在婚姻生活中不管是婚前財(cái)產(chǎn)還是婚后財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)總是逃不拖糾紛，房產(chǎn)在民法典下究竟是如何歸屬所有權(quán)的了？

1、一方婚前買房，婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)如何定性？

一方婚前買房首付后，由夫妻雙方共同還貸，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬首先要看夫妻雙方的約定。雙方可在婚前或婚后約定，房子歸一方所有，或是雙方共同所有。

如果沒有約定，則法院一般會(huì)將房屋產(chǎn)權(quán)判歸婚前買房登記的一方。但是只要不能證明還貸的款項(xiàng)是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那么婚后夫妻共同還貸支付的款項(xiàng)及其相應(yīng)的增值部分，都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)獲得產(chǎn)權(quán)的一方應(yīng)對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

【法條鏈接】

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典婚姻家庭編的解釋》

第78條 夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。 依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

2、婚前買房，婚后才拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證明的，該房產(chǎn)歸誰所有？

首先，夫妻雙方可以約定婚前或婚后所得的財(cái)產(chǎn)歸誰所有。不論房子是一方婚前一次性付款購得，還是雙方在婚前共同出資購買，夫妻雙方都既可以約定房子歸某一方所有，也可以約定房子為共同所有或按份共有。

要注意約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

其次，根據(jù)民法典第214條，房屋所有權(quán)自登記后取得，因此如果沒有約定，而產(chǎn)權(quán)證明是在婚后才拿到，那么屬于婚后才取得房屋所有權(quán)。

在司法實(shí)踐中，由于行政機(jī)關(guān)制作產(chǎn)權(quán)證明的滯后性，即使一方已經(jīng)遞交了產(chǎn)權(quán)登記所需的全部手續(xù)，也可能在婚后才取得產(chǎn)權(quán)證明。在該種情況下發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)一般認(rèn)定房屋屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

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《中華人民共和國民法典》

第214條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 第1062條、第1065條。

3、婚前，一方父母出資買房送給子女，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

結(jié)婚前，父母為子女購置房屋出資，原則上將該房屋認(rèn)定為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，屬于子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

除非父母明確表示把房子贈(zèng)予男女雙方，比如登記在雙方名下，或者贈(zèng)與合同中明確約定是送給雙方的。此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)屬于夫妻共有。

實(shí)踐中，為了避免老一輩辛苦奮斗的血汗錢無端流失，可以對(duì)贈(zèng)與合同設(shè)置一定的條件，比如：

附有一定的生效條件，比如雙方結(jié)婚，那么當(dāng)無法結(jié)婚時(shí)，贈(zèng)與合同不生效。

或者把贈(zèng)與合同附一個(gè)解除條件，比如希望婚姻存續(xù)，如果離婚或?qū)Ψ揭馔馍硗?，則贈(zèng)與合同解除，此時(shí)當(dāng)將來發(fā)生婚變或者對(duì)方意外身亡，則可以解除贈(zèng)與合同。

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《中華人民共和國民法典》 第158條 民事法律行為可以附條件，但是根據(jù)其性質(zhì)不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時(shí)失效。 《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典婚姻家庭編的解釋》 第29條第1款 當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

4、婚后，一方父母出資買房送給子女，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)？

結(jié)婚后，父母為其子女購置的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)依贈(zèng)與合同的內(nèi)容來確定。父母可以在贈(zèng)與合同中確定將房屋贈(zèng)予自己子女，此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)屬于自己子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

如沒有約定或者約定不明確的，則原則上屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)為夫妻共同共有。

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《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典婚姻家庭編的解釋》

第29條第2款 當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第1062條第一款第四項(xiàng)規(guī)定的原則處理。 《中華人民共和國民法典》

第1062條第1款第4項(xiàng) 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有： （四）繼承或者受贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；。 第1063條第3項(xiàng) 下列財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)： （三）遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)。

5、婚后，雙方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下，應(yīng)如何認(rèn)定產(chǎn)權(quán)？

結(jié)婚后，父母出資買房送給子女，如果贈(zèng)與合同中有確定房子歸誰，則依照約定處理。例如，可以約定該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

沒有約定或者約定不明確的，上述行為的性質(zhì)屬于父母贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)給夫妻雙方，房產(chǎn)屬于夫妻雙方的婚后所得，產(chǎn)權(quán)歸夫妻共同共有。

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《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典婚姻家庭編的解釋》第29條

6、婚前房產(chǎn)A婚后出售，用賣房款再購得的房產(chǎn)B是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)？

婚前一方全款買房A，產(chǎn)權(quán)也登記在出資一方名下，則房A屬于一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，賣掉房A后買了房B并登記為出資一方，僅是財(cái)產(chǎn)的形態(tài)發(fā)生了變化，此時(shí)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)并沒有發(fā)生變化，房B依然屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

