一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

案情：

2019年2月2日，張三與李四登記結(jié)婚。2016年11月2日，李四與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂1份《商品房買賣合同》，李四購買了坐落于某區(qū)，價款40萬元。2020年，該房產(chǎn)登記在李四名下，單獨所有。2020年12月，李四將本案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給王五，價款60萬元，并辦理了更名過戶手續(xù)。

律師說法：

在房屋買賣合同糾紛案件中，經(jīng)常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問題。從司法實務(wù)來看，該類糾紛大致可分為以下三種情形：

第一，不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人為夫妻雙方，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同；

第二，不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同；

第三，不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中的一方，另一方與第三人簽訂房屋買賣合同。如果再作進(jìn)一步細(xì)化分析，上述三種情形又可從房屋是否辦理轉(zhuǎn)移登記、買受人是否支付對價和買受人是否善意等不同角度劃分出更多的案件類型。鑒于房屋一般是夫妻共同財產(chǎn)中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，各級人民法院在處理該類糾紛時都比較慎重。

不動產(chǎn)權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫妻中一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同的情形，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用婚姻家庭編的解釋（一）》第二十八條的規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產(chǎn)登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。本案中，張三、李四系夫妻關(guān)系，訴爭房屋登記在李四名下，即使房屋為夫妻共同財產(chǎn)，李四已將房屋轉(zhuǎn)讓給王五，王五支付了合理對價并辦理了不動產(chǎn)登記，滿足上述規(guī)定處分三要件，因此，涉案房屋的所有權(quán)歸房屋最終的登記權(quán)利人王五。 但上述規(guī)定明確了夫妻一方無權(quán)處分的前提下，須同時滿足第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的三要件，如登記權(quán)利人與第三人之間的買賣合同不滿足上述規(guī)定的三要件中的任何一項，出賣人不僅需要返還購房款，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十七條規(guī)定：因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，向買受人支付違約金。

另，何為善意取得。一般認(rèn)為，善意取得構(gòu)成要件為：

（1）受讓人須為善意。通俗講，如果受讓人在出讓人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)時，知道或應(yīng)當(dāng)知道出讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該財產(chǎn)，則可認(rèn)定受讓人主觀上不存在善意。至于受讓人在受讓后才知曉出讓人無權(quán)處分財產(chǎn)的情形，則因交易已經(jīng)完成，此時并不影響受讓人取得所有權(quán)。

（2）受讓人須已支付合理對價。即是否支付市場對價。

（3）受讓人實際占有該財產(chǎn)。即受讓人已經(jīng)占有財產(chǎn)，動產(chǎn)即持有，不動產(chǎn)即登記公示或?qū)嶋H居住等（主要指房產(chǎn)）。

（4）客體物為動產(chǎn)或不動產(chǎn)?！睹穹ǖ洹返?11條規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。動產(chǎn)，一般指能單獨脫離、移動的物體，如手機(jī)等。動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移采取交付移轉(zhuǎn)，一旦交付，受讓人即取得占有，可推定其為所有權(quán)人。不動產(chǎn)，一般指房產(chǎn)。對于不動產(chǎn)，一般實行強(qiáng)制登記原則。只有登記才能公示所有權(quán)。因此，在一般情形下，不動產(chǎn)買賣中不可能有受讓人不知真正所有權(quán)人的情形（即善意情形）。