糾紛再審民事判決書[（2015）浙民提字第29號]中認(rèn)為：“該字據(jù)形成于吳家樂、李筱萍購買房屋及取得產(chǎn)權(quán)登記之后，簽訂字據(jù)時吳家樂、李筱萍為房屋所有權(quán)人，因此，字據(jù)所涉贈與系房產(chǎn)贈與而非購房款贈與。雖然字據(jù)中約定訟爭房屋為李穎、吳昊的夫妻共同財產(chǎn)，也就是吳家樂、李筱萍確認(rèn)將該房屋作為李穎、吳昊的婚房，并無償將該房屋贈予李穎、吳昊，但房屋至今未過戶登記到李穎、吳昊名下，房屋產(chǎn)權(quán)證亦一直由吳家樂、李筱萍持有，所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款‘贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與’的規(guī)定，吳家樂、李筱萍有權(quán)撤銷贈與。況且，從字據(jù)簽訂的時間及簽訂各方關(guān)系看，吳家樂、李筱萍贈與訟爭房屋系作為李穎、吳昊的婚房使用，前提條件是李穎、吳昊婚姻關(guān)系存續(xù)。在本案一審立案受理之前，李穎、吳昊婚姻關(guān)系已出現(xiàn)危機(jī)，吳昊已提起離婚訴訟，就吳家樂、李筱萍來說，其當(dāng)初贈與房屋的前提與基礎(chǔ)已不復(fù)存在，其亦有權(quán)撤銷贈與。”

（四）因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與；《中華人民共和國合同法》第一百九十三條規(guī)定：“因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起六個月內(nèi)行使?！焙邶埥」枮I市中級人民法院在司國民與司林英,司夢贈與合同糾紛二審民事判決書[（2015）哈民一民終字第947號]中認(rèn)為：“關(guān)于經(jīng)過公證的贈與合同是否有效的問題。司林英、司國民主張司治仁生前將其所有的房產(chǎn)贈與司夢，在贈與合同上沒有司治仁的簽字，該贈與合同無效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規(guī)定：贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定；《中華人民共和國合同法》第一百九十三條第一款規(guī)定：因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與合同的撤銷權(quán)只能由贈與人本人或者贈與人的繼承人或監(jiān)護(hù)人行使。而贈與人的繼承人或監(jiān)護(hù)人只有在贈與人因受贈人的違法行為而死亡或喪失民事行為能力時，才可以行使撤銷權(quán)。本案中，司治仁生前將其所有的此處房產(chǎn)贈與其孫女司夢，并經(jīng)過公證，司治仁生前并未直接行使撤銷權(quán)，且所贈房產(chǎn)已辦理完產(chǎn)權(quán)變更為司夢的登記手續(xù)，在司治仁去世之后，司林英、司國民作為司治仁的繼承人，只有在因司夢的違法行為致使司治仁死亡或者喪失民事行為能力時，才可以行使撤銷權(quán)。司林英、司國民并沒有舉示司夢在贈與行為中存在可撤銷贈與的不當(dāng)行為的證據(jù)。故原審法院以司林英、司國民證據(jù)不足為由，駁回其訴訟請求正確，本院予以確認(rèn)?！?/p>

（五）贈與人的經(jīng)濟(jì)善顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)?！吨腥A人民共和國合同法》第一百九十五條規(guī)定：“贈與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)?！焙笔「呒壢嗣穹ㄔ涸趶埬场⒗钅畴x婚后財產(chǎn)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書[（2017）鄂民申2216號]中認(rèn)為：“在協(xié)議離婚之后，2014年1月7日張某與李某簽訂《離婚協(xié)議變更協(xié)議》約定涉訴房屋歸張某所有，即李某將其所有的房屋無償贈與張某，并對該協(xié)議進(jìn)行公證。涉訴房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即《離婚協(xié)議變更協(xié)議》關(guān)于房屋贈與的內(nèi)容未實際履行?，F(xiàn)李某主張按照《離婚協(xié)議書》確認(rèn)房屋所有權(quán)，即不再履行《離婚協(xié)議變更協(xié)議》的贈與義務(wù)。《中華人民共和國合同法》第一百九十五條規(guī)定：“贈與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務(wù)”。根據(jù)一、二審查明的事實，李某目前患病，無固定工作，無穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入來源，生活困難，且除本案所涉房屋外，其名下無房可住，因此原判決支持李某要求確認(rèn)其對涉訴房屋的所有權(quán)的主張并無不當(dāng)?！?/p>

▌二、哪些贈與不可以撤銷？

《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。 具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。”一百八十八條同時規(guī)定：“具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產(chǎn)的，受贈人可以要求交付?！币虼耍袃深愘浥c合同是不得撤銷的：

（一）具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同不得撤銷。北京市第二中級人民法院在王帥與中國紅十字基金會公益事業(yè)捐贈合同糾紛二審民事判決書[（2015）二中民終字第11186號]中認(rèn)為：“根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定：具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同不得撤銷。綜上，王帥上訴要求撤銷與紅基會之間的公益事業(yè)捐贈合同、要求紅基會返還其捐贈款12元及利息，因紅基會并未違約且王帥之訴求有違上述法律規(guī)定，故其該項上訴請求本院不予支持?！?/p>

