近期，不少公司和工廠開始復(fù)工，返程的民眾也開始陸續(xù)回城。在新冠肺炎疫情影響下，諸如“房租減免”“進(jìn)出小區(qū)受阻”“企業(yè)降薪”“天價(jià)口罩”等問題也引發(fā)了各方熱議。

在新冠肺炎疫情的影響下，部分企業(yè)推遲開工，導(dǎo)致一些員工也無法正常返工。受此影響，部分因延遲開工、復(fù)工的企業(yè)和個(gè)人租戶就提出“能不能讓房東免一部分的房租”的請求。近段時(shí)間，關(guān)于“中國好房東”的討論也持續(xù)成為熱點(diǎn)話題。

一些房東在疫情期間，給自己的租客免了半個(gè)月或一個(gè)月的房租。在廣東，一個(gè)房東給租戶的租金減免達(dá)到80萬元/月。而一些省份，房地產(chǎn)中介行業(yè)管理協(xié)會(huì)也發(fā)出減免租金的呼吁。

但是，也有不少民眾反映，個(gè)別房東和長租公寓出現(xiàn)租金不降反漲的情況。根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，日前，網(wǎng)絡(luò)上有不少自如、蛋殼的租客反映，在疫情特殊時(shí)期，部分長租公寓品牌對租客非但沒有任何的減免措施，反而在續(xù)約時(shí)漲價(jià)。

2020年2月10日，全國人大常委會(huì)法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉說，當(dāng)前我國發(fā)生了新型冠狀病毒肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。

房東或業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)在疫情期間減免租金？企業(yè)、個(gè)人可否要求減免租金有無法律依據(jù)？2月14日，紅網(wǎng)聯(lián)動(dòng)律師、湖南天楚律師事務(wù)所律師胡俊對此提出了自己的看法。

“是否可以減免租金，首先因分析新冠肺炎疫情對具體合同履行造成的具體影響，考慮疫情是否會(huì)影響合同的根本履行、是否完全無法克服，再判斷是否適用不可抗力?！焙”硎荆?003年SARS疫情期間，也曾產(chǎn)生了房屋租金減免的類似問題，當(dāng)時(shí)最高法發(fā)布了【法[2003]72號】《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》，明確對因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。

“因疫情影響是否應(yīng)當(dāng)減免房屋租金，不能一概而論，應(yīng)結(jié)合行業(yè)、地區(qū)不同，具體分析疫情對租賃合同履行的直接影響?！贬槍p免租金的呼吁，胡俊認(rèn)為應(yīng)對租賃合同按疫情影響進(jìn)行分類討論。對于應(yīng)當(dāng)減免租金的，承租人可向出租人發(fā)出不可抗力通知，請求減免；對于可酌情減免的，承租人可與出租人進(jìn)行協(xié)商；出租人無減免租金的法定義務(wù)，承租人請求減免的，可進(jìn)行協(xié)商。

哪一類型的租戶可以免租？胡俊表示可以分為三種情況：

一是因政府及有關(guān)部門為防治疫情而采取行政措施停業(yè)的，租賃合同適用不可抗力原則，應(yīng)當(dāng)減免租金。胡俊認(rèn)為，在疫情沖擊下，政府及有關(guān)部門為防治疫情，采取了諸多行政措施，如關(guān)停景點(diǎn)、電影院、娛樂演藝場所、網(wǎng)吧等，甚至個(gè)別地區(qū)的政府部門關(guān)停了餐飲服務(wù)行業(yè)。此種情形下，對于承租人而言，無法使用租賃物，且該種客觀情形顯然是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的，疫情影響適用不可抗力，應(yīng)當(dāng)減免租金。

二是未強(qiáng)制要求關(guān)停，但受影響較大的，租賃合同不適用不可抗力原則，可適用公平原則，酌情減免租金。胡俊認(rèn)為，部分行業(yè)，雖未被政府強(qiáng)制關(guān)停，但受疫情影響較大，如餐飲服務(wù)單位（未被關(guān)停的）、廠房、商場、酒店等，租賃物仍可使用，但無法完全達(dá)到合同預(yù)期目的，按原合同履行租賃合同對承租人的權(quán)益有重大影響。此種情形下，疫情不適用不可抗力，但可適用公平原則，請求酌情減免租金，出租人與承租人共擔(dān)損失，共渡難關(guān)。

三是出租住宅、生活超市等，大部分在疫情中不受影響或受影響較小的租戶。胡俊認(rèn)為這部分租戶不適用不可抗力，出租人在法律上無減免租金的法定義務(wù)。但承租人、出租人可以通過友好協(xié)商解決，合理減少、分擔(dān)損失。

來源：紅網(wǎng)時(shí)刻