但如果婚前一方全款購買的房A在婚后置換為房B，并登記在夫妻雙方名下，則除當(dāng)事人另有約定外，視為出資一方將自己房產(chǎn)份額的一半贈(zèng)送給了另一方，此時(shí)房產(chǎn)可以認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

現(xiàn)實(shí)中，舊房置換新房的情況大量存在，購房資金來源的復(fù)雜性增加了析產(chǎn)的難度，司法實(shí)踐中對(duì)個(gè)案權(quán)屬的認(rèn)定和也有所不同，碰見具體問題具體分析。

比較典型的情況，是婚前一方首付按揭購買房A，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸后，又置換房B的，此種情況下，在民法典出臺(tái)之前，各地法院的觀點(diǎn)不一致。

在民法典出臺(tái)之后，有待最高人民法院進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)司法解釋，以統(tǒng)一各地區(qū)的裁判觀點(diǎn)，避免同案不同判。

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《中華人民共和國民法典》第1062條

江蘇高院《家事糾紛案件審理指南（婚姻家庭部分）》（發(fā)布日期：2019年）

《人民法院報(bào)一方出售婚前房屋并添加夫妻財(cái)產(chǎn)所購房屋的性質(zhì)認(rèn)定及分割原則》（發(fā)布日期：2016年） 7、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的單位公房，登記在一方名下的，是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)？

婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的單位公房，即使登記在一方的名下，也屬于夫妻共同房產(chǎn)。

在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，有約定的依約定，無約定的，按照對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理原則分割。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第1062條

8、夫妻共同出資購買以一方父母名義參加房改的房屋的，離婚時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)該如何處理？

婚姻存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)以一方父母的名義購買參加房改的房屋，該房屋產(chǎn)權(quán)屬于父母，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此，在離婚時(shí)不能進(jìn)行分割。

但購買該房屋時(shí)的出資是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)可以作為夫妻雙方共同享有的債權(quán)進(jìn)行分割，實(shí)踐中通常以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男问絹韺?shí)現(xiàn)。

【法條鏈接】

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典婚姻家庭編的解釋》

第79條 婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

9、婚后與父母共同出資買房的，該房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬如何確定？

婚后夫妻雙方與父母共同出資買房，如果共同登記在夫妻和父母名下，則屬于夫妻和父母共有，夫妻的小家庭與父母大家庭之間是共同共有還是按份共有，要依據(jù)各方的約定，如沒有約定則視為按份共有。對(duì)于夫妻之間來說，不論登記哪一方的名字或是雙方的名字，夫妻對(duì)其享有的份額都屬于共同共有。對(duì)于父母之間來說，老倆口對(duì)其享有的份額也都屬于夫妻共同共有。

如果是沒有登記父母的名字只登記了子女的名字，不論房屋登記在夫妻哪一方名下，不論是一方父母還是雙方父母出資，一般應(yīng)視為父母對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，房產(chǎn)由夫妻共同共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果約定雙方父母的出資僅是贈(zèng)與各自子女的，則房屋原則上屬于按份共有，子女所享有的份額即父母出資所占的比例，在分割房屋時(shí)按照夫妻各自所享有的份額進(jìn)行分割。

如果約定父母出資是借給夫妻雙方的借款，那么父母的這部分出資應(yīng)視為夫妻的共同債務(wù)，應(yīng)由夫妻共同財(cái)產(chǎn)來償還。

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《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典婚姻家庭編的解釋》第29條

《中華人民共和國民法典》

第308條 共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。 第309條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

10、一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，該如何處理？

夫妻雙方擁有家事代理權(quán)，一方在未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，屬于無權(quán)處分行為。

但無權(quán)處分并不代表第三人購買房屋的合同可以被撤銷。當(dāng)達(dá)成以下條件時(shí)，第三人取得房屋所有權(quán)：

第一、第三人善意購買；

第二、支付合理對(duì)價(jià)；

第三、已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

當(dāng)?shù)谌巳〉梅课菟袡?quán)，夫妻就喪失所有權(quán)，夫妻另一方撤銷房屋買賣合同主張追回該房屋的，人民法院不予支持。但是對(duì)于夫妻一方擅自處分共同所有的房屋，給造成另一方損失的，離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)賠償另一方的損失。

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《中華人民共和國民法典》

第1060條 夫妻一方因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為,對(duì)夫妻雙方發(fā)生效力,但是夫妻一方與相對(duì)人另有約定的除外。 夫妻之間對(duì)一方可以實(shí)施的民事法律行為范圍的限制,不得對(duì)抗善意相對(duì)人。 《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典婚姻家庭編的解釋》

第28條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。