案由案例

【案由提示】房屋買賣合同糾紛

【案例索引】北京市第三中級人民法院（2016）京03民終716號民事判決書

【案件焦點】夫妻一方以自己的名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，在合同有效而法律履行不能的情形下，合同解除時應(yīng)如何確定善意買受人的房屋差價損失

【當事人】原告（反訴被告、被上訴人）：趙錚；被告（反訴原告、上訴人）：閆俊華

基本案情

2012 年11月25日，趙錚與閆俊華經(jīng)我愛我家公司居間簽訂房屋買賣合同，由趙錚購買閆俊華名下涉訴房屋。合同約定成交價格 373 萬元，并對合同履行和違約責(zé)任等作出詳細約定。合同簽訂后，趙錚支付定金5萬元。

2012年12月3日，趙錚與我愛找家公司共同對涉訴房屋進行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之前，閆俊華即表示不再履行合同，雙方因合同履行問題發(fā)生爭議。

2012年12月20日，趙錚訴請閆俊華繼續(xù)履行合同，閆俊華反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆俊華配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在2013年3 月8日該案一審?fù)徶忻鞔_表示不同意出售涉訴房屋。

2014年5月20日，該案生效判決認定合同有效，同時認定趙錚在簽訂合同時對閆俊華有配偶的事實明知，而閆俊華未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導(dǎo)致合同因李某不同意出售而無法繼續(xù)履行，閆俊華的行為構(gòu)成違約，遂駁回了趙錚的訴訟請求和閆俊華的反訴請求。

2014年6月11日，趙錚再次起訴閆俊華，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.閆俊華協(xié)助趙錚辦理涉訴房屋網(wǎng)簽注銷手續(xù)；3.閆俊華向趙錚雙倍返還定金，共計 10 萬元；4.閆俊華向趙錚賠償預(yù)期利益損失 93.3 萬元、中介費5.6萬元。閆俊華反訴要求確認房屋買賣合同無效。

2015 年4 月9日，法院在一審期間委托的評估公司確定涉訴房屋在的估價結(jié)果為476.03萬元。

法院觀點

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：閆俊華的行為構(gòu)成違約，應(yīng)對趙錚因合同解除而產(chǎn)生的損失承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于預(yù)期利益損失，該院認為，網(wǎng)簽系履約的必要環(huán)節(jié)，居間公司基于居間合同的授權(quán)辦理網(wǎng)簽，系履行居間義務(wù)，不存在與趙錚惡意串通行為；閆俊華雖在合同簽訂后即拒絕履行合同，但合同并未因此解除，趙錚訴訟要求繼續(xù)履行合同的請求雖未獲支持，但訴訟解決糾紛的方式不應(yīng)被認定為惡意擴大損失。故該院在2015年4月9 日的估價結(jié)果的基礎(chǔ)上，綜合考慮涉訴合同的實際履行情況等因素對預(yù)期利益損失予以酌定。

北京市朝陽區(qū)人民法院判決：解除趙錚與目俊華訂立的房屋買賣合同關(guān)系;二、閆俊華協(xié)助趙錚辦理房屋的網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)；三、同俊華向趙錚退還定金5萬元；四、閆俊華向趙錚賠償中介費56000 元、預(yù)期利益損失70萬元;五、駁回趙錚的其他訴訟請求；

六、駁回閆俊華的全部反訴請求。

閆俊華不服提起上訴，北京市第三中級人法院經(jīng)審理認為：閆俊華的行為構(gòu)成違約，應(yīng)賠償守約方的實際損失和可得利益損失。在確定可得利益損失時，應(yīng)當綜合運用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、守約方不當擴大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。在第一次訴訟一審開庭時，閆俊華的配偶即到庭明確表示不同意履行合同，在法律明確規(guī)定當共有人拒絕轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時合同繼續(xù)履行不能的情形下，趙錚應(yīng)采取合理措施減少損失的擴大。而第一次訴訟一審開庭時的時點亦應(yīng)作為合同無法履行的確定時點，法院應(yīng)以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。

故北京市第三中級人民法院判決：一、維持北京市朝陽區(qū)人民法院（2014）朝民初字第27636號民事判決第一項、第二項、第三項、第六項；二、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院(2014）朝民初字第27636號民事判決第五項；三、變更北京市朝陽區(qū)人民法院（2014）朝民初字第27636號民事判決第四項為：閆俊華賠償趙錚中介費損失 56000元、預(yù)期利益損失 30萬元;

四、駁回趙錚的其他訴訟請求。

張律寄語

本案爭議焦點是：一方無權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)導(dǎo)致買賣合同解除，買受人要求出賣人賠償房屋差價損失的時間節(jié)點如何確定。

《最高人民法院買賣合同司法解釋》第 29 條規(guī)定了可得利益損失的認定和計算規(guī)則。就本案而言，房屋價格的不斷上漲必然導(dǎo)致房屋差價損失也不斷擴大，法院判決房屋差價損失應(yīng)綜合運用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則等規(guī)則來確定賠償?shù)臅r間節(jié)點。

減損規(guī)則要求一方違約并造成損害后，另一方應(yīng)及時采取合理的措施防止損失的擴大，否則應(yīng)對擴大部分的損害負責(zé)。本案中，買受人作為理性的房屋購買人，在房屋共有人到庭明確表示拒絕出售房屋的情形下，應(yīng)對合同無法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期。在此情況下，買受人可以采取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償并進行替代房屋購買等合理措施防止損失擴大，維護自己的合法權(quán)益。從可預(yù)見規(guī)則來看，訴訟的周期與此期間房屋價格的漲幅均非當事人所能合理預(yù)見，即使違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對于其不能控制、不能預(yù)見的風(fēng)險與損失亦應(yīng)合理限制。如買受人未在合理的期間內(nèi)購買替代性的房屋，按照減損規(guī)則和可預(yù)見規(guī)則的要求，其對于此后房價上升的風(fēng)險與損失應(yīng)自行承擔(dān)。

就本案而言，糾紛發(fā)生后，趙錚通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟周期內(nèi)，房屋價格一直處于快速上漲狀態(tài)。在第一次訴訟一審開庭時，閆俊華配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導(dǎo)致合同不能履行，此時點應(yīng)作為合同無法履行的確定時點，法院應(yīng)以此時點作為評估房屋價值的時間，判斷房屋的價值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評估機構(gòu)作出的估價報告，距離第一次訴訟一審開庭時已兩年有余，房屋價格的大幅上漲已超出了一般人的合理預(yù)期，此估價結(jié)果不宜直接作為確定趙錚可得利益損失的依據(jù)。

來源：網(wǎng)絡(luò)