一、此次疫情是否屬于不可抗力?《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！背鲎馊伺c承租人簽訂《房屋租賃合同》時不能預(yù)見此次疫情的發(fā)生;此次疫情發(fā)生后傳播十分迅速，政府管控十分嚴格要求停產(chǎn)停業(yè)，所以也無法避免且無法克服，故此次疫情應(yīng)屬于“不可抗力”。并且全國人大常委會法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉在2020年2月10日的講話中明確表示，當(dāng)前我國發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府也采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。二、本次疫情屬于不可抗力，那么承租人能向出租人主張減免疫情期間的租金嗎?《民法總則》第一百八十條規(guī)定“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”《民法總則》第一百七十九條規(guī)定承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有停止侵害、排除妨礙、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、支付違約金等十一種情形。并且《合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(法[2003]72號)規(guī)定:由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。所以根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，承租人可以不承擔(dān)因為疫情產(chǎn)生的違約責(zé)任，但沒有權(quán)利不履行支付租金的義務(wù)。三、承租人能否依據(jù)情勢變更的規(guī)定，請求出租人減免租金?有觀點主張承租人可依據(jù)情勢變更的規(guī)定向出租人主張減免房租，筆者認為該意見值得商榷。我國關(guān)于情勢變更的法律規(guī)定只有最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條，該條規(guī)定“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除”。該條已經(jīng)明確主張情勢變更的條件是“無法預(yù)見的、非不可抗力”，即只有在“無法預(yù)見的、非不可抗力”的情況下，承租人才能依據(jù)該條主張變更《房屋租賃合同》，向出租人主張減免房租。作者已經(jīng)在本文第一條詳細論述了本次疫情屬于不可抗力，且全國人大常委會法工委發(fā)言人也已經(jīng)進行了明確，所以筆者認為承租人在未和出租方協(xié)商一致的情況下，一般不能直接適用情勢變更的規(guī)定請求出租人減免疫情期間的租金。四、承租人如何處理以減少損失呢?第一，如果承租人因為經(jīng)濟壓力難以按時支付租金的，那么根據(jù)《合同法》第一百一十八條“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”之規(guī)定，承租人應(yīng)該及時通知出租人，同時請求緩交租金。第二，如果簽訂的是短期房屋租賃合同，承租人確定合同目的無法實現(xiàn)的，那么根據(jù)《合同法》第九十四條第一項“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的當(dāng)事人可以解除合同”之規(guī)定，承租人可以請求解除合同，以減少損失。當(dāng)然，若雙方無法協(xié)商一致，建議承租人依照合同約定及時、足額支付租金。同時保留關(guān)于疫情影響下客流、營業(yè)收支、損失等相關(guān)證據(jù)，在疫情得到控制后，依據(jù)公平原則，通過提起訴訟或仲裁的方式主張權(quán)利。另外需要注意的是，2020年2月8日，西安市人民政府發(fā)布了《西安市人民政府有效應(yīng)對疫情促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的若干措施(暫行)》，其中對于符合情況的承租方進行租金減免作出了規(guī)定。具體為：對租用市、區(qū)政府以及市屬、區(qū)屬國有企業(yè)持有物業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，按照政府要求堅持營業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的非國有企業(yè)，暫定從2月份開始免收3個月房租。對承租市區(qū)兩級公租房、廉租房、人才住房的非國有企業(yè)或家庭(個人)，暫定免除3個月房租。根據(jù)該規(guī)定，符合條件的企業(yè)和個人可以向相關(guān)部門主張租金減免。