（二）經(jīng)過公證的贈與合同不得撤銷。江蘇省無錫市中級人民法院在高某甲與高某乙繼承糾紛二審民事判決書[（2016）蘇02民終145號]中認(rèn)為：“經(jīng)過公證的贈與合同不得撤銷，除非得到受贈人同意。本案中，涉案房屋份額在劉某某向高某丙贈與后，雖未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但該贈與已經(jīng)公證，因高某丙本人也無放棄該贈與的意愿，故高某甲不能憑公證遺囑推翻公證贈與。一審在確定了公證贈與合法有效后，判決高某甲通過該公證遺囑取得該六分之一房屋產(chǎn)權(quán)以及繼承高某某處的份額，合計取得房屋產(chǎn)權(quán)的三分之一，已經(jīng)充分考慮了雙方的利益平衡問題，并無不當(dāng)。此外，本院根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的份額歸屬，為便利執(zhí)行、防止矛盾升級，確定訴爭房屋歸高某乙所有并由其向高某甲支付房屋歸并款100000元?！?/p>

▌三、贈與的房地產(chǎn)是否可以撤銷？

房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將自己擁有的房地產(chǎn)，無償轉(zhuǎn)讓給他人的一種民事法律行為。房地產(chǎn)贈與必須符合以下幾個條件：

1、房地產(chǎn)贈與人必須具有完全行為能力，贈與行為是其真實的意思表示；

2、房地產(chǎn)贈與人必須是房地產(chǎn)的擁有人，具有合法齊備的權(quán)屬證件，與他人不存在權(quán)屬糾紛；

3、房地產(chǎn)贈與人和受贈人均屬自愿，并且訂有書面協(xié)議，條件許可時應(yīng)辦理公證；

4、房地產(chǎn)贈與必須經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記、審核，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；

5、房地產(chǎn)贈與不得危害公共利益和損害他人的合法權(quán)益，不得為逃避應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)或法規(guī)管理而設(shè)立贈與。

（一)房屋贈與未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，贈與人享有任意撤銷權(quán)。

《中華人民共和國合同法》第一百八十七條規(guī)定：“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)?！边@與以前的法律規(guī)定有所不同，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第128條規(guī)定：“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)?！边@個規(guī)定已經(jīng)不適用了。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”可見，房地產(chǎn)的贈與未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，贈與行為尚未實現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。

（二)贈與合同經(jīng)過公證，但房屋尚未辦理過戶的贈與是否可以撤銷？

一般來說，經(jīng)過公證的贈與是不可撤銷的，北京市門頭溝區(qū)人民法院在張其德與王文順等贈與合同糾紛一審民事判決書[（2014）門民再初字第1758號]中認(rèn)為：“贈與合同是贈與人將屬于自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第二款及第一百八十八條的規(guī)定，經(jīng)過公證的贈與合同是諾成合同，只要雙方當(dāng)事人的意思表示達(dá)成一致，合同即可成立。《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！比绻浥c人無理反悔，就是不配合辦理房屋過戶手續(xù)，受贈人可根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百八十八條（具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產(chǎn)的，受贈人可以要求交付）的規(guī)定向人民法院提起訴訟。

當(dāng)然這也不是絕對的，如果贈與人存在相反證據(jù)推翻該公證的，贈與人依然可以撤銷贈與合同，收回贈與房屋。相反的證據(jù)主要包括：1、證明公證不是當(dāng)事人的真實意思表示的證據(jù)。如果贈與人有證據(jù)證明自己前往辦理公證時是處于重大誤解、誘騙、脅迫、意識不清等原因，并非自己真實意思形成的公證，可向公證機(jī)構(gòu)申請復(fù)查推翻公證書，從而撤銷贈與合同收回房屋。2、證明公證程序違法的證據(jù)。如果公證機(jī)關(guān)適用法律錯誤，也可以推翻公證書，達(dá)到撤銷贈與的目的。

需要注意的是，即使贈與合同公正合法，也有可能被撤銷，那就是當(dāng)出現(xiàn)上面談到的法定撤銷贈與的事由時。

（三）夫妻之間的房產(chǎn)贈與未辦理過戶是否可以撤銷？

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第六條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。”安徽省合肥市中級人民法院在湯平、謝玉華夫妻財產(chǎn)約定糾紛二審民事判決書[（2017）皖01民終5611號]中認(rèn)為：“婚姻法司法解釋（三）第六條規(guī)定......該條明確將合同法第一百八十六條作為調(diào)整夫妻贈與房產(chǎn)任意撤銷的依據(jù)?！逗贤ā返谝话侔耸鶙l規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與或是經(jīng)過公證的贈與合同，不適用欠款規(guī)定。由此可見，只要不具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與或是經(jīng)過公證的贈與合同，贈與人就應(yīng)享有任意撤銷贈與的權(quán)利?！?/p>