房屋拆遷中的評估環(huán)節(jié)對被征收人來說十分的重要，因為它涉及到被征收人最終的拆遷補(bǔ)償。我們從《國有土地上房屋征收評估辦法》中就能看到，被征收房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

也就是說房屋評估的目的就是為了給被征收人最終的補(bǔ)償提供一份法律依據(jù)，如果被征收人在收到評估報告后對評估報告不滿意，可就要及時的向評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，或是申請鑒定了，如果在不滿意的情況下不采取措施，那么可能會被視認(rèn)同這份評估報告。

且日后如果被征收人在對評估報告不滿意的情況下，相關(guān)部門作出了房屋征收補(bǔ)償決定，被征收人想要針對征收補(bǔ)償決定來依法維權(quán)，那么被征收人的訴求可能也不會得到法院的支持。當(dāng)然了，被征收人的訴求能不能得到法院的采納，除了以上的一點(diǎn)之外還需要考慮以下幾點(diǎn)：

1、房屋評估機(jī)構(gòu)是否按照相關(guān)規(guī)定來進(jìn)行選定的。《國有土地上房屋征收與評估辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

實踐中征收方卻常常為了盡快完成征遷工作，或是壓縮被征收人的補(bǔ)償款，在不經(jīng)被征收人同意之下自主選定評估機(jī)構(gòu)，剝奪被征收人選擇權(quán)。相關(guān)部門的這種行為首先是不合法的。

2、房屋評估是否進(jìn)了入戶查勘?！秶型恋厣戏课菡魇张c評估辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要安排相關(guān)的工作人員對被征收房屋進(jìn)行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料。

同時，房屋征收部門應(yīng)與被征收人、注冊房地產(chǎn)估價師共同在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

是實踐中，征收方為了省事，對被征收人的房屋不僅不實地查勘、調(diào)查，與被征收人、估價師共同見證評估單，還存在偽造評估報告的情況，他們的這種做法不僅違法，而且還侵害了被征收人的合法權(quán)益。

因此，在如果被征收人并未見到相關(guān)部門人員上門對被征收房屋進(jìn)行評估或是未與自己一起見證評估單就作出評估報告的話，那么在訴訟中，被征收人完完全全可以提出來。

3、房屋評估是否考慮周全。評估辦法中規(guī)定，被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)通過評估確定。

從以上的規(guī)定中來看，對被征收房屋的評估應(yīng)當(dāng)要考慮到它的地理位置、房屋的用途以及建筑面積等。如果未考慮到這些因素，那么評估報告自然是不合理的。實踐中在評估環(huán)節(jié)中做手腳的情況有很多，被征收人要格外的注意。

4、評估方法是否利于被征收人。目前，房地產(chǎn)評估方法主要有市場比較法、收益法、成本法以及清算價格法、基準(zhǔn)地價修正法。

市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

成本法是根據(jù)評估對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說就是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

其它幾種就不在這里一一的說了，但被征收人只要明白一點(diǎn)，就是市場比較法是有利于咱們的。按照法律應(yīng)有之意，選擇市場評估法也應(yīng)該是各地最先采納的方法。但是，選擇市場評估法會讓征收方承受巨大的財政壓力，因此，在實踐過程中，拆遷方往往會盡可能的避免該評估方法。

5、房屋評估時點(diǎn)是否正確。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，市、縣級人民政府在以征收決定公告日作為評估時點(diǎn)后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶嵸|(zhì)公平。

但實踐中，對于評估時點(diǎn)常常存在很大的漏洞。因此律師提醒大家，如果被征收人在幾年后才收到評估機(jī)構(gòu)幾年前出具的評估報告，那是不合法的，被征收人可以依法提起訴訟。

來源：網(wǎng)絡(luò)